Um den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden zu lassen bedarf es einiger Schritte, die im Folgenden für einen ersten, schnellen Überblick beim Erwerb zwischen Privatpersonen skizziert werden.
1. Schritt: Immobilie finden! Mit oder ohne Makler…
Entscheidet man sich dafür, die Hilfe eines Immobilienmaklers beim Kauf einer Immobilie in Anspruch zu nehmen, so sollte der Makler gut gewählt sein und seriös arbeiten. Andernfalls kann es passieren, dass man zum schnellen Abschluss eines standardisierten Kaufvorschlages gedrängt wird, mit der Begründung dem Eigentümer einen Kaufpreis zu unterbreiten. In der Regel wird allerdings nicht erwähnt, dass mit Unterschrift unter den Kaufvorschlag durch den Eigentümer ein rechtsverbindlicher Vorvertrag entstanden ist. Mit Abschluss des Vorvertrags wird die Maklerprovision (üblicherweise zwischen 2 % – 6 %) aufgrund Gesetzes fällig.
2. Schritt: Immobilienregister checken!
In den nördlichen Provinzen Italiens existiert teilweise das Grundbuchsystem. In anderen Regionen Italiens hingegen gibt es kein Grundbuch: dort sind die relevanten Daten aus den Immobilienregistern ersichtlich, in denen die Kaufverträge sowie andere Verträge, die Belastungen (z.B. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wegerechte) begründen, hinterlegt werden. Die Register sind öffentlich zugänglich. Außerdem muss jede Immobilie im ebenfalls öffentlich zugänglichen Kataster registriert sein. Aus dem Kataster sind auch die relevanten Daten für die Ermittlung der Besteuerung zu entnehmen.
Der gründliche Check der Immobilienregister empfiehlt sich aber auch deshalb, um die Übereinstimmung des Grundstücks in seiner Größe und Beschaffenheit, so wie es dem Käufer präsentiert wird, mit dem Grundstück, wie es tatsächlich im Kataster eingetragen ist, abzuklären. Andernfalls riskiert man, dass der Notarkaufvertrag angefochten werden kann und für null und nichtig erklärt wird. Es sollte überprüft werden, wenn eine bestimmte Anzahl an Wohnräumen angegeben wird, dass diese als solche auch im Kataster eintragen sind. Die Mindesthöhe für einen Wohnraum in Italien beträgt 2,70 m. Gerne werden nämlich Wohnräume auch da „kreiert“, wo dies von den baulichen Anforderungen eigentlich gar nicht möglich ist. Der sorgfältige Check der Immobilienregister trägt also dazu bei, dass es gerissenen Verkäufern nicht so einfach gelingt, dem Käufer ein wunderschön gelegenes Grundstück vor Augen führen, das angeblich verkauft wird, wenn katastermäßig ein ganz anderes Grundstück eingetragen ist.
3. Schritt: italienische Steuernummer (sog. „codice fiscale“) beantragen!
Zwingend erforderlich ist es, dass der Käufer frühzeitig Inhaber einer italienischen Steuernummer (sog. „codice fiscale“) ist. Diese Steuernummer muss bereits beim Vorvertrag und erst recht bei dem Notarkaufvertrag angegeben werden. Die Steuernummer kann kostenfrei über ein Italienisches Konsulat im Heimatland beantragt und besorgt werden.
Ist ein Makler eingeschaltet, so kümmert sich dieser darum, dass der Vorvertrag aus steuerlichen Gründen registriert wird, da dies gesetzlich vorgesehen ist.
4. Vorvertrag abschließen!
Sofern ein Käufer nicht über einen angenommenen Kaufvorschlag zum Abschluss eines Vorvertrages gelangt ist, ist es in Italien gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten abgewickelt wird. Zunächst wird ein Vorvertrag verhandelt und geschlossen. Somit sind beide Parteien vertraglich gebunden. Es ist üblich, dass der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis (sog. „caparra“) bezahlt. In der Regel beläuft sich diese auf ca. 10 % – 30 %des Kaufpreises, kann aber auch frei vereinbart werden.
Tritt der Käufer ohne Grund vom Vorvertrag zurück bzw. weigert er sich den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, verliert er die geleistete Anzahlung. Tritt hingegen der Verkäufer vom Vorvertrag zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe, an den Käufer zurückbezahlen. Der Vorvertrag könnte zur Absicherung des Käufers auch vor einem italienischen Notar abgeschlossen werden, um dann als eine Art Sperre im Immobilienregister eingetragen zu werden, wobei diese Sperre zeitlich begrenzt ist. Diese notarielle Abwicklung kann zu nicht unerheblichen Mehrkosten führen.
Grundsätzlich möglich ist es aber auch – jedoch nicht üblich und davon ist eher abzuraten – auf den Vorvertrag zu verzichten und sogleich den Kaufvertrag abzuschließen.
5. Schritt: Notarkaufvertrag abschließen!
Der Kaufvertrag muss zwingend vor einem Notar unterzeichnet werden. Dafür ist es aber nicht notwendig, dass die Parteien persönlich erscheinen; sie können sich durch einen Bevollmächtigten (z.B. Rechtsanwalt) mit einer Spezialvollmacht vertreten lassen. Gleichzeitig mit Unterzeichnung des Notarkaufvertrages, sozusagen Zug um Zug, muss der (Rest-) Kaufpreis beglichen und die anfallenden Steuern sowie die Notarkosten bezahlt werden. Denn mit Abschluss des Notarkaufvertrages geht das Eigentum, anders als bei einem Immobilienkauf nach deutschem Recht, auf den Erwerber über.
Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb (oder dem Verkauf) einer Immobilie in Italien? Dann wenden Sie sich gerne an uns. Wir bieten umfassende rechtliche Beratung und Betreuung bei Immobilienkäufen und -verkäufen in ganz Italien, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverständlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.n, angefangen von der Abwicklung bis zur laufenden Verwaltung der Immobilie, wobei selbstverständlich auch immer Augenmerk auf eine Optimierung der steuerrechtlichen Situation gelegt wird.
Studio Legale Reichel
Doris Reichel – Rechtsanwältin / Avvocato
