Ferienimmobilien in Italien

Italien strahlt schon seit Generationen eine Faszination auf Ausländer aus wie kaum ein anderes Land in Europa. Jahr für Jahr zieht es eine Vielzahl von Touristen an, von denen viele immer wiederkehren.  Es ist dann nur noch eine Frage der Zeit und des Geldbeutels bis der Gedanke kommt, sich eine dauerhafte Bleibe am Lieblingsort zu kaufen.

Einführung zum Immobilienkauf in Italien und seiner steuerlichen Behandlung

Doris Reichel und Dr. Manfred Psaier

Rechtsanwältin und Avvocato Doris Reichel arbeitet in Mailand. Dr. Manfred Psaier ist Steuerberater in Brixen.

Rechtsgrundlagen: Codice Civile (ital. ZGB), Ges. Nr. 296 vom 27.12.2006 (Haushaltsgesetz 2007), Gesetzesdekret Nr. 223 vom 4.7.2006, umgewandelt in ein ordentliches Gesetz Nr. 248 vom 4.8.2006; Gesetzesdekret Nr. 262 vom 3.10.2006, umgewandelt in ein ordentliches Gesetz Nr. 286 vom 24.11.2006; Dekret des Präsidenten der Republik Nr. 917 vom 22.12.1986, Gesetzdekret Nr. 346 vom 31.10.1990.

 

Italien strahlt schon seit Generationen eine Faszination auf Ausländer aus wie kaum ein anderes Land in Europa. Jahr für Jahr zieht es eine Vielzahl von Touristen an, von denen viele immer wiederkehren.  Es ist dann nur noch eine Frage der Zeit und des Geldbeutels bis der Gedanke kommt, sich eine dauerhafte Bleibe am Lieblingsort zu kaufen. Hierbei sind natürlich die rechtlichen und steuerlichen Regelungen zu beachten, die in Italien gelten und die sich teilweise grundsätzlich von den Regelungen anderer Länder wie z.B. Deutschland unterscheiden. Diese Besonderheiten sollen im Folgenden kurz dargestellt werden, um einen ersten Einblick in die rechtliche Situation zu geben.

 

I. Immobilienerwerb in Italien

Der Immobilienerwerb in Italien ist, im Gegensatz zum deutschen Recht, insbesondere geprägt von der rechtlichen Verbindlichkeit auch privatschriftlicher Vorverträge. Haben sich bezüglich einer Immobilie in Italien Käufer und Verkäufer gefunden und sind sich über die Einzelheiten des Kaufs einig, so wird nicht zunächst ein Notar gesucht, sondern es kommt typischerweise zunächst zum Abschluss eines Vorvertrages.

Der Immobilienerwerb in Italien wird damit regelmäßig in drei Schritten vollzogen:

  • Abschluss des Vorvertrages, durch den sich die Parteien gegenseitig verpflichten, den notariellen Kaufvertrag – so wie bereits im Vorvertrag ausgehandelt – abzuschließen.
  • Notarieller Kaufvertrag, durch den die Eigentumsübertragung herbeigeführt wird.
  • Eintragung des Eigentumsübergangs, durch die dieser nach außen sichtbar gemacht wird.

Im Folgenden werden diese Schritte zum Immobilienerwerb in Italien sowie die bestehenden Risiken kurz abgehandelt.

 

1. Vorverträge nach italienischem Recht und deren Behandlung

a) Begriff des Vorvertrages

Seiner Rechtsnatur nach ist der Vorvertrag ein privatschriftlicher und rechtsverbindlicher Vertrag schuldrechtlicher Art zwischen Käufer und Verkäufer. Er bewirkt die Verpflichtung zum Abschluss des notariellen Hauptvertrages. Er bewirkt jedoch nicht den Eigentumsübergang an der Immobilie. Er kann eine Vielzahl von Bedingungen beinhalten, die erfüllt sein müssen, bevor der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wird. Der Vorvertrag bildet damit den wichtigsten Teil des Immobilienerwerbs, da durch ihn die Marschroute zum Eigentumsübergang und die Bedingungen festgelegt werden. Aus diesem Grund sollte gerade der Vorvertrag individuell auf die Parteien und die Immobilie zugeschnitten werden. Von standardisierten Verträgen ist abzuraten, da diese aufgrund ihrer generellen Gestaltung Gefahren bergen.

Der Vorvertrag sollte zumindest die folgenden Angaben enthalten:

  • die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien,
  • die genaue Beschreibung der zu veräußernden Immobilie (Katasterdaten),
  • den Kaufpreis, die Höhe einer etwaigen Anzahlung und die weiteren Zahlungsmodalitäten,
  • Zeitpunkt der Übergabe und Bedingungen für die Übergabe,
  • eine Klausel, dass Altlasten beglichen sind, da sonst eventuell der Käufer für sie geradestehen muss,
  • Garantien des Verkäufers, dass die Immobilie den gesetzlichen Bestimmungen entspricht (Baugenehmigung!) und dass keine Steuern oder sonstigen Abgaben geschuldet werden, da andernfalls der neue Eigentümer dafür haften muss.

Vorsicht beim Abschluss des Vorvertrages ist auch aus familienrechtlichen Gründen geboten. Sollte der Verkäufer mit seinem Ehepartner in „comunione dei beni“ zusammenleben, was in etwa der deutschen Zugewinngemeinschaft entspricht, so sollte bereits der Vorvertrag von beiden Eheleuten unterschrieben werden. Andernfalls könnte der Ehepartner, der den Vorvertrag nicht unterschrieben hat, die Unterschrift unter den notariellen Vertrag verweigern und dadurch die Übertragung des Eigentums eventuell verhindern.

Üblicherweise ist bei Abschluss des Vorvertrages eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu leisten. Sie liegt in der Regel zwischen 10% und 30% des Kaufpreises. Die Anzahlung ist jedoch nicht zwingend, sondern verhandelbar. Regelmäßig sieht die vertragliche Ausgestaltung so aus, dass diese Anzahlung als Bestätigungsanzahlung („caparra confirmatoria“) zu qualifizieren ist. In diesem Fall ist die Anzahlung der Betrag, den eine Vertragspartei verliert, wenn sie vorvertragswidrig den Notarvertrag nicht abschließt. Hat z. B. der Verkäufer den Nichtabschluss zu vertreten, so muss er die „caparra“ in doppelter Höhe zurückzahlen. Der Käufer kann sich für diesen Fall durch eine (Bank-)Garantie die Rückzahlung seiner Anzahlung absichern lassen, falls der Verkäufer vertragsbrüchig wird. Bei sehr hohen Anzahlungen kann dies durchaus sinnvoll sein. Verweigert hingegen der Käufer den Abschluss des Notarvertrages, so verliert er die geleistete „caparra“. Diese stellt in der Wirkung eine Vertragsstrafe dar. Da der Käufer mit der Leistung der Anzahlung noch keine Gegenleistung erhalten hat, trägt er das größere Risiko. Es sollte daher in seinem Interesse liegen, diese Anzahlung gering zu halten.

Im Vorvertrag wird auch eine Vereinbarung über den Termin des Abschlusses des Notarvertrages getroffen. Der Notar wird bestimmt und es wird geregelt, wie die Einberufungsmodalitäten und -frist zum Abschluss des Notarvertrages sein sollen.

b) Registrierung des Vorvertrages

Es besteht die Möglichkeit, den Vorvertrag im Immobilienregister („Conservatoria dei Registri Immobiliari”) registrieren zu lassen. Dies hat zur Folge, dass dort dann eine Sperre eingetragen wird, innerhalb der der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann. Wurde im Vorvertrag bereits ein Termin für den Hauptvertrag festgelegt, so gilt die Sperre für ein Jahr. Wurde dagegen kein Termin für den Abschluss des notariellen Vertrages vereinbart, so gilt der Schutz des Käufers für drei Jahre. Voraussetzung der Registrierung ist, dass eine Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften beider Vertragsparteien durch einen Notar erfolgt. Es liegt auf der Hand, dass diese Registrierung mit Kosten für den Notar und die Eintragung verbunden ist.

 

2. Die beim Kauf bestehenden Risiken 

a) Makler

Der beauftragte Makler sollte gut gewählt sein und seriös arbeiten. Andernfalls kann es passieren, dass man zum schnellen Abschluss eines standardisierten Vorvertrags gedrängt wird. Denn bereits mit Abschluss des Vorvertrags wird die Maklerprovision fällig. Sie beträgt zwischen 2 % und 6 % des Kaufpreises.

b) Unterverbriefung

Unter „Unterverbriefung“ versteht man die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises beim Notar, um Steuern zu sparen. Auch wenn nach der neuen gesetzlichen Regelung die Besteuerung beim privaten Grundstückskauf nach dem Katasterwert und nicht mehr nach dem beim Notar angegebenen Kaufpreis erfolgt, kann es sich hierbei um Steuerhinterziehung handeln. Das Steuerprivileg der Besteuerung des Katasterwertes wird nur demjenigen gewährt, der den wirklichen Kaufpreis angibt.

Beispiel: Vor Ablauf der Spekulationsfrist von 5 Jahren wird ein Grundstück verkauft. Durch die niedrigere Angabe des Kaufpreises soll die Versteuerung des Veräußerungsgewinns vermieden werden. In diesem Fall begehen Käufer und Verkäufer Steuerhinterziehung.

Wird die Unterverbriefung behördlich bekannt, so entfällt der Vorteil der Besteuerung nach dem Katasterwert (nachträglich) und die (Nach-)Versteuerung wird nach dem tatsächlichen Wert der Immobilie festgesetzt.

c) Vorkaufsrecht

Eventuell sind bestehende Vorkaufsrechte zu beachten. Diese verdienen insbesondere beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen Beachtung. Hier sind unter Umständen die Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Grundstücke vorkaufsberechtigt, soweit sie Landwirtschaft betreiben und in einer landwirtschaftlichen Genossenschaft eingeschrieben sind. Auch Pächter landwirtschaftlicher Flächen und Mieter gewerblich genutzter Liegenschaften können vorkaufsberechtigt sein. Besteht in diesen Fällen ein Vorkaufsrecht, kann dem Berechtigten formell der Vorvertrag zugestellt werden. Dieser hat dann ab Zustellungsdatum 30 Tage Zeit, von seinem Recht Gebrauch zu machen. Wird die Zustellung unterlassen, hätte ein potentieller Vorkaufsberechtigter ab Notarvertragsdatum ein Jahr Zeit ein Rückkaufsrecht geltend zu machen.

d) Konkurs des Verkäufers

Eine weitere Gefahr besteht beim Konkurs des Verkäufers. Dann wird der Konkursverwalter den Kaufvertrag prüfen und – sollte der deklarierte Preis nicht angemessen sein – den Vertrag anfechten und rückgängig machen. Die Folge wäre, dass die Immobilie in die Konkursmasse fällt. Der Käufer müsste seine Forderung auf Rückzahlung des Kaufpreises aus der Konkursmasse verlangen. Besonders bitter für den Käufer wird das dann, wenn „Schwarzgeld“ geflossen ist, um Steuern zu sparen. Der Käufer kann natürlich nur das aus der Konkursmasse fordern, was er offiziell, also im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen, bezahlt hat. Gänzlich schädlich für den Käufer wird es, wenn die Konkursmasse nicht zur Befriedigung ausreicht. Er kann dann die Immobilie und seine Zahlung verlieren.

e) Belastende Eintragungen

Belastende Eintragungen (wie Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) können vom Verkäufer verschwiegen oder vergessen werden. Auch aus diesem Grund muss der Käufer das Immobilienregister genau prüfen. Unabhängig davon können jedoch zusätzliche dingliche Rechte aus Vertrag an Grundstücken bestehen. Der Käufer sollte sich daher außerdem immer vom Verkäufer die vollständige Lastenfreiheit vertraglich zusichern lassen.

f) Baurechtsverstöße

Bei der Errichtung oder Änderung einer Immobilie ist sorgfältig auf die Einhaltung der Baugenehmigung zu achten. Das Abweichen von der Baugenehmigung und Schwarzbauten führen auch in Italien zu Problemen. Die nachträgliche „Heilung“ eines Baurechtsverstoßes („sanatoria“) ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dies setzt stets die Zahlung einer Geldstrafe voraus, die normalerweise erheblich ist. Schließlich ist auch die strafrechtliche Verfolgung von Baurechtsverstößen möglich.

Beim Kauf einer Immobilie sollte diese auf ihre Gesetzmäßigkeit überprüft werden, denn bei einer baurechtswidrig errichteten oder veränderten Immobilie treffen die oben beschriebenen Folgen auch den Käufer. Dieser kann Abrissverfügungen für Baumaßnahmen erhalten, die er gar nicht vorgenommen hat.

g) Kauf von vermieteten Objekten

Beim Kauf von vermieteten Objekten ist darauf zu achten, dass das italienische Mietrecht sehr mieterfreundlich ist. Kündigungen sind in der Regel sehr schwierig, da die Mietvertragslaufzeit typischerweise vier plus vier Jahre beträgt. Für die Vertragsdauer besteht Mietpreisbindung. Eine Anpassung ist nur über die jährliche Statistik der ISTAT (Nationales Institut für Statistik) möglich; sie gibt auch über die Preissteigerungsrate Auskunft. Bei Mietverträgen sind Schriftform und eine Registrierung bei dem „ufficio del registro“ der Finanzbehörde zwingend. Ein Verstoß hiergegen führt zur Nichtigkeit des Vertrages. Die beträchtlichen Beschränkungen für Eigentümer von Mietobjekten haben immerhin den Vorteil, dass vermietete Immobilien bis zu 30% weniger kosten.

h) Kauf von Bauland

Baugenehmigungen werden lediglich für ein Jahr erteilt. Danach verfallen sie und müssen neu beantragt bzw. verlängert werden. Dies ist beim Kauf von Bauland unbedingt zu beachten. Leider kann man nicht davon ausgehen, dass nach Ablauf der Frist die identische Baugenehmigung erneut erteilt wird. Der Baubeginn sollte daher stets innerhalb eines Jahres erfolgen. Die Baubeendigung muss binnen drei Jahren erfolgen; diese Frist wird nur verlängert, wenn Umstände, die vom Willen des Bauherrn unabhängig sind, dazu führen, dass die Arbeiten nicht fristgerecht abgeschlossen werden. Falls die Arbeiten durch das Verschulden des Bauherrn nicht beendet werden konnten, muss er eine neue Genehmigung für den Weiterbau beantragen. Dies kommt dem Antrag auf eine neue Baugenehmigung gleich und ist abermals mit dem Risiko verbunden, dass etwas anderes genehmigt wird.

 

3. Der notarielle Kaufvertrag

Der notarielle Kaufvertrag dient der Eigentumsübertragung. Mit Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum automatisch über. Das Immobilienregister in Italien hat lediglich deklaratorischen Charakter. Der Notar wird auch letztmalig das Bestehen von belastenden Eintragungen prüfen.

Bei einer teilweisen Finanzierung des Kaufpreises ist zu beachten, dass der Verkäufer den Teil des finanzierten Kaufpreises erst nach Eintragung einer Hypothek zu Gunsten der finanzierenden Bank erhält. Empfehlenswert ist es, diesen Umstand bereits im Vorvertrag zu berücksichtigen, um dem Verkäufer keinen Verweigerungsgrund zum Abschluss des Kaufvertrages zu geben, da er nicht zeitgleich mit dem Verlust des Eigentums auch den vollen Kaufpreis erhält.

Zu beachten ist, dass ausländischen Erwerbern der notarielle Vertrag von Amts wegen in ihre Muttersprache übersetzt vorgelegt werden muss. Es müssen weiterhin ein Dolmetscher und zwei Zeugen anwesend sein.

Es ist jedoch auch möglich, sich beim Kaufvertragsabschluss durch einen mit Spezialvollmacht ausgestatteten Vertreter, z. B. einen Anwalt, vertreten zu lassen. Der Vertreter unterschreibt im Namen des Vertretenen auch den Notarvertrag. Der Vorteil hierbei ist, dass die ganze Abwicklung für den ausländischen Käufer vereinfacht und verkürzt wird; ohnehin bietet die Vertragsübersetzung nicht denselben Grad an Sicherheit für einen Erwerber ohne genaue Kenntnisse des italienischen Immobilienrechts. Bei der Abwicklung durch einen Vertreter ist keine Übersetzung des Kaufvertrages erforderlich und auch kein Hinzuziehen eines Dolmetschers.

Mit Unterschrift des Notarvertrages sind sowohl die Steuern als auch die Notarkosten zu begleichen. Ist der Käufer nicht persönlich anwesend, muss die Vertretung auch diesen Aspekt beinhalten. Dem Vertreter müssen in diesem Fall auch die finanziellen Mittel zur Verfügung gestellt worden sein, damit er die Zahlungen vornehmen kann. Sie dürfen nicht bar erfolgen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages wird auch die Restkaufpreissumme fällig. Italienische Verkäufer bestehen hier in der Regel auf bankbestätigte Schecks. Dies ist die sicherte Methode dafür, dass auch der Restkaufpreis problemlos einkassiert werden kann.

 

4. Die Eintragung

Wie bereits geschildert hat die Eintragung lediglich deklaratorischen Charakter. Der Eigentumsübergang erfolgt schon mit dem notariellen Vertrag. Eine Ausnahme von dieser Regelung existiert lediglich in den ehemals österreichischen Regionen Norditaliens wie Trentino, Alto Adige (Südtirol), Friuli-Venezia-Giulia. In diesen Regionen erfolgt der Eigentumswechsel erst mit der Eintragung ins Immobilienregister.

Es dient aber der Rechtssicherheit, dass der Übergang des Eigentums stets nach außen sichtbar gemacht wird. Damit der Eigentumswechsel nicht nur dem Voreigentümer sondern auch Dritten entgegengehalten werden kann, ist die Eintragung zwingend erforderlich. Der Notar, der den Kaufvertrag errichtet hat, wird auch für die Vornahme der Eintragung Sorge tragen. Die Eintragung wird von den entsprechenden Registerämtern vorgenommen.

Hinsichtlich der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes durch das Immobilienregister ist zu erwähnen, dass eine ununterbrochene Reichenfolge der Eintragungen bestehen muss. Sollte sich herausstellen, dass eine Lücke im Immobilienregister besteht, da eine von mehreren Eigentumsübertragungen nicht eingetragen wurde, so führt dies dazu, dass die nachfolgenden Eintragungen keine vertrauensschützende Wirkung haben. Diese ununterbrochene Kette von Eintragungen muss sich über einen Zeitraum von 20 Jahren erstrecken, da dies in Italien die Frist für die Ersitzung ist. In der Praxis ist es daher üblich, sich bei den zuständigen Registerbehörden einen 20-jährigen Registerauszug anfertigen zu lassen.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu erwähnen, dass der Gutglaubensschutz sich nur auf Fälle beschränkt, in denen der Eigentümer des Grundstücks dieses an mehrere Personen gleichzeitig verkauft. Es gilt jedoch nicht wie in Deutschland eine allgemeine Fiktion, wonach ein eingetragenes Recht gegenüber einem gutgläubigen Erwerber als richtig anzusehen ist. Es ist daher nicht möglich, von einer Person, die zwar als Eigentümer eingetragen ist, tatsächlich aber nie Eigentümer war, Eigentum an der Immobilie zu erwerben.

 

5. Erbschaft bei Immobilienvermögen

Aufgrund internationalen Privatrechts ist bei deutsch-italienischen Bezügen das Erbrecht des Staates anzuwenden, dessen Nationalität der Erblasser hatte. Insofern ergeben sich keine besonderen Probleme, falls zu der Erbmasse auch eine Immobilie in Italien gehört. Zu beachten ist jedoch, dass es erforderlich ist, die Umschreibung der Immobilie auf den Erben vorzunehmen und auch – aus steuerrechtlichen Gründen – einen Erbrechtsnachfolgeantrag zu stellen.

Zum Schluss sei noch die Besonderheit erwähnt, dass die Erwerbsmöglichkeiten von Ausländern an Immobilienvermögen in Italien grundsätzlich dem Gegenseitigkeitsprinzip unterliegen. Dieses besagt, dass ein Ausländer in Italien dann und in dem Umfang Immobilieneigentum erwerben kann, wie es einem Italiener im Heimatland des Ausländers möglich wäre. Im Verhältnis Deutschland – Italien spielt dies keine Rolle. Aber z.B. für Schweizer Staatsangehörige hat dieses Prinzip Bedeutung. Da in der Schweiz der Erwerb für Ausländer auf 100 qm Wohnfläche bzw. 1.000 qm Boden begrenzt ist, gilt diese Beschränkung auch für Schweizer in Italien.

 

II. Immobiliensteuerrecht

Das italienische Steuerrecht in Bezug auf Immobilien ist besonders komplex, da es durch eine Vielzahl von Einzelbestimmungen und Ausnahmetatbeständen gekennzeichnet ist. Die Regierung Prodi hat durch zusätzliche Detailregelungen im zweiten Halbjahr 2006 diese Tendenz noch verstärkt. Mit dem Ziel, Steuerhinterziehung und Steuerumgehung zu bekämpfen, wurden jene Bestimmungen zum Teil völlig neu geregelt, die die Besteuerung der Übertragung von gewerblichen Immobilien betreffen. Zugleich wurde dadurch aber auch neues Steueraufkommen geschaffen.

Im Rahmen der Übertragung von Immobilien müssen gleichzeitig die Position des Verkäufers, des Käufers und die Art der Liegenschaft sowie die Rechtsform der Übertragung beachtet werden. In den verschiedenen Kombinationen können sich unterschiedliche steuerrechtliche Auswirkungen ergeben.

Da eine umfassende steuerrechtliche Betrachtung des italienischen Immobiliensteuerrechts den hier vorgegebenen Rahmen sprengen würde, beschränken sich die nachfolgenden Ausführungen auf die Immobilien für Wohnzwecke und Grundstücke, die von Ausländern (nicht ansässige Personen und Gesellschaften ohne italienische Betriebstätte) erworben, veräußert oder gehalten werden. Auch die Auswirkungen der durch die Regierung Prodi wieder eingeführten Schenkungs- und Erbschaftsteuer bei der Übertragung von Wohnimmobilien und von Grundstücken werden erläutert.

 

1. Steuern beim Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke

 Immobilien für Wohnzwecke sind Liegenschaften, die im Gebäudekataster unter den Kategorien A/1 bis A/11 (mit der Ausnahme von Büros, A/10) eingetragen sind. Bei der entgeltlichen Übertragung von Immobilien für Wohnzwecke und von Grundstücken kommen entweder die Grunderwerbsteuern (Register-, Hypothekar- und Katastersteuer) oder die Mehrwertsteuer (IVA) zur Anwendung, d. h. die Mehrwertsteuer und die proportionalen Verkehrsteuern schließen sich in diesem Fall gegenseitig aus[1]. Unterliegt die Übertragung der Mehrwertsteuer, fallen die Grunderwerbsteuern in Form einer Fixgebühr von je 168 Euro an. Sowohl die Grunderwerbsteuern als auch die Mehrwertsteuer gehen zu Lasten des Erwerbers.

Nach der letzten großen Gesetzesänderung im Sommer 2006 (Ges. 223/06) unterliegt der Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke den Grunderwerbsteuern. Die einzige Ausnahme ist der Fall, dass die Wohnung von einem Bauunternehmen innerhalb von vier Jahren nach deren Fertigstellung veräußert wird.

a) Die Grunderwerbsteuern (Register- Hypothekar- und Katastersteuer)

Unterliegt der Erwerb der Immobilie für Wohnzwecke nicht der Mehrwertsteuer, kommen grundsätzlich die Registersteuer in Höhe von 7% sowie die Hypothekar- und die Katastersteuer in Höhe von 2% bzw. 1% zur Anwendung. Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, beträgt die Registersteuer 3%, während die Hypothekar- und Katastersteuer unverändert insgesamt 3% betragen. Einen Sonderfall stellen Gebäude dar, die im Bauleitplan der Gemeinde in einer sog. Wiedergewinnungszone ausgewiesen sind. In diesem Fall fallen unter der Bedingung, dass der Erwerber die Sanierungsmaßnahmen vornimmt, die Grunderwerbsteuern in Form der genannten Fixgebühr an.

Verlegt der Ausländer seinen Wohnsitz in die Gemeinde Italiens, in der er die Immobilie erwirbt, kann er eine Begünstigung für die Erstwohnung beanspruchen. Dies setzt voraus, dass es sich bei der Wohnimmobilie um keine Luxuswohnung handelt. In diesem Fall beträgt die Registersteuer 3%, während die Hypothekar- und Katastersteuer als Fixgebühr in der Höhe von jeweils 168 Euro anfallen.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuern ist der Verkehrswert der Immobilie. Eine Ausnahme von dieser Regel gilt – unabhängig davon, wer der Verkäufer ist –, wenn der Erwerber eine natürliche Person und Nicht-Unternehmer ist. In diesem Fall kann für Zwecke der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuern der Katasterwert der Immobilie herangezogen werden. Der Katasterwert ermittelt sich aus dem aufgewerteten Katasterertrag (rendita catastale rivalutata, ein amtlich festgelegter Schätzwert der durchschnittlichen Grundstücks- und Gebäudeerträge), der mit einem Koeffizienten multipliziert wird. Für Wohnimmobilien beträgt dieser Koeffizient 120 (für die Erstwohnung beträgt der Koeffizient 110). Der Katasterwert ist in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert der Immobilien. Auch wenn die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuern der Katasterwert ist, muss in der notariellen Urkunde der volle Kaufpreis angegeben werden.

Um die in Italien früher sehr geläufige Praxis der Unterverbriefung zu unterbinden, müssen nach der Gesetzesänderung vom Sommer 2006 alle Immobilienverträge die Zahlungsmodalitäten des Kaufpreises sowie die Angaben über den etwaigen Vermittler und die Höhe der Vermittlungsgebühr enthalten. Die Missachtung dieser Bestimmungen wird mit Geldbußen in der Höhe von 500 bis 10.000 Euro geahndet sowie mit dem Verlust der bevorzugten Besteuerung auf der Grundlage des Katasterwertes.

Das Gesetz 223/06 schaffte auch die Bestimmung des Registersteuergesetzes ab, wonach das Finanzamt keine Nachschätzung des Immobilienwertes mehr anstellen konnte, wenn der Verkaufspreis der Immobilie mindestens dem Katasterwert entsprach. Entspricht der Verkehrswert nicht dem in der Urkunde angegebenen Kaufpreis, kann das Finanzamt neben den auf der Grundlage des Verkehrswertes neu festgesetzten Grunderwerbsteuern auch Geldstrafen von 50% - 100% der Steuerschuld verlangen. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass im Fall der Grunderwerbsteuern zwischen dem Erwerber und dem Verkäufer eine solidarische Haftung für Steuer und Strafen besteht.

b) Die Mehrwertsteuer

Wird die Immobilie für Wohnzwecke von einem Bauunternehmen erworben, das die Umbauarbeiten vorgenommen oder diese Immobilie errichtet hat und sind seit der Fertigstellung nicht mehr als vier Jahre vergangen, wird Mehrwertsteuer erhoben (s.o.). Der anzuwendende Mehrwertsteuersatz hängt von der Beschaffenheit der Immobilie sowie von deren Zweckbestimmung ab. In der Regel gilt ein Mehrwertsteuersatz von 10%; bei Luxuswohnungen beträgt er 20% und beim Erwerb der Erstwohnung 4%. Die Bemessungsgrundlage für Zwecke der Mehrwertsteuer stellt seit dem 4.7.2006 nicht mehr das Entgelt dar, sondern der Verkehrswert der Immobilie. Entspricht dieser nicht dem in der notariellen Urkunde angegebenen Entgelt, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen.

Bei der Betrachtung der Besteuerung des Erwerbs einer Immobilie durch eine natürliche Person fällt eine m.E. verfassungswidrige Ungleichbehandlung zwischen dem Fall auf, bei dem die Übertragung den Grunderwerbsteuern unterliegt und dem Fall, bei dem die Übertragung der Mehrwertsteuer unterliegt. Während für Zwecke der MwSt. die Bemessungsgrundlage immer der Verkehrswert der Immobilie ist, kann bei Übertragungen von Immobilien, bei denen die Grunderwerbsteuern Anwendung finden, der Katasterwert der Immobilie als Bemessungsgrundlage herangezogen werden. Dieser ist, wie bereits festgehalten, in der Regel deutlich geringer als der Verkehrswert. Es kommt zu einer unterschiedlichen Steuerbelastung.

Bei Ausländern wird beim Erwerb von Immobilien für Wohnzwecke in der Praxis immer wieder die Frage gestellt, ob es nicht günstiger sei, die Wohnung über eine italienische Immobiliengesellschaft zu erwerben. Diese Frage ist in der Regel zu verneinen, da es in Italien eine Bestimmung gegen Missbrauch durch diese so genannten nicht operativen Gesellschaften (società non operative) gibt. Für diese Gesellschaften gilt: Wenn der tatsächliche Umsatz nicht eine auf der Grundlage von Koeffizienten ermittelte Mindestbemessungsgrundlage erreicht, ist die Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Ermittlung der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage durchbrochen und die Mindestbemessungsgrundlage für Zwecke der Ertragsteuern wird aufgrund der vom Gesetz festgelegten Koeffizienten ermittelt[2].

 

2. Steuern beim Erwerb von Grundstücken

Wird ein Grundstück erworben, ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um ein bebaubares Grundstück oder um eine Grünfläche handelt. Diese Angaben enthält der Flächennutzungsplan der Gemeinde. Im letzteren Fall fallen, unabhängig vom Status des Verkäufers, die Registersteuer in der Höhe von 15%, die Hypothekar- und die Katastersteuer in der Höhe von 2% bzw. 1% an. Wird hingegen ein bebaubares Grundstück übertragen, fällt die Registersteuer in der Höhe von 8% und die Hypothekar- und die Katastersteuer in der Höhe von 2% bzw. 1% an, wenn es sich beim Verkäufer um einen Nicht-Unternehmer handelt. Handelt es sich hingegen beim Verkäufer des bebaubaren Grundstücks um einen Unternehmer, so unterliegt die Übertragung des Grundstücks der MwSt. in Höhe von 20%.

 

3. Laufende Besteuerung

a) Einkommensteuer

Bei den Einkünften aus Immobilien, die sich im Eigentum von natürlichen Personen oder ausländischen Gesellschaften ohne italienische Betriebsstätte befinden, handelt es sich um sog. Einkünfte aus Grund- und Gebäudebesitz. Diese Einkunftsart umfasst alle in Italien belegenen Immobilien (Grundstücke und Gebäude).

Die Bemessungsgrundlage für Gebäude bildet der aufgewertete Katasterertrag (rendita catastale rivalutata). Die Katastererträge werden in unregelmäßigen Zeitabständen aufgewertet. Diese Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer ist als Nettogröße zu verstehen, d. h. es können keine Kosten und Aufwendungen (Schuldzinsen, Abschreibungen usw.) geltend gemacht werden.

Werden die Immobilien vermietet, ist der jährliche Mietzins unter Abzug einer Kostenpauschale in der Höhe von 15% als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, sofern der Betrag der um 15% verminderten Bruttomiete den Betrag des aufgewerteten Katasterertrags übersteigt. Ist die Bruttomiete geringer, ist der aufgewertete Katasterertrag als Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer heranzuziehen.

Bei Grundstücken ergibt sich die Bemessungsgrundlage aus der Summe der Beträge, die sich aus der Multiplikation des Besitzertrages (reddito dominicale) und des Bodenertrages (reddito agrario) mit den Koeffizienten 80 bzw. 70 ergeben. Wie der Katasterertrag für die Gebäude, sind der Besitz- und der Bodenertrag durchschnittliche Schätzwerte. Sind die Grundstücke Zubehör eines Gebäudes (z. B. Garten eines Wohnhauses), dann ist deren Besitz- und Bodenertrag nicht steuerpflichtig.

Diese Regelung gilt aufgrund der getrennten Betrachtungsweise nach Art. 153 DPR 917/86 auch für Immobilien im Eigentum von ausländischen Gesellschaften ohne italienische Betriebsstätte, deren italienischer Immobilienertrag somit nicht nach den Grundsätzen des Ergebnisses der Gewinn-und-Verlust-Rechnung ermittelt wird, sondern nach den Regeln für die Einkünfte aus Grund- und Gebäudebesitz.

Mit dem Haushaltsgesetz 2007 (Ges. 296/06) wurde mit Wirkung 1.1.2007 der Steuertarif neu gestaltet und es wurde der seit dem 1.1.2003 geltende allgemeine Steuerfreibetrag (no tax area) abgeschafft. In den Jahren 2003 – 2006 ergab sich nur dann eine Steuerschuld und es musste eine Steuererklärung eingereicht werden, wenn die ital. Einkünfte den Steuerfreibetrag von 3.000 Euro übertrafen. Nachdem die aufgewerteten Katastererträge für Wohnimmobilien in der Regel den Steuerfreibetrag nicht überschreiten, musste in der Vergangenheit von ausl. Eigentümern keine EkSt. bezahlt und Steuererklärung abgefasst werden. Aufgrund der Gesetzesänderung (Abschaffung des Freibetrages) sind seit dem 1.1.2007 alle Besitzer von ital. Immobilien verpflichtet, die EkSt. zu ermitteln (Selbstveranlagung), einzuzahlen und eine Steuererklärung einzureichen.

Die Fristen für die Zahlung der EkSt.-Schuld (der 16. Juni bzw. mit einem Zinszuschlag von 0,4% der 16. Juli für das vorausgehende Kalenderjahr) bzw. die Abgabe der Steuererklärung (31. Juli falls elektronisch übermittelt) sind bindend und um ein Verlängerung kann nicht angesucht werden. Im Falle von Übertretungen drohen erhebliche Geldstrafen.

Mietverträge müssen registriert werden und es fällt eine Registersteuer in der Höhe von 2% an, die auf die Mietsumme berechnet wird. Die Registersteuer muss für die gesamte Laufzeit im Voraus oder in jährlichen Raten einbezahlt werden.

b) Die Gemeindesteuer auf Immobilien (ICI)

Die Gemeindesteuer auf Immobilien (ICI) kommt bei allen Immobilien zur Anwendung, unabhängig von deren Zweckbestimmung. Steuerpflichtiger ist, wer Besitzer der Immobilie oder Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Rechts ist. Im Bereich der Gemeindesteuer auf Immobilien gibt es viele Sonder- und Ausnahmebestimmungen.

Die Besteuerungsgrundlage stellt der aufgewertete Katasterertrag multipliziert mit einem bestimmten Koeffizienten dar, der für Wohnungen 100 ist. Die Steuersätze für die Gemeindesteuer auf Immobilien werden von den Gemeinden jährlich festgelegt. Sie weichen folglich von Gemeinde zu Gemeinde von einander ab. Die Steuersätze liegen in einer Spanne zwischen 0,4% - 0,7%. Die ICI muss in ein bzw. zwei Jahresraten an die zuständige Gemeinde bezahlt werden. Für Baugrundstücke bildet der Marktwert zum 1. Januar des Besteuerungszeitraumes (Kalenderjahr) die Bemessungsgrundlage.

c) Einkommensteuer beim Verkauf der Immobilien

Bei natürlichen Personen (und bei ausländischen Gesellschaften ohne italienische Betriebsstätte) unterliegen gemäß Art. 67 Abs. 1 Buchst. b DPR 917/86 Veräußerungsgewinne aus Gebäuden der Einkommensteuer, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt der Veräußerung weniger als fünf Jahre liegen. Die Bemessungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn für Zwecke der Einkommensteuer bestimmt Artikel 68 Abs. 1 DPR 917/86 als Differenz von Verkaufspreis und Anschaffungskosten sowie allen weiteren Kosten, die sich auf die Immobilie beziehen. Wird dieser Fünfjahreszeitraum überschritten, unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht der italienischen Einkommensteuer. Wieder anders verhält es sich, wenn eine Immobilie für Wohnzwecke veräußert wird, die durch eine Erbschaft erworben wurde. In diesem Fall bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei (für Zwecke der Einkommensteuer). Gleiches gilt bei Veräußerung der Erstwohnung, wenn diese für den Großteil des Besitzzeitraums als Erstwohnung genutzt wurde.

Der Veräußerungsgewinn unterliegt bei natürlichen Personen dem progressiven Einkommensteuertarif (Spitzensteuersatz: 43% für Einkommen über 75.000 Euro). Veräußert eine ausländische Gesellschaft ohne italienische Betriebstätte eine Immobilie in Italien, so unterliegt der Veräußerungsgewinn der Körperschaftsteuer von 33%. Die Besteuerung erfolgt im Rahmen der jährlichen Steuererklärung (s.o.). Neben der ordentlichen Besteuerung können natürliche Personen und ausländische Gesellschaften ohne italienische Betriebstätte im notariellen Vertrag für die Abgeltungssteuer von 20% auf den Veräußerungsgewinn optieren. In diesem Fall ist die Steuer sofort fällig, wird vom Notar einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.

Für Grundstücke gilt: Handelt es sich um bebaubare Grundstücke, so ist der Veräußerungsgewinn unabhängig von der Besitzdauer steuerpflichtig und wird auf der Grundlage des durchschnittlichen Steuersatzes der Vorjahre besteuert (tassazione separata). Dies gilt nicht, falls der Steuerpflichtige in der Steuererklärung für die ordentliche Besteuerung optiert.

Veräußerungsgewinne aus landwirtschaftlichen Grundstücken sind nur innerhalb der Spekulationsfrist von fünf Jahren steuerpflichtig.

 

4. Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Regierung Prodi hat ihr Wahlversprechen eingelöst und die von der Regierung Berlusconi 2001 abgeschaffte Erbschaft- und Schenkungsteuer mit Ges. 262/06 wieder eingeführt. Dabei wurden u.a. die Tatbestandsmerkmale ausgeweitet. Mit einigen Ausnahmen wurden die früheren - im Gesetz 346/90 verankerten - Bestimmungen wieder eingeführt.

Erbschaft- und Schenkungssteuer fallen bei unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtigen unterschiedlich aus. Wenn der Erblasser bzw. der Schenkende zum Zeitpunkt des Todes bzw. der Schenkung seinen steuerlichen Wohnsitz in Italien hatte, unterliegen der Steuer sowohl die im Inland als auch die im Ausland belegenen Güter. Für Zwecke der beschränkten Steuerpflicht führt das Gesetz die einzelnen Wirtschaftsgüter und die Anknüpfungstatbestände zum Staatsgebiet an (z.B. in Italien belegene Immobilien, Aktien und Anteile von Gesellschaften, die im Inland den Rechts- oder Verwaltungssitz haben).

Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist bei Immobilien der Verkehrswert. Wird jedoch für Wohnimmobilien bzw. landwirtschaftliche Flächen ein Betrag erklärt, der den Katasterwert nicht unterschreitet, kann das Finanzamt keine Berichtigung zur Höhe des Verkehrswertes vornehmen. Für Baugrundstücke ist der Verkehrwert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Folgende Steuersätze kommen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer zur Anwendung:

  • Übertragungen zugunsten des Ehegatten und der Verwandten in direkter Linie: 4% auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 1.000.000 Euro;
  • bei Übertragungen an Geschwister: 6% auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 100.000 Euro;
  • bei Übertragungen zugunsten von anderen Verwandten bis zum 4. Grad, Verschwägerte in direkter Linie sowie in Nebenlinie bis zum 3. Grad: 6% (ohne Freibetrag);
  • andere Begünstigte: 8% (ohne Freibetrag);
  • bei Übertragungen an Personen mit einer Behinderung gilt ein allgemeiner Freibetrag von 1.500.000 Euro.

Bei einer Übertragung von Immobilien im Erb- oder Schenkungswege fällt zusätzlich die Hypothekar- und Katastersteuer in der Höhe von insgesamt 3% an. Die Bemessungsgrundlage ist dieselbe wie für die Erbschaft- und Schenkungssteuer selbst.

 

Fazit

Aufgrund der beschriebenen Besonderheiten beim Immobilienerwerb in Italien ist Interessenten zu raten, von Anfang an rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Das Verständnis der juristischen Feinheiten beim Grundstückskauf ist unbedingte Voraussetzung, diesen reibungslos und zügig abwickeln zu können. Wegen spezifischer Fallstricke des italienischen Rechts sollten Käufer auf keinen Fall versuchen, den Kauf selbst in die Hand zu nehmen. Sie sollten die Formalitäten auch nicht einem Makler überlassen, den sie nicht kennen. Dies kann ein böses (und teures) Erwachen geben.

Spätestens für die laufenden Obliegenheiten wird es für den ausl. Eigentümer einer ital. Ferienwohnung notwendig sein, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. In Italien erfolgt die Ermittlung der EkSt. in Form der Selbstveranlagung und die Termine für die Zahlung der EkSt. und Abgabe der Steuererklärung sind bindend. Außerdem können sich die Termine von Jahr zu Jahr ändern. Das selbe gilt für die Gemeindesteuer auf Immobilien (ICI), obwohl einzelne Gemeinden damit begonnen haben, die entsprechenden Einzahlungsformulare den Eigentümern ausgefüllt zu übermitteln.

 




[1] Mit Ges. 223/06 wurde die bis zum 4.7.2006 geltende allgemeine Regel der Alternativität zwischen der MwSt. und den Grunderwerbsteuern bei der Übertragung von gewerblichen Immobilien durchbrochen (siehe dazu S. Mayr IWB Heft 2/2007 F. 5 Italien Gr. 2 S. _____).  
[2] Siehe dazu S. Mayr IWB Heft 2/2007 F. 5 Italien Gr. 2 S. ____