{"id":2609,"date":"2024-08-06T12:30:55","date_gmt":"2024-08-06T12:30:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=2609"},"modified":"2024-08-06T12:31:22","modified_gmt":"2024-08-06T12:31:22","slug":"steuertatbestaende-bei-haltung-und-beim-verkauf-einer-franzoesischen-immobilie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/en\/steuertatbestaende-bei-haltung-und-beim-verkauf-einer-franzoesischen-immobilie\/","title":{"rendered":"Steuertatbest\u00e4nde bei Haltung und beim Verkauf einer franz\u00f6sischen Immobilie"},"content":{"rendered":"\n<p>Wer in Frankreich eine Immobilie besitzt, unterliegt nachstehenden Steuertatbest\u00e4nden:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Grundsteuer<\/strong> (\u201eTaxe Fonci\u00e8re\u201c): tr\u00e4gt derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigent\u00fcmer einer Immobilie war.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Wohnsteuer<\/strong> <em>(\u201eTaxe d\u2019habitation\u201c):<\/em> tr\u00e4gt generell der Eigent\u00fcmer (im Erwerbsjahr pro rata temporis) bzw. der Mieter, wenn dieser zum 1. Januar der Bewohner war, und berechnet sich je nach Gemeinde unterschiedlich. <strong>Seit dem 01. Januar 2023 ist der Hauptwohnsitz in Frankreich von der Wohnsteuer befreit. <\/strong>Handelt es sich lediglich um ein Feriendomizil, so ist die Wohnsteuer seit 01\/2023 als (\u201eStraf-\u201e) Steuer zu zahlen.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Einkommenssteuer<\/strong> <em>(\u201eImp\u00f4t sur le Revenu\u201c)<\/em>: f\u00e4llt an, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird oder sonstige Eink\u00fcnfte aus dieser erzielt werden. Als Ausl\u00e4nder w\u00e4ren diese Eink\u00fcnfte auf die franz\u00f6sisch beschr\u00e4nkte Steuerpflicht bis zum 30. Juni des Folgejahres unter Progressionsvorbehalt zu erkl\u00e4ren.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bei einem steuerbaren Immobilienverm\u00f6gen von mehr als 1,3 Millionen Euro fallen weiter noch <strong>Immobilienverm\u00f6gensteuer<\/strong> (\u201e<em>IFI \u2013 Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re<\/em>\u201c) an. Die Steuer betr\u00e4gt zwischen 0,5% und 1,5% des Nettoverm\u00f6gens. Der Steuersatz beginnt bei 0,5% und steigt ab einem Verm\u00f6gen von mehr als 10.000.000,00 Euro auf bis zu 1,5%. Die ersten 800.000,00 Euro sind jedoch steuerfrei, sodass bei einem Immobilienverm\u00f6gen von 1.300.001,00 Euro nur 500.000,00 Euro besteuert werden. F\u00fcr Personen mit Steuersitz in Frankreich wird bei der Wertermittlung sowohl die in Frankreich als auch die im Ausland gelegenen Immobilien ber\u00fccksichtigt. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert. Erwerbsnebenkosten, Renovierungskosten, Grundsteuer k\u00f6nnen u.a. davon abgezogen werden. Der in Anspruch genommene Kredit zur Erwerbsfinanzierung wird auch in Abzug gebracht. Dies kann zu einer dauerhaften Reduzierung der Verm\u00f6gensteuer f\u00fchren. F\u00fcr den Hauptwohnsitz wird von dem Verkehrswert 30% in Abzug gebracht.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi-1024x683.jpg\" alt=\"Steuern bei franzosischen Immobilien tasse immobili francesi\" class=\"wp-image-2610\" srcset=\"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/Steuern-bei-franzosischen-Immobilien-tasse-immobili-francesi.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Wenn die Kosten den Gewinn \u00fcbersteigen, k\u00f6nnen sich die Eigent\u00fcmer daf\u00fcr entscheiden, die Immobilie zu verkaufen.<\/p>\n\n\n\n<p>Wer eine in Frankreich belegene Immobilie ver\u00e4u\u00dfern m\u00f6chte, unterliegt grds. weiter einer sogenannten <strong>Wertzuwachssteuer<\/strong> (\u201e<em>imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re<\/em>\u201c), sofern kein Befreiungstatbestand greift.<\/p>\n\n\n\n<p>Auch bei der Ver\u00e4u\u00dferung einer geerbten Immobilie oder im Falle einer Schenkung zu Lebzeiten muss im Einzelfall gepr\u00fcft werden, ob die beabsichtigte Ver\u00e4u\u00dferung, der Wertzuwachssteuer unterliegt.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>H\u00f6he des Zuwachssteuer<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Die Steuer auf den Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn setzt sich zusammen aus 19% Einkommenssteuer und 17,2% Sozialversicherungsabgaben, mithin <strong>insgesamt<\/strong> <strong>36,2% des Wertzuwachses<\/strong>. Personen, die in einem anderen Land des EWR (EU, Island, Norwegen, Lichtenstein) oder der Schweiz sozialversicherungspflichtig sind, sind von den Sozialversicherungsabgaben (CSG\/CRDS) befreit. Stattdessen unterlegen sie einem verg\u00fcnstigten Pauschalbetrag (Solidarit\u00e4tszuschlag) in H\u00f6he von 7,5 %.<\/p>\n\n\n\n<p>Sofern der steuerpflichtige Nettogewinn 50.000 \u20ac \u00fcbersteigt, entsteht seit dem 01.01.2013 eine zus\u00e4tzliche gestaffelte Zusatzsteuer <em>(taxe additionnelle)<\/em> von 2% (50.001 \u20ac) bis 6% (\u00fcber 260.000 \u20ac) je nach H\u00f6he des Nettogewinnes.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Befreiungstatbest\u00e4nde<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Von der Wertzuwachssteuer befreit sind Ver\u00e4u\u00dferungen,<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>einer Immobilie, die l\u00e4nger als 30 Jahre im Eigentum des Ver\u00e4u\u00dferers steht;<\/li>\n\n\n\n<li>des Hauptwohnsitzes und dessen Anlagen (Garagen, Stellpl\u00e4tze, H\u00f6fe etc.);<\/li>\n\n\n\n<li>eines Zweitwohnsitzes, sofern<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>* es sich um den ersten Verkauf eines Zweitwohnsitzes seit dem 01.02.2012 handelt;<\/p>\n\n\n\n<p>* der Ver\u00e4u\u00dferer in den letzten 4 Jahren vor der Ver\u00e4u\u00dferung nicht Eigent\u00fcmer seines Hauptwohnsitzes war,<\/p>\n\n\n\n<p>* der Verkaufspreis ganz oder teilweise innerhalb von 24 Monaten f\u00fcr den Kauf eines Hauptwohnsitzes dient. In diesem Fall greift die Befreiung f\u00fcr den wiederinvestierten Teil.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>deren Verkaufspreis 15.000 \u20ac nicht \u00fcbersteigt;<\/li>\n\n\n\n<li>wo eine Enteignung stattgefunden hat;<\/li>\n\n\n\n<li>zugunsten einer Institution f\u00fcr sozialen Wohnraum;<\/li>\n\n\n\n<li>bei denen der Ver\u00e4u\u00dferer Bezieher von Altersruhegeld oder Invalidenrente ist (aber Vorsicht Einkommensgrenzen sind zu beachten &#8211; Bed\u00fcrftigkeitspr\u00fcfung) und in einer Einrichtung untergebracht ist, sofern<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>* es sich vor der Unterbringung in der Einrichtung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt hat,<\/p>\n\n\n\n<p>* er die Immobilie zuvor in einem Zeitraum von 2 Jahren bewohnt hat,&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>* die Immobilie seit seinem Auszug nicht anderweitig bewohnt oder genutzt worden ist;<\/p>\n\n\n\n<p>Sofern die Ver\u00e4u\u00dferung unmittelbar nach Auszug in die Wege geleitet und innerhalb des ersten Jahres abgewickelt wurde, kann die Befreiung auch ohne eine Bed\u00fcrftigkeitspr\u00fcfung erfolgen.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>von B\u00fcrgern (vor allem aus der EWR), die ihren Steuersitz nicht in Frankreich haben, sofern<ul><li>sie in Frankreich mindestens 2 Jahre lang steuerpflichtig waren,<\/li><\/ul><ul><li>die Immobilie sp\u00e4testens am 31.12 des f\u00fcnften Jahres nach Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes au\u00dferhalb Frankreichs ver\u00e4u\u00dfern, oder ohne Zeitbegrenzung, wenn die Immobilie seit dem 1. Januar des Jahres vor dem Verkauf nicht vermietet war,<\/li><\/ul>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>und der Ver\u00e4u\u00dferer hat noch nicht von dieser Befreiung bei einem vorherigen Verkauf nach dem 01.01.2006 Gebrauch gemacht.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Steuerreduzierungen gem\u00e4\u00df Abschreibungstabelle<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>H\u00e4lt man die Immobilie zweiundzwanzig Jahre, so f\u00e4llt keine Wertzuwachs(einkommens)steuer mehr an. Nach dem f\u00fcnften Jahr reduziert sich die Steuer um jeweils 6% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um weitere 4%.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Sozialversicherungsabgaben von 15,5% entfallen hingegen lediglich nach 30 Jahren vollkommen. Nach dem f\u00fcnften Jahr reduzieren sich die Abgaben um jeweils 1,65% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um 1,6% und f\u00fcr jedes weitere Jahr jeweils um 9%.<\/p>\n\n\n\n<p>Die Abschreibungstabelle gilt seit 2014 <strong>sowohl f\u00fcr bebaute als auch f\u00fcr unbebaute Grundst\u00fccke.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Weitere Abschl\u00e4ge sind im Einzelfall bei einem Immobilienverkauf m\u00f6glich. Zum Beispiel kann ein 60%iger Abschlag in Betracht kommen, wenn der K\u00e4ufer auf dem Grundst\u00fcck in einem Gebiet mit Wohnungsnot (Zones A) neue Wohnungen bauen soll. Handelt es sich um den Bau von Sozialwohnungen, kann der Abschlag bis zu 85% betragen.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Berechnung des Brutto-Wertzuwachses<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Der Brutto-Wertzuwachs ist die Differenz zwischen dem korrigierten Verkaufspreis und dem korrigierten Kaufpreis.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><em>Korrigierter Verkaufspreis:<\/em><\/h3>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Der Verkaufspreis ist der Preis, zu welchem die \u00dcbertragung des Eigentums tats\u00e4chlich erfolgt, d.h. der Preis, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.<\/h3>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Der Verkaufspreis wird erh\u00f6ht um etwaige Kosten und Entsch\u00e4digungen, sofern sie in der Urkunde festgehalten sind (z.B. wenn ein Eigent\u00fcmer einem Mieter eine Entsch\u00e4digung f\u00fcr einen vorzeitigen Auszug schuldet und der K\u00e4ufer sich im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, diese Entsch\u00e4digung zu \u00fcbernehmen).<\/p>\n\n\n\n<p>Der Verkaufspreis wird gemindert durch die Kosten, die der Verk\u00e4ufer infolge des Verkaufes tragen muss (z.B. die zu erstellenden Gutachten, L\u00f6schung von Hypotheken etc.).<\/p>\n\n\n\n<p>Die Erh\u00f6hung oder Minderung m\u00fcssen durch Rechnungen belegt werden.<\/p>\n\n\n\n<p><em>TIPP: Da der Preis von Hausrat (beweglichen Sachen) nicht bei der Ermittlung des Wertzuwachses zu ber\u00fccksichtigen ist, kann der Hausrat, M\u00f6bel etc. getrennt ver\u00e4u\u00dfert werden. Aber auch deren Preis muss nachgewiesen werden (durch Rechnungen, Inventaraufstellung durch eine \u00f6ffentlich bestellte Person) und der Verkauf muss im Vorvertrag festgehalten werden.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Korrigierter Kaufpreis:<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Der Kaufpreis ist wiederum der, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.<\/p>\n\n\n\n<p>Wurde das Eigentum an einer Immobilie infolge einer Schenkung oder eines Erbfalles erlangt, ist als Kaufpreis der Verkehrswert zugrunde zu legen, der auch f\u00fcr die Berechnung der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zugrunde gelegt wurde.<\/p>\n\n\n\n<p>Der Kaufpreis kann erh\u00f6ht werden,<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>um die Kaufnebenkosten, welche pauschal mit 7,5% des Kaufpreises berechnet werden k\u00f6nnen. Sollten diese h\u00f6her gewesen sein, werden die tats\u00e4chlichen Kosten ber\u00fccksichtigt, sofern sie nachgewiesen werden. Bei einer Schenkung kann der Pauschalbetrag nicht, sondern nur die tats\u00e4chlichen Kosten ber\u00fccksichtigt werden,<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>um Kosten f\u00fcr Bau- und Sanierungs- oder Vergr\u00f6\u00dferungsarbeiten, sofern diese durch Firmenrechnungen nachgewiesen werden k\u00f6nnen.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Erfolgt der Verkauf nachdem die Immobilie mehr als f\u00fcnf Jahre im Eigentum war, kann f\u00fcr Bau- und Sanierungs- oder Vergr\u00f6\u00dferungsarbeiten ein Pauschalbetrag von 15% auch ohne Rechnungen und Nachweise in Ansatz gebracht werden (bereits abgesetzte Renovierungen, Instandhaltungsarbeiten und Baumaterialien sind ausgeschlossen), so dass mit der Pauschale f\u00fcr Kaufnebenkosten insgesamt eine Pauschale von 22,5% vom Kaufpreis in Ansatz gebracht werden und auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Besonderheiten<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Weitere Besonderheit ist, dass bei Personen, die ihren steuerlichen Sitz nicht in Frankreich oder in der EWR (au\u00dfer Lichtenstein), Island oder Norwegen, haben <strong>einen steuerlichen Vertreter\/B\u00fcrgen<\/strong> (<em>repr\u00e9sentant fiscal<\/em>) benennen m\u00fcssen, sofern der Verkaufserl\u00f6s der Immobilie 150.000 \u20ac \u00fcbersteigt. Der steuerrechtliche Vertreter erstellt und unterzeichnet die Wertzuwachserkl\u00e4rung, die abgegeben werden muss. Er garantiert f\u00fcr ihre Richtigkeit und verpflichtet sich zur Zahlung der Steuern sowie im Fall einer Steuerberichtigung zur Nachzahlung.<\/p>\n\n\n\n<p>Ver\u00e4u\u00dfert nicht eine nat\u00fcrliche Person, sondern eine Firma\/Gesellschaft, so gilt Folgendes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Es muss ein steuerlicher Vertreter benannt werden, sofern gebietsfremde Personen insgesamt einen Anteil von mehr als 150.000 \u20ac an einer franz\u00f6sischen b\u00fcrgerlich-rechtlichen Gesellschaft halten oder ein Teilhaber eine ausl\u00e4ndische Gesellschaft ist.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Halten ausl\u00e4ndische Firmen eine Immobilie,<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>so muss immer ein steuerlicher Vertreter benannt werden.<\/li>\n\n\n\n<li>Spezifische Berechnungsregeln: kein Pauschalbetrag von 7,5 % oder 15 %, gesetzlich vorgeschriebene Abschreibung der Anschaffungskosten.<\/li>\n\n\n\n<li>Keine Befreiung f\u00fcr Besitzfrist von mehr als 30 Jahren.<\/li>\n\n\n\n<li>Steuersatz von 33,1\/3 % auf den Wertzuwachs (oder 75 % f\u00fcr NCCT).<\/li>\n\n\n\n<li>Lediglich Bau- und Sanierungs- oder Vergr\u00f6\u00dferungsarbeiten sind absetzbar (Rechnungen und Zahlungsbelege auf den Namen der Gesellschaft).<\/li>\n\n\n\n<li>Besondere Vorschriften f\u00fcr europ\u00e4ische Unternehmen.<\/li>\n\n\n\n<li>Der steuerliche Vertreter garantiert ferner die Zahlung einer j\u00e4hrlichen Steuer von 3 % auf den Verkehrswert des Geb\u00e4udes (\u00a7 990 E franz\u00f6sische Steuerordnung; gilt nur f\u00fcr nichteurop\u00e4ische Firmen).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Dieser Aufsatz kann eine individuelle Beratung nicht ersetzen.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Doris Reichel &#8211; Avvocato + Rechtsanw\u00e4ltin &#8211; Anwaltskanzlei Reichel<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wer in Frankreich eine Immobilie besitzt, unterliegt nachstehenden Steuertatbest\u00e4nden: Bei einem steuerbaren Immobilienverm\u00f6gen von mehr als 1,3 Millionen Euro fallen weiter noch Immobilienverm\u00f6gensteuer (\u201eIFI \u2013 Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re\u201c) an. 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