{"id":1812,"date":"2024-08-06T10:30:54","date_gmt":"2024-08-06T10:30:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=1812"},"modified":"2024-08-28T09:31:29","modified_gmt":"2024-08-28T09:31:29","slug":"immobilien-in-italien-in-5-schritten-zur-eigenen-immobilie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/en\/immobilien-in-italien-in-5-schritten-zur-eigenen-immobilie\/","title":{"rendered":"Immobilien in Italien: in 5 Schritten zur eigenen Immobilie!"},"content":{"rendered":"\n

Um den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden zu lassen bedarf es einiger Schritte, die im Folgenden f\u00fcr einen ersten, schnellen \u00dcberblick beim Erwerb zwischen Privatpersonen skizziert werden<\/em><\/strong>.<\/h2>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

1. Schritt: Immobilie finden! Mit oder ohne Makler\u2026<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Entscheidet man sich daf\u00fcr, die Hilfe eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Anspruch zu nehmen, so sollte der Makler gut gew\u00e4hlt sein und seri\u00f6s arbeiten. Andernfalls kann es passieren, dass man zum schnellen Abschluss eines standardisierten Kaufvorschlages gedr\u00e4ngt wird, mit der Begr\u00fcndung dem Eigent\u00fcmer einen Kaufpreis zu unterbreiten. In der Regel wird allerdings nicht erw\u00e4hnt, dass mit Unterschrift unter den Kaufvorschlag durch den Eigent\u00fcmer ein rechtsverbindlicher Vorvertrag entstanden ist. Mit Abschluss des Vorvertrags wird die Maklerprovision (\u00fcblicherweise zwischen 2 % \u2013 6 %) aufgrund Gesetzes f\u00e4llig.<\/p>\n\n\n\n

2. Schritt: Immobilienregister checken!<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

In den n\u00f6rdlichen Provinzen Italiens existiert teilweise das Grundbuchsystem. In anderen Regionen Italiens hingegen gibt es kein Grundbuch: dort sind die relevanten Daten aus den Immobilienregistern ersichtlich, in denen die Kaufvertr\u00e4ge sowie andere Vertr\u00e4ge, die Belastungen (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) begr\u00fcnden, hinterlegt werden. Die Register sind \u00f6ffentlich zug\u00e4nglich. Au\u00dferdem muss jede Immobilie im ebenfalls \u00f6ffentlich zug\u00e4nglichen Kataster registriert sein. Aus dem Kataster sind auch die relevanten Daten f\u00fcr die Ermittlung der Besteuerung zu entnehmen.<\/p>\n\n\n\n

Der gr\u00fcndliche Check der Immobilienregister empfiehlt sich aber auch deshalb, um die \u00dcbereinstimmung des Grundst\u00fccks in seiner Gr\u00f6\u00dfe und Beschaffenheit, so wie es dem K\u00e4ufer pr\u00e4sentiert wird, mit dem Grundst\u00fcck, wie es tats\u00e4chlich im Kataster eingetragen ist, abzukl\u00e4ren. Andernfalls riskiert man, dass der Notarkaufvertrag angefochten werden kann und f\u00fcr null und nichtig erkl\u00e4rt wird. Es sollte \u00fcberpr\u00fcft werden, wenn eine bestimmte Anzahl an Wohnr\u00e4umen angegeben wird, dass diese als solche auch im Kataster eintragen sind. Die Mindesth\u00f6he f\u00fcr einen Wohnraum in Italien betr\u00e4gt 2,70 m. Gerne werden n\u00e4mlich Wohnr\u00e4ume auch da \u201ekreiert\u201c, wo dies von den baulichen Anforderungen eigentlich gar nicht m\u00f6glich ist. Der sorgf\u00e4ltige Check der Immobilienregister tr\u00e4gt also dazu bei, dass es gerissenen Verk\u00e4ufern nicht so einfach gelingt, dem K\u00e4ufer ein wundersch\u00f6n gelegenes Grundst\u00fcck vor Augen f\u00fchren, das angeblich verkauft wird, wenn katasterm\u00e4\u00dfig ein ganz anderes Grundst\u00fcck eingetragen ist.<\/p>\n\n\n\n

3. Schritt: italienische Steuernummer (sog. \u201ecodice fiscale<\/em>\u201c) beantragen<\/strong>!<\/h3>\n\n\n\n

Zwingend erforderlich ist es, dass der K\u00e4ufer fr\u00fchzeitig Inhaber einer italienischen Steuernummer (sog. \u201ecodice fiscale\u201c<\/em>) ist. Diese Steuernummer muss bereits beim Vorvertrag und erst recht bei dem Notarkaufvertrag angegeben werden. Die Steuernummer kann kostenfrei \u00fcber ein Italienisches Konsulat im Heimatland beantragt und besorgt werden.<\/p>\n\n\n\n

Ist ein Makler eingeschaltet, so k\u00fcmmert sich dieser darum, dass der Vorvertrag aus steuerlichen Gr\u00fcnden registriert wird, da dies gesetzlich vorgesehen ist.<\/p>\n\n\n\n

4. Vorvertrag abschlie\u00dfen!<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Sofern ein K\u00e4ufer nicht \u00fcber einen angenommenen Kaufvorschlag zum Abschluss eines Vorvertrages gelangt ist, ist es in Italien g\u00e4ngige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten abgewickelt wird. Zun\u00e4chst wird ein Vorvertrag verhandelt und geschlossen. Somit sind beide Parteien vertraglich gebunden. Es ist \u00fcblich, dass der K\u00e4ufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis (sog. \u201ecaparra<\/em>\u201c) bezahlt. In der Regel bel\u00e4uft sich diese auf ca. 10 % \u2013 30 %des Kaufpreises, kann aber auch frei vereinbart werden.<\/p>\n\n\n\n

Tritt der K\u00e4ufer<\/strong> ohne Grund vom Vorvertrag zur\u00fcck bzw. weigert er sich den notariellen Kaufvertrag  abzuschlie\u00dfen, verliert er die geleistete Anzahlung. Tritt hingegen der Verk\u00e4ufer<\/strong> vom Vorvertrag zur\u00fcck, muss er die Anzahlung in doppelter H\u00f6he, an den K\u00e4ufer zur\u00fcckbezahlen. Der Vorvertrag k\u00f6nnte zur Absicherung des K\u00e4ufers auch vor einem italienischen Notar abgeschlossen werden, um dann als eine Art Sperre im Immobilienregister eingetragen zu werden, wobei diese Sperre zeitlich begrenzt ist. Diese notarielle Abwicklung kann zu nicht unerheblichen Mehrkosten f\u00fchren. <\/p>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich ist es aber auch \u2013 jedoch nicht \u00fcblich und davon ist eher abzuraten \u2013 auf den Vorvertrag zu verzichten und sogleich den Kaufvertrag abzuschlie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

5. Schritt: Notarkaufvertrag abschlie\u00dfen!<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Der Kaufvertrag muss zwingend vor einem Notar unterzeichnet werden. Daf\u00fcr ist es aber nicht notwendig, dass die Parteien pers\u00f6nlich erscheinen; sie k\u00f6nnen sich durch einen Bevollm\u00e4chtigten (z.B. Rechtsanwalt) mit einer Spezialvollmacht vertreten lassen. Gleichzeitig mit Unterzeichnung des Notarkaufvertrages, sozusagen Zug um Zug, muss der (Rest-) Kaufpreis beglichen und die anfallenden Steuern sowie die Notarkosten bezahlt werden. Denn mit Abschluss des Notarkaufvertrages geht das Eigentum, anders als bei einem Immobilienkauf nach deutschem Recht, auf den Erwerber \u00fcber.<\/p>\n\n\n\n

Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb (oder dem Verkauf) einer Immobilie in Italien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Betreuung bei Immobilienk\u00e4ufen und  -verk\u00e4ufen in ganz Italien, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverst\u00e4ndlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.n, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverst\u00e4ndlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.<\/p>\n\n\n\n

Studio Legale Reichel<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Doris Reichel – Rechtsanw\u00e4ltin \/ Avvocato<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Um den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden zu lassen bedarf es einiger Schritte, die im Folgenden f\u00fcr einen ersten, schnellen \u00dcberblick beim Erwerb zwischen Privatpersonen skizziert werden. 1. Schritt: Immobilie finden! 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