Outre la difficulté de la langue, les acheteurs de biens immobiliers étrangers doivent pour se protéger au mieux, trouver un avocat expert dans le domaine. Car en effet, acheter une maison en Italie les expose à l’utilisation de la loi italienne qui peut se trouver être désavantageuse pour des étrangers surtout avec l’application de la responsabilité pré contractuelle.


En effet, l’achat d’un immeuble en Italie passe par plusieurs étapes :

Lorsqu’un acheteur potentiel est intéressé par un immeuble, il va faire une offre d’achat, qui à ce stade n’est contraignante que pour l’offrant, qui pour montrer sa bonne foi accompagne souvent son offre d’un acompte allant de 1 à 3 % du prix de vente. Cette offre doit contenir un délai (de 8 à 14 jours) dans lequel le vendeur doit donner une réponse ferme et définitive à cette proposition.

Puis suit l’avant contrat de vente, qui lie juridiquement les deux parties et qui est rédigé généralement par l’avocat de l’acheteur. Cet avant contrat doit contenir pour être valable : le prix de vente, le montant des arrhes, la date à laquelle la vente sera inscrite au registre, ainsi que toutes les informations concernant les limites du titre de propriété telles que le droit de servitude.

C’est à ce moment de la procédure que l’acheteur doit verser les arrhes ce qui correspond entre 10 et 20 % du prix de vente. Cependant s’il arrive que l’acquéreur décide d’interrompre l’achat de l’immeuble, le vendeur est en droit de résilier le contrat et de conserver les arrhes qui lui ont été versé. Cependant si ce dernier souhaite voir les effets du contrat se poursuivre, il peut aller devant un tribunal et demander l’application du contrat non conclu. Néanmoins, si le manquement de l’une des obligations au contrat provient du vendeur, alors l’acquéreur peut demander le remboursement du double des arrhes versés.

Avant la signature du contrat définitif, il incombe au notaire de vérifier la propriété pleine et entière de l’immeuble du vendeur. Une fois ces vérifications faites, la signature du contrat de vente se fait devant le notaire après un contrôle des identités ainsi que du code fiscal italien des deux parties (code fiscal requit dès le début de la procédure). Cette dernière condition est indispensable mais pourtant exige un certain délai d’attente avant de pouvoir l’obtenir, ce qui demande une certaine organisation au préalable. Cette demande peut être effectuée auprès de bureaux de registration italiens ou auprès de consulats italiens à l’étrangers, ce qui se révèle beaucoup plus simple et rapide.

Le paiement du prix de vente ne peut s’effectuer qu’avec un chèque provenant d’un compte bancaire italien approvisionné, préalablement vérifié par le notaire. Pour des questions de simplicité, l’acquéreur étranger peut effectuer le virement sur le compte fiduciaire du notaire, qui ayant déjà un compte italien aura beaucoup plus de facilité à obtenir un chèque approvisionné certifié par la banque.

Concernant le titre de propriété, il est transféré lors de la signature du contrat devant le notaire mais n’est opposable aux tiers qu’au moment où ce transfert est publié.

L’inscription au cadastre a un effet déclaratoire, ce qui rend la vente publique. Il faut simplement préciser que dans les régions Südtirol, cette inscription aura un effet constitutif, comme c’est le cas en Allemagne.

Pour conclure la vente l’acheteur doit s’acquitter de charges, qui selon la qualité de l’acquéreur changent. Si l’acquéreur est un particulier et achète son premier immeuble résidentiel, une taxe de 2% de la valeur cadastrale devra être payée (avantage fiscal accordé en cas de premier achat). Si l’acquéreur achète un immeuble secondaire, cette taxe sera de 9%. Cependant dans l’hypothèse où l’acheteur est un entrepreneur immobilier, la taxe à payer sera sur le prix de vente de l’immeuble qui variera entre 4 % (si premier achat) et 10%. A ces pourcentages s’ajoutent de faibles taxes à taux fixes.

Pour finir, la commission de l’agent immobilier dépend du type de construction mais tourne en général entre 3 et 6 %, payée en grande partie par l’acquéreur, suite à un accord avec l’agence.

Studio Legale Reichel

Da Apolline Massez (Practicante)