Scheitert der Abschluss des Kaufvertrags über eine Immobilie, so führen Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch gleichwohl nicht dazu, dass der Kaufvertrag zustande kommt. Ein wirksamer beurkundeter Kaufvertrag bleibt weiterhin erforderlich. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 265/14 rechtskräftig entschieden.
Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Verkäuferin des Grundstücks bot dieses unter zeitlicher Befristung zum Verkauf an. Nach Ablauf der Frist zur Annahme des Angebots sollte aufgrund einer sogenannten Fortgeltungsklausel das Angebot weiter gelten, sofern es nicht durch die Verkäuferin gegenüber dem Notar widerrufen werden würde. Eine solche Fortgeltungsklausel im Rahmen von AGB stellt jedoch eine unwirksame Abrede dar, § 308 Nr. 1 BGB. Dies hat zur Folge, dass die Fortgeltung des Angebots auch nach Ablauf der Befristung keine Wirkung entfaltet und kein Angebot mehr im Raum steht.
Die nicht fristgerechte Annahme durch den Käufer führte daher nicht zum Vertragsschluss.
Auch die später erfolgte Auflassung und Eintragung des Käufers in das Grundbuch brachte keinen Vertragsschluss herbei. Insbesondere stellen die Auflassung und die Eintragung des Käufers in das Grundbuch keine Heilung des nicht zustande gekommenen Kaufvertrags über die Immobilie dar.
Eine Heilung von etwaigen Formmängeln im Kaufvertrag über die Immobilie nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch setzt mit Ausnahme eines Formmangels einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Liegt schon kein wirksamer Vertrag vor, ist auch eine Heilung ausgeschlossen.
Die Entscheidung des BGH bestätigt darüber hinaus auch folgende Aspekte:
Eine auf einen Kaufvertrag einer Immobilie gerichtete, formwidrige Willenserklärung ist bis zur Heilung widerruflich.
Auch ist beim Vertragsabschluss zu berücksichtigen, dass ein formnichtiges Angebot aus weiteren Gründen nichtig sein kann, so dass auch aus diesem Grund eine Heilung nach § 311b I 2 BGB nicht möglich ist.
Fazit: Zur Vermeidung von Unrichtigkeiten im Grundbuch und Rückabwicklungsproblemen ist unbedingt zunächst sicherzustellen, dass tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt.
Studio Legale Reichel
Carola Gstattenbauer
Rechtsreferendarin