{"id":851,"date":"2024-07-18T12:38:21","date_gmt":"2024-07-18T12:38:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=851"},"modified":"2024-08-28T09:37:01","modified_gmt":"2024-08-28T09:37:01","slug":"der-immobilienerwerb-in-deutschland","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/en\/der-immobilienerwerb-in-deutschland\/","title":{"rendered":"Der Immobilienerwerb in Deutschland"},"content":{"rendered":"\n

Deutschland ist sowohl f\u00fcr Anleger als auch f\u00fcr Eigennutzer einer Immobilie attraktiv. F\u00fcr eine Kaufentscheidung spielen die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Diese sollen im Folgenden aufgezeigt werden.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Deutschland ist sowohl f\u00fcr Anleger als auch f\u00fcr Eigennutzer einer Immobilie attraktiv.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr eine Kaufentscheidung spielen die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Diese sollen im Folgenden aufgezeigt werden.<\/p>\n\n\n\n

Das Immobilienrecht in Deutschland<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Deutschland kennt keine Beschr\u00e4nkungen des Immobilienerwerbs durch Ausl\u00e4nder. Dies bedeutet, dass Schweizer B\u00fcrger Immobilien in jeder Gr\u00f6\u00dfenordnung in Deutschland erwerben und halten k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Der Erwerb einer Immobilie wird durch das BGB (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch) geregelt.<\/p>\n\n\n\n

Wichtigstes Element des Immobilienerwerbs ist hierbei das sogenannte Abstraktionsprinzip. Dieses besagt, dass durch den Abschluss des (beim Immobilienkauf zwingend notariellen) Kaufvertrages noch kein Eigentum des K\u00e4ufers entsteht. Dieses entsteht grunds\u00e4tzlich erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.<\/p>\n\n\n\n

Man unterscheidet in Deutschland grunds\u00e4tzlich das Eigentum an einer Immobilie im Ganzen und das Wohnungseigentum. Letzteres entsteht durch den Erwerb von Sondereigentum an der abgegrenzten Wohneinheit und Gemeinschaftseigentum zu bestimmten Bruchteilen an den \u00fcbrigen Teilen der Liegenschaft.<\/p>\n\n\n\n

An dem Immobilieneigentum k\u00f6nnen \u2013 insbesondere zur Sicherung von Krediten \u2013 Grundpfandrechte in Form von Hypotheken oder Grundschulden bestellt werden. Letztere sind seit mehreren Jahren das f\u00fcr Banken \u00fcbliche Grundpfandrecht.<\/p>\n\n\n\n

Der Kaufvertrag<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das deutsche Recht schreibt vor, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Privatschriftliche Kaufvertr\u00e4ge \u00fcber Immobilien sind nichtig und nicht bindend.<\/p>\n\n\n\n

Wesentliche Elemente m\u00fcssen die genaue Bezeichnung der Immobilie und der Kaufpreis sein.<\/p>\n\n\n\n

Es ist davor zu warnen, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag (um Notarkosten und Grunderwerbssteuern zu sparen) geringer anzugeben als tats\u00e4chlich vereinbart. Dies f\u00fchrt nach deutschem Recht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages.<\/p>\n\n\n\n

Der Notar bzw. die Angestellten des Notars werden im Vertrag regelm\u00e4\u00dfig bevollm\u00e4chtigt, die Eintragung im Grundbuch und damit den Eigentumserwerb zu vollziehen.<\/p>\n\n\n\n

Regelm\u00e4\u00dfig wird auch unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, um zu verhindern, dass die Immobilie anderweitig ver\u00e4u\u00dfert wird.<\/p>\n\n\n\n

Meist wird auch im Kaufvertrag geregelt, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zu bezahlen ist. Bei Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar sodann die Eintragung und damit den Eigentums\u00fcbergang.<\/p>\n\n\n\n

Weiterhin befriedigt der Notar auch eventuell vorhandene dinglich gesicherte Gl\u00e4ubiger, so dass die Immobilie lastenfrei erworben werden kann.<\/p>\n\n\n\n

Vorkaufsrechte<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Beim Kauf zu beachten sind eventuelle Vorkaufsrechte, die sich entweder aus Gesetz oder aus Vertrag \u2013 dann sind sie ebenfalls im Grundbuch vermerkt \u2013 ergeben k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

Ein wichtiges Vorkaufsrecht, auf das an dieser Stelle hingewiesen werden soll, ist das Vorkaufsrecht der Mieter, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen m\u00f6chte.<\/p>\n\n\n\n

Dingliche Belastungen<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Belastungen zu Gunsten Dritter sind aus dem Grundbuch ersichtlich.<\/p>\n\n\n\n

Es wird daher empfohlen, vor einer Kaufentscheidung einen aktuellen Grundbuchauszug zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n

Zubeh\u00f6r und Inventar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Es ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie unbedingt darauf zu achten, dass das mitver\u00e4u\u00dferte Inventar vollst\u00e4ndig aufgef\u00fchrt ist. Weiterhin ist darauf zu dr\u00e4ngen, dass der Verk\u00e4ufer in Bezug auf die vorhandenen Installationen (Wasser, Elektrik usw.) deren Mangelfreiheit zusichert.<\/p>\n\n\n\n

Meist werden n\u00e4mlich in den Kaufvertr\u00e4gen Haftungsausschl\u00fcsse des Verk\u00e4ufers vereinbart. Auf diese Haftungsausschl\u00fcsse kann sich der Verk\u00e4ufer jedoch dann nicht berufen, wenn er die Mangelfreiheit zugesichert hat.<\/p>\n\n\n\n

Sp\u00e4testens an dieser Stelle empfiehlt es sich auch, anwaltlichen Beistand zu suchen. Der Notar wird n\u00e4mlich aufgrund seiner von den Parteien unabh\u00e4ngigen Stellung hierauf nicht dr\u00e4ngen.<\/p>\n\n\n\n

Nebenkosten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist zu beachten, dass in der Regel der K\u00e4ufer die Nebenkosten tr\u00e4gt, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.<\/p>\n\n\n\n

Zumindest mit folgenden Kosten ist zu rechnen: Grunderwerbsteuer (mindestens 3,5 Prozent vom Kaufpreis), Notarkosten f\u00fcr Kaufabwicklung (ca. 1 Prozent vom Kaufpreis), Grundbuchkosten f\u00fcr Eigentumseintragung (ca. 0,5 Prozent vom Kaufpreis), Maklerprovision (\u00fcblich 3,48 Prozent vom Kaufpreis inkl. MwSt.).<\/p>\n\n\n\n

Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer ist zu beachten, dass diese durch verschiedene Bundesl\u00e4nder in letzter Zeit erh\u00f6ht wurde oder erh\u00f6ht wird. Teilweise betr\u00e4gt diese bereits 5 Prozent. Die Erh\u00f6hung tritt in vielen Bundesl\u00e4ndern ab dem Jahr 2012 in Kraft. In Berlin betr\u00e4gt die Grunderwerbssteuer bereits seit 2007 4,5 Prozent.<\/p>\n\n\n\n

Vollmachten<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Kaufvertrag kann auch durch bevollm\u00e4chtigte Personen abgeschlossen werden.<\/p>\n\n\n\n

Allerdings unterliegt die Bevollm\u00e4chtigung derselben Form wie der Vertrag selbst, also der notariellen Beurkundung.<\/p>\n\n\n\n

Es ist auch m\u00f6glich, dass der Notarvertrag von einem nicht bevollm\u00e4chtigten Vertreter, einem sogenannten Vertreter ohne Vertretungsmacht, geschlossen wird. Die notarielle Genehmigung wird dann erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgen. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.<\/p>\n\n\n\n

Finanzierung<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs \u00fcber eine deutsche Bank ist in der Regel problemlos. Dies gilt auch bei einem Erwerb durch einen Ausl\u00e4nder.<\/p>\n\n\n\n

Zu beachten ist aber nat\u00fcrlich, dass der entsprechende objektive Wert der Immobilie gegeben sein muss und dass der Ausl\u00e4nder \u2013 wie im \u00dcbrigen der Inl\u00e4nder auch \u2013 eine entsprechende Bonit\u00e4t aufweisen muss.<\/p>\n\n\n\n

Auch muss in den meisten F\u00e4llen ein Eigenkapital von wenigstens 20 % eingebracht werden.<\/p>\n\n\n\n

Erbrecht<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Von Interesse ist nat\u00fcrlich, welches Erbrecht einschl\u00e4gig ist, falls ein Schweizer Eigent\u00fcmer einer Immobilie in Deutschland verstirbt.<\/p>\n\n\n\n

Das deutsche internationale Erbrecht geht vom Staatsangeh\u00f6rigkeitsprinzip aus, w\u00e4hrend das Schweizer Erbrecht vom Wohnsitzprinzip ausgeht.<\/p>\n\n\n\n

Faktisch kommt es aufgrund der in den jeweiligen gesetzlichen Vorschriften enthaltenen R\u00fcck- und Weiterverweisungen jedoch in diesem Fall zur Anwendung von Schweizer Erbrecht.<\/p>\n\n\n\n

Steuern<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ein wichtiger Faktor, der in die \u00dcberlegung zum Kauf einer Immobilie in Deutschland einflie\u00dft, ist der Faktor der anfallenden Steuern.<\/p>\n\n\n\n

Zu unterscheiden ist zwischen den Steuern, die durch den Erwerb anfallen und den laufenden Steuern.<\/p>\n\n\n\n

Beim Erwerb fallen die bereits erw\u00e4hnten Grunderwerbsteuern an.<\/p>\n\n\n\n

Diese betragen \u2013 je nach Bundesland \u2013 zwischen 3,5 und 5 Prozent aus dem Kaufpreis.<\/p>\n\n\n\n

Es ist jedoch auch an die laufende Besteuerung f\u00fcr das Halten der Immobilie in Deutschland zu denken.<\/p>\n\n\n\n

Hier ist zun\u00e4chst an die Grundsteuer zu denken. Diese stellt eine laufende Besteuerung auf das Eigentum an Grundst\u00fccken und deren Bebauung dar.<\/p>\n\n\n\n

Die H\u00f6he der Grundsteuer kann hier nicht genannt werden, da diese letztendlich durch die jeweilige Gemeinde bestimmt wird. Technisch ist die Errechnung kompliziert und ohnehin wird die jeweilige Gemeinde einen Steuerbescheid zusenden. Die Grundsteuer wird in f\u00fcnf Raten f\u00e4llig, die bei einer in Deutschland \u00fcblichen Einzugserm\u00e4chtigung direkt vom Konto eingezogen werden.<\/p>\n\n\n\n

Zu denken ist weiterhin an Einkommenssteuern, die in Deutschland zu entrichten sind, falls die Immobilie vermietet und hierdurch Gewinn erwirtschaftet wird. Ein nicht in Deutschland Ans\u00e4ssiger m\u00fcsste eine pauschale Steuer von 25 % auf das zu versteuernde Einkommen entrichten.<\/p>\n\n\n\n

Rechtlich eine besondere Stellung nimmt die Verm\u00f6genssteuer ein.<\/p>\n\n\n\n

In Deutschland gibt es zur Zeit keine Verm\u00f6genssteuer. Jedoch stellt sich die Frage, ob in der Schweiz Verm\u00f6genssteuer auf eine in Deutschland gehaltene Immobilie anf\u00e4llt.<\/p>\n\n\n\n

Diese Frage ist zu verneinen.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz regelt, dass die Schweiz dann eine Verm\u00f6genssteuer nicht verlangen kann, wenn Deutschland eine solche verlangen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n

Ob Deutschland diese nun verlangt oder nicht ist hierf\u00fcr nicht entscheidend. Es kommt lediglich auf die M\u00f6glichkeit an.<\/p>\n\n\n\n

Demnach ist f\u00fcr die in Deutschland gehaltene Immobilie keine Verm\u00f6genssteuer zu entrichten.<\/p>\n\n\n\n

Von Interesse sind nat\u00fcrlich weiterhin die bei einer Ver\u00e4u\u00dferung anfallenden Steuern.<\/p>\n\n\n\n

Der Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie gemacht wird, die weniger als 10 Jahre gehalten (Spekulationsfrist) wird, unterliegt der Einkommenssteuer in Deutschland.<\/p>\n\n\n\n

Nat\u00fcrlich unterliegt auch die in Deutschland zu bezahlende Einkommenssteuer auf den Immobiliengewinn dem Doppelbesteuerungsabkommen. Zu einer weiteren Besteuerung des Gewinns in der Schweiz wird es daher nicht kommen.<\/p>\n\n\n\n

Abschlie\u00dfend sei gesagt, dass, auch wenn die Sprachbarriere zwischen Deutschland und der Schweiz nicht vorhanden ist, sich aufgrund der Besonderheiten des deutschen Immobilienrechts die rechtzeitige Zuziehung eines Anwalts, der die entsprechenden Kenntnisse im Immobilienrecht hat, empfiehlt.<\/p>\n\n\n\n

Studio Legale Reichel – Doris Reichel – Rechtsanw\u00e4ltin\/Avvocato<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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