Immobilienerwerb in Frankreich

Immobilien in Frankreich sind beliebt. Insbesondere Schweizer erwerben immer mehr Ferienwohnungen und auch Altersruhesitze in Frankreich. Da sich der Immobilienerwerb in Frankreich doch sehr vom Schweizer Recht unterscheidet, soll dieser nachfolgend in seinen Grundzügen dargestellt werden.

Immobilien in Frankreich sind beliebt. Insbesondere Schweizer erwerben immer mehr Ferienwohnungen und auch Altersruhesitze in Frankreich.
Da sich der Immobilienerwerb in Frankreich doch sehr vom Schweizer Recht unterscheidet, soll dieser nachfolgend in seinen Grundzügen dargestellt werden.
Der Kauf von Immobilien unterliegt in Frankreich grundsätzlich keinen Sonderregelungen, sondern richtet sich nach dem allgemeinen Kaufrecht. Lediglich die Veräußerung eines noch nicht fertig gestellten Gebäudes unterliegt besonderen Regelungen.
Das sogenannte Abstraktionsprinzip, also die Unterscheidung zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und dem Verfügungsgeschäft (Übereignung, Auflassung) ist dem französischen Recht unbekannt. Es wird nicht zwischen der Verpflichtung zur Übereignung und der Übereignung selbst differenziert. Bereits das Verpflichtungsgeschäft hat den Eigentumsübergang zur Folge, eines weiteren Elementes bedarf es hierfür nicht. Übergabe oder Eintragung im Grundbuch sind entbehrlich.
Allerdings wirkt sich die Übereignung nur zwischen den Vertragsbeteiligten aus. Den Sicherheitsbedürfnissen des Rechtsverkehrs tragen diverse Register Rechnung, aus denen sich die rechtlichen Verhältnisse an Grundeigentum entnehmen lassen. 

Das Grundeigentum ist dinglich belastbar. Die Belastung kann durch Hypotheken oder sog. Privilegien erfolgen.
Hypotheken können durch Gesetz, Vereinbarung und Urteil begründet werden.
In der Praxis überwiegt die vertragliche Hypothek. Sie setzt einen notariellen Vertrag voraus, in dem die zu besichernde Forderung und der Belastungsgegenstand genau zu bezeichnen ist. Dritten gegenüber wird die Hypothek dann wirksam, wenn sie im Hypothekenregister eingetragen ist.
Die Privilegien entstehen ausschließlich durch Gesetz und sichern insbesondere Rechtsverfolgungskosten und vor allem Forderungen aus Miet- und Pachtverträgen und aus Grundstückskaufverträgen. Werden sie allerdings nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen im Hypothekenregister eingetragen, verlieren sie ihren ursprünglichen Rang. Die Frist beträgt bei Gläubigern aus Grundstücksverkäufen zwei Monate vom Tag des Geschäftsabschlusses an.
Daneben können Dienstbarkeiten das Grundeigentum inhaltlich beschränken.
Weiterhin existieren öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, z.B. in Gestalt von Dienstbarkeiten zugunsten des Straßenbaues. 

Eine zuverlässige Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse gibt das französische Grundbuch. Es ist dem Schweizer Grundbuch allerdings nicht vergleichbar.
In jeder größeren Gemeinde befindet sich ein Grundregisteramt. Dieses führt ein Hauptregister, das aus drei Publikationsregistern besteht.
Im Inskriptionsregister werden die Hypotheken und Privilegien eingetragen. Das Transkriptionsregister verwahrt die Transkriptionsunterlagen, während Zwangsvollstreckungsvermerke im Pfändungsregister publiziert werden.
Daneben existieren Nebenregister, und zwar die Grundkartei (fichier immobilier) und das Eintragungsregister (registre de dépôts).
Über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück gibt die Eigentümerkartei (fiches personnelles) als Teil der Grundkartei Auskunft. Daneben bestehen die Parzellenkartei und die Grundstückskartei. Die Nebenregister verweisen jeweils auf das Hauptregister. 

Obwohl das Grundbuchsystem grundsätzlich sicherstellt, dass Rechtsänderungen zuverlässig eingetragen werden, lässt die Eintragung in das Register jedoch keinen guten Glauben auf die Richtigkeit der Eintragungen entstehen. 

Die eigentliche Kaufabwicklung geht in Frankreich folgendermaßen vonstatten:
Der Kauf einer Immobilie folgt unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten, je nachdem, ob der Erwerber beabsichtigt, ein noch nicht fertig gestelltes Objekt nach Plan  oder ein bereits erstelltes Objekt zu erwerben.
In jedem Fall ist zu beachten, dass bereits der privatschriftlich gefasste sogenannte Vorvertrag bindende Wirkung hat. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien über den Kaufgegenstand und den Preis einig sind. Formvorschriften müssen grundsätzlich nicht beachtet werden.
Im französischen Gesetz enthaltene Beweisvorschriften einerseits und Publizitätsvorschriften andererseits gebieten jedoch die Einhaltung gewisser Förmlichkeiten. Das Verbraucherschutzrecht sieht weitere Förmlichkeiten vor, insbesondere wenn es sich um einen finanzierten Kauf handelt. 

Beim Kauf vom Bauträger sind weitere Besonderheiten zu beachten.

Bauträger veräußern Wohnungen regelmäßig, bevor sie hergestellt sind. Diese Form des Immobilienkaufes unterliegt besonderen gesetzlichen Regelungen. Es wird differenziert zwischen dem Terminkauf und dem Kauf im Zustand zukünftiger Herstellung.
Beim Terminkauf verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe bei Fertigstellung. Der Käufer muss den Kaufgegenstand abnehmen und bei Übergabe den vereinbarten Preis zahlen. Das Eigentum geht in diesem Falle erst auf den Käufer über, wenn die Fertigstellung notariell bestätigt wurde.
Beim Kauf im Zustand zukünftiger Herstellung erwirbt der Käufer sogleich das Eigentum. Der Kaufpreis wird abhängig vom Fertigstellungsgrad in Raten fällig. 

Üblicherweise wird zunächst ein Vorvertrag geschlossen. Obwohl er nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, entspricht er ständiger Praxis.
Es handelt sich nicht eigentlich um eine Verpflichtung, da der Käufer immer noch vom Vertrag zurücktreten kann. Aber bis auf wenige im Gesetz genannte Ausnahmefälle verliert der Käufer in diesem Falle die bereits geleistete Garantiezahlung.
Der Vorvertrag muss in jedem Fall folgende Aspekte regeln:

•    die ungefähre Angabe der Wohnfläche
•    die Anzahl der Zimmer und ihres Widmungszweckes
•    die Lage der Wohnung, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt
•    die Angabe des vorgesehenen Preises und die Zahlungsbedingungen
•    eine technische Baubeschreibung
•    das voraussichtliche Datum der Vertragsunterschrift

Fehlt eine dieser Angaben, ist der Vorvertrag nichtig.
Will der Käufer das Objekt finanzieren, hat er das Recht, dass im Vorvertrag ein besonderes Rücktrittsrecht geregelt wird. Dieses Recht ermöglicht es dem Käufer, die bereits geleistete Garantieanzahlung zurückzuerhalten, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
Im Vorvertrag ist regelmäßig die Zahlung einer Garantiesumme vorgesehen. Die Garantie wird entweder zu Händen eines Notars oder auf ein besonderes Bankkonto hinterlegt und ist gegen den Konkurs des Bauträgers abgesichert. Die Garantiesumme beträgt maximal 5 % des Preises, wenn das Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist von weniger als einem Jahr liegt oder sie beträgt maximal 2 %, wenn das Datum der Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist von einem bis zu zwei Jahren vorgesehen ist. Darüber hinaus darf keinerlei Garantiezahlung verlangt werden.
Wurde einmal der Vorvertrag unterzeichnet, kann der Käufer nur noch innerhalb von sieben Tagen vom Vertrag zurücktreten, ohne seine Garantiezahlung zu verlieren. Überschreitet er die Frist, verliert er die Garantiezahlung, wenn er sich weigert, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen. 

Der endgültige Vertragsentwurf muss dem Käufer innerhalb eines Monats vor dem Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung zugestellt werden.
Der endgültige Kaufvertrag muss die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes enthalten. Ferner muss er den Kaufpreis angeben und die Zahlungsbedingungen vorgeben. Die Zahlung erfolgt nach dem jeweiligen Baufortschritt.
35 % sind nach Fertigstellung der Gründungsarbeiten fällig. Bei Einfamilienhäusern beträgt der Prozentsatz 20 %.
70 % der Bausumme sind bei Fertigstellung des Daches fällig, bei Einfamilienhäusern beträgt der Satz 45 %.
95 % des Preises sind bei Fertigstellung des Vorhabens zu bezahlen, bei Einfamilienhäusern 85 %.
Die verbleibenden 5 % bzw. 15 % sind bei Übergabe zu entrichten.
Bei Vertragsunterzeichnung ist der Kaufpreis fest anzugeben. Er kann innerhalb einer Bandbreite von 70 % des nationalen Indexes für Gebäude schwanken. Diese Möglichkeit wird aber nur selten genutzt. Im Kaufvertrag ist auch das endgültige Fertigstellungsdatum zu bezeichnen. Allerdings lassen die gesetzlichen Vorschriften eine ungefähre Zeitangabe zu. Üblich sind Angaben, wie erste Halbjahr 2000. 


Aufgrund der Eigenheiten des französischen Immobilienrechts, insbesondere des bindenden Vorvertrags, empfiehlt es sich, schon von Anfang an fachlichen Rat eines im französischen Immobilienrechts spezialisierten Anwalts einzuholen.