Affinché l’acquisto immobiliare non sia ‘compromesso’: cosa occorre sapere sul contratto preliminare per una compravendita garantita

Prima di acquistare un immobile è prassi abituale concludere un contratto preliminare, comunemente (e in modo improprio) chiamato compromesso. La legge non lo richiede obbligatoriamente, cionondimeno è fortemente consigliabile. A condizione, però, che sia redatto in maniera corretta e accorta, potendo altrimenti rivelarsi uno strumento pericoloso, se non controproducente, per i pregnanti effetti giuridici che comporta, non sempre noti a chi s’appresta a compiere un atto così importante come una compravendita immobiliare.

l contratto preliminare non ha effetti reali o traslativi, ma esclusivamente obbligatori. Ciò significa che le parti si promettono, rispettivamente, di vendere e di acquistare, obbligandosi a concludere un successivo contratto definitivo (rogito), col quale soltanto si trasferirà la proprietà dal primo al secondo (c.d. effetto reale).

Dietro a questa ‘promessa’, si nascondono possibili fraintendimenti.

Innanzitutto, occorre chiarire che il contratto preliminare è un contratto autonomo e perfetto, come tale ha forza di legge tra le parti.

La peculiarità dell’oggetto, ovverosia l’obbligo di concludere un futuro contratto, non deve trarre in inganno: sottoscrivendolo, le parti si obbligano pienamente a tutte le clausole ivi pattuite e disporranno degli ordinari rimedi per fare valere l’inadempimento (risoluzione e risarcimento del danno), l’invalidità (nullità o annullabilità) o l’inefficacia dello stesso davanti a un tribunale.

Tenuto conto che col contratto preliminare si regolano aspetti fondamentali dell’affare (quali, ad es., l’esatta individuazione del bene, la presenza di eventuali oneri, pesi, diritti, prelazioni, il pagamento del prezzo, la caparra confirmatoria, la clausola penale, luogo, tempo e modo di conclusione del definitivo, etc.), prevedendo spesso condizioni da cui dipende il venir meno o il realizzarsi dei suoi effetti (esecuzione di lavori, rilascio di permessi, concessione di sanatorie, etc.), e che le parti sono gravate dei relativi obblighi, ben si capisce come questo aspetto sia in realtà meno banale di quanto appaia in prima battuta.

Ma non è tutto. Per il contratto preliminare è previsto anche un rimedio ad hoc. In caso d’inadempimento di una parte, l’altra può infatti rivolgersi al giudice per ottenere, anche contro la volontà della prima, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. La proprietà si trasferirà in tal caso con la sentenza, con conseguente aggravio di costi per la parte inadempiente e sua condanna a risarcire il danno. Ad ulteriore dimostrazione dell’estrema serietà del vincolo che le parti s’assumono col preliminare.

A fronte dei necessari scrupoli che richiede, il contratto preliminare offre però un’elevata garanzia per le parti, di gran lunga superiore rispetto ad altri strumenti di frequente utilizzo nella prassi, spesso (erroneamente) ritenuti ad esso equipollenti ed alternativi, quali ad esempio la mera proposta d’acquisto, ancorché irrevocabile, che espone la parte diligente a un deficit di tutela in caso di inadempimento della controparte.

Può, poi, essere utile sapere che:

  • La forma del preliminare deve essere a pena di nullità la stessa di quella prevista per il definitivo (forma scritta);
  • Il preliminare di compravendita immobiliare va trascritto se risulta da atto pubblico o da scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente; ciò garantisce tutela nel caso in cui un promittente venditore si impegni con più promissari acquirenti: prevarrà chi trascrive per primo;
  • Qualora sussista un interesse specifico delle parti, è consentito il preliminare di preliminare;
  • Essendo un contratto, è sempre salva la facoltà delle parti di sciogliere o modificare il preliminare, ovvero di costituirne uno nuovo, ovviamente col mutuo consenso e nel rispetto dei requisiti di forma.

In conclusione, vista l’obiettiva rilevanza dell’acquisto immobiliare e le importanti conseguenze giuridiche che derivano dal contratto preliminare, è certamente consigliabile decidere di affidarsi ex ante ad un avvocato per farsi assistere nella sua stipulazione e garantirsi così una compravendita esente da vizi e al contempo rispondente al proprio miglior interesse, poiché aderente alla reale volontà negoziale della parte (aspetto, quest’ultimo, che il notaio non è tenuto a curare, se non da un punto di vista meramente formale), evitando altresì spiacevoli sorprese quali costosi strascichi giudiziali, piuttosto che essere costretti a rivolgersi a tale professionista ex post, magari proprio per difendersi nel giudizio conseguito ad una compravendita fallita a causa d’un cattivo preliminare. E ciò vale sia per la parte venditrice, che per quella acquirente.

Come sempre, insomma, prevenire è meglio che curare.


Studio Legale Reichel
Avv. Danilo Giandini