Wer Italien kennt – insbesondere seine guten Seiten – wird immer wieder von ihm angezogen. Dann ist auch der Gedanke nicht mehr weit, sich am Lieblingsort eine eigene Bleibe zu schaffen oder sich vielleicht ganz in Italien niederzulassen. Um den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden zu lassen bedarf es einiger Schritte, die im Folgenden für einen ersten, schnellen Überblick skizziert sind.
1. Schritt: Immobilie finden! Mit oder ohne Makler…
Entscheidet man sich dafür, die Hilfe eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Anspruch zu nehmen, so sollte der Makler gut gewählt sein und seriös arbeiten. Andernfalls kann es passieren, dass man zum schnellen Abschluss eines standardisierten Vorvertrags (vgl. unten Schritt 4) gedrängt wird, denn bereits mit Abschluss des Vorvertrags wird die Maklerprovision (üblicherweise zwischen 2 % – 6 %) fällig. Sollte der Makler sogar darauf drängen, einen Kaufvorschlag zu unterschreiben, um dem Verkäufer ein Preisangebot zu unterbreiten, so verliert man komplett jeglichen Verhandlungsspielraum: der Kaufvorschlag wandelt sich nämlich bei Annahme durch den Verkäufer automatisch in einen Vorvertrag um!
2. Schritt: Immobilienregister checken!
In den nördlichen Provinzen Italiens existiert teilweise das Grundbuchsystem. In anderen Regionen Italiens hingegen gibt es kein Grundbuch: dort sind die relevanten Daten aus den Immobilienregistern ersichtlich, in denen die Kaufverträge sowie andere Verträge, die Belastungen (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) begründen, hinterlegt werden. Die Register sind öffentlich zugänglich. Außerdem muss jede Immobilie im ebenfalls öffentlich zugänglichen Kataster registriert sein. Aus dem Kataster sind auch die relevanten Daten für die Ermittlung der Besteuerung zu entnehmen.
Der gründliche Check der Immobilienregister empfiehlt sich aber auch deshalb, um die Übereinstimmung des Grundstücks in seiner Größe und Beschaffenheit, so wie es dem Käufer präsentiert wird, mit dem Grundstück, wie es tatsächlich im Kataster eingetragen ist, abzuklären. Andernfalls riskiert man, dass der Notarkaufvertrag angefochten werden kann und für null und nichtig erklärt wird. Es sollte überprüft werden, wenn eine bestimmte Anzahl an Wohnräumen angegeben wird, dass diese als solche auch im Kataster eintragen sind. Die Mindesthöhe für einen Wohnraum in Italien beträgt 2,70 m. Gerne werden nämlich Wohnräume auch da „kreiert“, wo dies von den baulichen Anforderungen eigentlich gar nicht möglich ist. Der sorgfältige Check der Immobilienregister trägt also dazu bei, dass es gerissenen Verkäufern nicht so einfach gelingt, dem Käufer ein wunderschön gelegenes Grundstück vor Augen führen, das angeblich verkauft wird, wenn katastermäßig ein ganz anderes Grundstück eingetragen ist.
3. Schritt: italienische Steuernummer (sog. „codice fiscale“) beantragen!
Zwingend erforderlich ist es, dass der Käufer frühzeitig Inhaber einer italienischen Steuernummer (sog. „codice fiscale“) ist. Diese Steuernummer muss bei Kaufverträgen angegeben werden und wird auch z.B. für die Eröffnung eines Kontos bei einer italienischen Bank benötigt, von dem Steuern, Gebühren und sonstige Beträge (Licht, Heizung etc.) bezahlt werden können.
Ist ein Makler eingeschaltet, so muss der Vorvertrag aus steuerlichen Gründen notwendigerweise registriert werden. In diesem Falle würde die italienische Steuernummer bereits für die Registrierung des Vorvertrages benötigt.
4. Schritt: Vorvertrag abschließen!
Es ist in Italien gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten abgewickelt wird. Zunächst wird ein Vorvertrag geschlossen. Somit sind beide Parteien vertraglich gebunden. Es ist üblich, dass der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis (sog. „caparra“) bezahlt. In der Regel beläuft sich diese auf ca. 10 % – 30 %des Kaufpreises. Tritt der Käufer ohne Grund vom Vorvertrag zurück bzw. weigert er sich den folgenden notariellen Kaufvertrag (vgl. 5. Schritt) abzuschließen, verliert er die Anzahlung. Tritt hingegen der Verkäufer vom Vorvertrag zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe, an den Käufer zurückbezahlen. Der Vorvertrag könnte zur Absicherung des Käufers auch vor einem italienischen Notar unterschrieben werden, um dann als eine Art Sperre im Immobilienregister eingetragen zu werden. Diese Sperre ist allerdings zeitlich begrenzt.
Grundsätzlich möglich ist es aber auch – jedoch nicht üblich und auch davon abzuraten – auf den Vorvertrag zu verzichten und sogleich den Kaufvertrag abzuschließen.
5. Schritt: Kaufvertrag
abschließen!
Der Kaufvertrag muss zwingend vor einem Notar unterzeichnet werden. Dafür ist es aber nicht notwendig, dass die Parteien persönlich erscheinen; sie können sich durch einen Bevollmächtigten (z.B. eine/n Rechtsanwältin/Rechtsanwalt) mit einer Spezialvollmacht vertreten lassen. Gleichzeitig mit Unterzeichnung des Notarkaufvertrages, sozusagen Zug um Zug, muss der (Rest-) Kaufpreis beglichen und die anfallenden Steuern sowie die Notarkosten bezahlt werden. Denn mit Abschluss des Notarkaufvertrages geht das Eigentum, anders als bei einem Immobilienkauf nach deutschem Recht, auf den Erwerber über.
Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb (oder dem Verkauf) einer Immobilie in Italien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Betreuung bei Immobilienkäufen und -verkäufen in ganz Italien, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverständlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.
Studio Legale Reichel
Doris Reichel
Rechtsanwältin / Avvocato