Immobilienerwerb in Deutschland

Ob als Renditeobjekt, Zweitwohnsitz oder Ferienhaus: der Immobilienerwerb in Deutschland ist für Schweizer derzeit besonders interessant. Worauf ist beim Einstieg in den Immobilienmarkt zu achten? Welche rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen sind bei einem Kauf zu beachten? Der folgende Artikel gibt aktuelle Antworten und Praxistipps. 

Immobilienstandort Deutschland

Die Aufwertung des Franken hat den Erwerb einer Immobilie in der Euro-Zone günstiger gemacht. Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland existieren weder Sprachbarrieren noch Kaufbeschränkungen, dafür eine hohe Rechtssicherheit. Zudem ist, soweit eine gute Bonität besteht, die Finanzierung des Erwerbs über eine deutsche Bank in der Regel problemlos auch bei einem Erwerb durch Ausländer möglich; teilweise wird Eigenkapital in der Größenordnung von ca. 20 % erwartet. Alternativ kann daran gedacht werden, eine eigene Immobilie in der Schweiz erneut zu beleihen, umso die Immobilie in Deutschland zu finanzieren. Immobilien in Deutschland sind vergleichsweise günstig. Ausnahmen bilden hier einige sehr stark wachsende Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin, die einen deutlichen Preiszuwachs zu verzeichnen haben. Ist die Kaufintention ein Renditeobjekt sollten aber gleichwohl Städte mit (wachsender) Wirtschaft berücksichtigt werden: zwar sind dort die Preise höher, aber dafür ist in der Regel die Vermietbarkeit auch eher gesichert. Wohnungsimmobilien gelten als kosten- und betreuungsintensiver, die Renditen als leicht geringer, aber dafür wenig schwankend. Einzelhandelsimmobilien entwickeln sich parallel zur wirtschaftlichen Entwicklung am Standort, im Segment Büroimmobilien rechnen viele Käufer mit stabilen Preisen. Gewarnt werden muss vor dem Erwerb sog. „Schrottimmobilien“. Diese werden häufig in einer Art „Rundum-Sorglos-Paket“ angeboten, d.h. der Verkaufspreis ist günstig, es wird die Erledigung der Finanzierung durch den Verkäufer angeboten und es werden Mietgarantien abgegeben. Tatsächlich aber handelt es sich häufig um überteuerte, sanierungsbedürftige und nur schwer vermietbare Objekte, die nicht die versprochene Rendite einbringen.

Immobilienrecht in Deutschland

Schweizer Bürger können Immobilien jeder Größenordnung in Deutschland erwerben und halten. Eine Beschränkung des Immobilienerwerbs besteht für Ausländer nicht. Der Erwerb einer Immobilie ist durch das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es besteht die Besonderheit, dass durch den Abschluss des (beim Immobilienkauf zwingend notariellen) Kaufvertrages noch kein Eigentum des Käufers entsteht, sondern erst mit der Eintragung in das Grundbuch (sog. Abstraktionsprinzip). Das deutsche Recht unterscheidet zwischen dem Eigentum im Ganzen und dem Wohnungseigentum. Letzteres entsteht durch den Erwerb von Sondereigentum an der abgegrenzten Wohneinheit und Gemeinschaftseigentum zu bestimmten Bruchteilen an den übrigen Teilen der Liegenschaft. Am Immobilieneigentum können -z.B. zur Sicherung von Krediten- Hypotheken oder Grundschulden bestellt werden, wobei letztere das für Banken übliche Grundpfandrecht darstellt.

Notarieller Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muss vor einem Notar beurkundet werden. Privatschriftliche Kaufverträge über Immobilien sind nichtig und nicht bindend. Aufgrund des im BGB geregelten Abstraktionsprinzips findet bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags kein Eigentümerwechsel statt. Um die hierfür erforderliche Eintragung in das Grundbuch kümmert sich der Notar. Er veranlasst zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese dient zum Schutz des Käufers, da nach Eintragung der Vormerkung die Immobilie nicht mehr an eine andere Person wirksam veräußert werden kann. Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung erhält der Käufer entsprechende Nachricht und wird vom Notar angewiesen, den Kaufpreis zu bezahlen. Dies erfolgt in der Regel auf das Treuhandkonto des Notars. Nach Zahlungseingang veranlasst der Notar dann die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Damit ist das Eigentum an der Immobilie übertragen. Beim Kauf sind eventuelle Vorkaufsrechte, wie z.B. das häufig zu findende Vorkaufsrecht des Mieters, sowie bestehende dingliche Belastungen zu berücksichtigen. Beides ergibt sich im Normalfall aus dem Grundbuch. Von daher ist es ratsam, sich vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug zu beschaffen. Bei Kauf einer gebrauchten Immobilie ist darauf zu achten, dass das mit veräußerte Inventar vollständig im Vertrag aufgeführt ist. Auch sollte darauf geachtet werden, dass der Verkäufer in Bezug auf die vorhandenen Installationen (Wasser, Elektrik usw.) deren Mängelfreiheit zusichert. Ist dies erfolgt, kann sich der Verkäufer nicht mehr wirksam auf einen vertraglichen Haftungsausschluss, der häufig mitvereinbart wird, berufen.

Kosten und Steuern

Die Nebenkosten des Immobilienerwerbs trägt üblicherweise der Käufer. Anders kann es bei der Maklerprovision sein: hier können die Parteien frei vereinbaren, wer diese trägt, also z.B. nur der Käufer, nur der Verkäufer oder beide zu bestimmten Anteilen. Bis rund ca. 7 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer gilt als übliche Maklerprovision. Die Notar- und Grundbuchkosten betragen ca. 1,5 % vom Kaufpreis. Weiter fällt noch an die Grunderwerbssteuer (in der Schweiz Handänderungssteuer), die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt.

An Laufenden Steuern ist zum einen die Grundsteuer (Steuer für das Eigentum an der Immobilie), die von der Gemeinde festgelegt wird, zu beachten. Zum anderen ist die Einkommensteuer zu beachten, die in Deutschland zu entrichten ist, falls die Immobilie vermietet und hierdurch Gewinne erwirtschaftet werden. Die Vermietungseinkünfte aus Deutschland werden in der Schweizer Steuererklärung als steuerfrei behandelt; jedoch werden sie bei der Bemessung des Steuersatzes berücksichtigt (Progressionsvorbehalt). Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem Tarif für unbeschränkt Steuerpflichtige, der frühere Mindeststeuersatz von 25 % für beschränkt Steuerpflichtige besteht nicht mehr. Gewinn, der bei einem Immobilienverkauf gemacht wird, ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist).

In Deutschland gibt es zur Zeit keine Vermögenssteuer. Aufgrund der Regelungen im Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und der Schweiz ist für die Immobilie in Deutschland in der Schweiz keine Vermögenssteuer zu entrichten; allenfalls kann es im Rahmen des Progressionsvorbehalts zu einer eventuellen Anhebung des Steuersatzes kommen. Entsprechendes gilt für die Besteuerung des Gewinns bei Verkauf der in Deutschland gelegenen Immobilie.


Studio Legale Reichel
Doris Reichel
Rechtsanwältin / Avvocato