{"id":738,"date":"2024-07-18T09:12:15","date_gmt":"2024-07-18T09:12:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=738"},"modified":"2024-08-28T09:36:17","modified_gmt":"2024-08-28T09:36:17","slug":"immobilienerwerb-in-deutschland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/en\/immobilienerwerb-in-deutschland\/","title":{"rendered":"Immobilienerwerb in Deutschland"},"content":{"rendered":"\n

Ob als Renditeobjekt, Zweitwohnsitz oder Ferienhaus: der Immobilienerwerb in Deutschland ist f\u00fcr Schweizer derzeit besonders interessant. Worauf ist beim Einstieg in den Immobilienmarkt zu achten? Welche rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind bei einem Kauf zu beachten? Der folgende Artikel gibt aktuelle Antworten und Praxistipps. <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Immobilienstandort Deutschland<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Aufwertung des Franken hat den Erwerb einer Immobilie in der Euro-Zone g\u00fcnstiger gemacht. Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland existieren weder Sprachbarrieren noch Kaufbeschr\u00e4nkungen, daf\u00fcr eine hohe Rechtssicherheit. Zudem ist, soweit eine gute Bonit\u00e4t besteht, die Finanzierung des Erwerbs \u00fcber eine deutsche Bank in der Regel problemlos auch bei einem Erwerb durch Ausl\u00e4nder m\u00f6glich; teilweise wird Eigenkapital in der Gr\u00f6\u00dfenordnung von ca. 20 % erwartet. Alternativ kann daran gedacht werden, eine eigene Immobilie in der Schweiz erneut zu beleihen, umso die Immobilie in Deutschland zu finanzieren. Immobilien in Deutschland sind vergleichsweise g\u00fcnstig. Ausnahmen bilden hier einige sehr stark wachsende Metropolen wie M\u00fcnchen, Hamburg oder Berlin, die einen deutlichen Preiszuwachs zu verzeichnen haben. Ist die Kaufintention ein Renditeobjekt sollten aber gleichwohl St\u00e4dte mit (wachsender) Wirtschaft ber\u00fccksichtigt werden: zwar sind dort die Preise h\u00f6her, aber daf\u00fcr ist in der Regel die Vermietbarkeit auch eher gesichert. Wohnungsimmobilien gelten als kosten- und betreuungsintensiver, die Renditen als leicht geringer, aber daf\u00fcr wenig schwankend. Einzelhandelsimmobilien entwickeln sich parallel zur wirtschaftlichen Entwicklung am Standort, im Segment B\u00fcroimmobilien rechnen viele K\u00e4ufer mit stabilen Preisen. Gewarnt werden muss vor dem Erwerb sog. \u201eSchrottimmobilien\u201c. Diese werden h\u00e4ufig in einer Art \u201eRundum-Sorglos-Paket\u201c angeboten, d.h. der Verkaufspreis ist g\u00fcnstig, es wird die Erledigung der Finanzierung durch den Verk\u00e4ufer angeboten und es werden Mietgarantien abgegeben. Tats\u00e4chlich aber handelt es sich h\u00e4ufig um \u00fcberteuerte, sanierungsbed\u00fcrftige und nur schwer vermietbare Objekte, die nicht die versprochene Rendite einbringen.<\/p>\n\n\n\n

Immobilienrecht in Deutschland<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Schweizer B\u00fcrger k\u00f6nnen Immobilien jeder Gr\u00f6\u00dfenordnung in Deutschland erwerben und halten. Eine Beschr\u00e4nkung des Immobilienerwerbs besteht f\u00fcr Ausl\u00e4nder nicht. Der Erwerb einer Immobilie ist durch das deutsche B\u00fcrgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es besteht die Besonderheit, dass durch den Abschluss des (beim Immobilienkauf zwingend notariellen) Kaufvertrages noch kein Eigentum des K\u00e4ufers entsteht, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch (sog. Abstraktionsprinzip). Das deutsche Recht unterscheidet zwischen dem Eigentum im Ganzen und dem Wohnungseigentum. Letzteres entsteht durch den Erwerb von Sondereigentum an der abgegrenzten Wohneinheit und Gemeinschaftseigentum zu bestimmten Bruchteilen an den \u00fcbrigen Teilen der Liegenschaft. Am Immobilieneigentum k\u00f6nnen -z.B. zur Sicherung von Krediten- Hypotheken oder Grundschulden bestellt werden, wobei letztere das f\u00fcr Banken \u00fcbliche Grundpfandrecht darstellt.<\/p>\n\n\n\n

Notarieller Kaufvertrag<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Kaufvertrag muss vor einem Notar beurkundet werden. Privatschriftliche Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber Immobilien sind nichtig und nicht bindend. Aufgrund des im BGB geregelten Abstraktionsprinzips findet bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags kein Eigent\u00fcmerwechsel statt. Um die hierf\u00fcr erforderliche Eintragung in das Grundbuch k\u00fcmmert sich der Notar. Er veranlasst zun\u00e4chst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese dient zum Schutz des K\u00e4ufers, da nach Eintragung der Vormerkung die Immobilie nicht mehr an eine andere Person wirksam ver\u00e4u\u00dfert werden kann. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erh\u00e4lt der K\u00e4ufer entsprechende Nachricht und wird vom Notar angewiesen, den Kaufpreis zu bezahlen. Dies erfolgt in der Regel auf das Treuhandkonto des Notars. Nach Zahlungseingang veranlasst der Notar dann die Eintragung des K\u00e4ufers im Grundbuch. Damit ist das Eigentum an der Immobilie \u00fcbertragen. Beim Kauf sind eventuelle Vorkaufsrechte, wie z.B. das h\u00e4ufig zu findende Vorkaufsrecht des Mieters, sowie bestehende dingliche Belastungen zu ber\u00fccksichtigen. Beides ergibt sich im Normalfall aus dem Grundbuch. Von daher ist es ratsam, sich vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen. Bei Kauf einer gebrauchten Immobilie ist darauf zu achten, dass das mit ver\u00e4u\u00dferte Inventar vollst\u00e4ndig im Vertrag aufgef\u00fchrt ist. Auch sollte darauf geachtet werden, dass der Verk\u00e4ufer in Bezug auf die vorhandenen Installationen (Wasser, Elektrik usw.) deren M\u00e4ngelfreiheit zusichert. Ist dies erfolgt, kann sich der Verk\u00e4ufer nicht mehr wirksam auf einen vertraglichen Haftungsausschluss, der h\u00e4ufig mitvereinbart wird, berufen.<\/p>\n\n\n\n

Kosten und Steuern<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs tr\u00e4gt \u00fcblicherweise der K\u00e4ufer. Anders kann es bei der Maklerprovision sein: hier k\u00f6nnen die Parteien frei vereinbaren, wer diese tr\u00e4gt, also z.B. nur der K\u00e4ufer, nur der Verk\u00e4ufer oder beide zu bestimmten Anteilen. Bis rund ca. 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer gilt als \u00fcbliche Maklerprovision. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen ca. 1,5 % vom Kaufpreis. Weiter f\u00e4llt noch an die Grunderwerbssteuer (in der Schweiz Hand\u00e4nderungssteuer), die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises betr\u00e4gt.<\/p>\n\n\n\n

An Laufenden Steuern ist zum einen die Grundsteuer (Steuer f\u00fcr das Eigentum an der Immobilie), die von der Gemeinde festgelegt wird, zu beachten. Zum anderen ist die Einkommensteuer zu beachten, die in Deutschland zu entrichten ist, falls die Immobilie vermietet und hierdurch Gewinne erwirtschaftet werden. Die Vermietungseink\u00fcnfte aus Deutschland werden in der Schweizer Steuererkl\u00e4rung als steuerfrei behandelt; jedoch werden sie bei der Bemessung des Steuersatzes ber\u00fccksichtigt (Progressionsvorbehalt). Die H\u00f6he der Steuer bemisst sich nach dem Tarif f\u00fcr unbeschr\u00e4nkt steuerpflichtige Personen, der fr\u00fchere Mindeststeuersatz von 25 % f\u00fcr beschr\u00e4nkt Steuerpflichtige besteht nicht mehr. Gewinn, der bei einem Immobilienverkauf gemacht wird, ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Ver\u00e4u\u00dferung der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist).<\/p>\n\n\n\n

In Deutschland gibt es zur Zeit keine Verm\u00f6genssteuer. Aufgrund der Regelungen im Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und der Schweiz ist f\u00fcr die Immobilie in Deutschland in der Schweiz keine Verm\u00f6genssteuer zu entrichten; allenfalls kann es im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu einer eventuellen Anhebung des Steuersatzes kommen. Entsprechendes gilt f\u00fcr die Besteuerung des Gewinns bei Verkauf der in Deutschland gelegenen Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

Studio Legale Reichel – Doris Reichel – Rechtsanw\u00e4ltin \/ Avvocato<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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