Acquistare un immobile in Italia significa compiere atti che presentano alcune complessità, soprattutto per coloro che, in quanto cittadini stranieri, non hanno dimestichezza con la lingua italiana. Il primo passo consiste, pertanto, nel procurarsi la consulenza di un legale che sia esperto di diritto immobiliare, affinché possa garantire la tutela degli interessi dell’acquirente. Nonostante il procedimento per il trasferimento di proprietà sia disciplinato dalla legge, difatti, la sua struttura è potenzialmente svantaggiosa per l’acquirente.


Non va dimenticato che la legge italiana prevede la responsabilità precontrattuale: qualora l’acquirente dovesse subire dei danni, e questi siano cagionati dalla malafede del venditore, potrà agire in giudizio per ottenere un risarcimento del danno.

L’offerta di acquisto

Una volta che la scelta sia ricaduta su un particolare immobile, il potenziale acquirente presenta la sua offerta. Di regola, in segno di buona fede, viene versato un acconto che può variare dal 1 % al 3 % del prezzo di vendita. L’offerta vincola solamente l’acquirente; il venditore è libero, pertanto, di prendere in considerazione altre offerte. L’offerta deve prevedere il termine di validità entro il quale dovrà pervenire l’accettazione del venditore, onde evitare inutili lungaggini.

Occorre inoltre prestare particolare cautela alle offerte di acquisto standard, che si tramutano automaticamente in contratti preliminari e non tutelano gli interessi dell’acquirente.

Il contratto preliminare

L’accordo diventa giuridicamente vincolante per entrambi i contraenti nel momento in cui il venditore inoltra la propria accettazione. Successivamente viene stipulato un contratto preliminare (preferibilmente redatto dall’avvocato dell’acquirente), il quale contiene il prezzo di vendita, l’ammontare della caparra, la data entro la quale ci si impegna a stipulare il rogito, i confini della proprietà e dettagli della stessa, unitamente a ogni altra clausola di rilevante importanza (come, ad esempio, eventuali servitù imposte sopra al fondo). Contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare, l’acquirente è tenuto al versamento della caparra, che può variare dal 10% al 20% del prezzo di vendita. Qualora il compratore dovesse optare per il non proseguimento dell’operazione, il venditore potrà recedere dal contratto e tenere per sé la caparra, a meno che non decida di rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. D’altro lato, in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

La due diligence del notaio

Al momento della stipulazione del rogito, il notaio verifica preventivamente la legittima proprietà del bene e l’esistenza o meno di ipoteche o di altri vincoli che possano pregiudicare il godimento del bene. Nonostante venga scelto dall’acquirente, il notaio agisce nell’interesse di entrambi i contraenti. Una volta concluse con successo le necessarie verifiche, l’acquirente salda quanto dovuto, ed entrambe le parti firmano, sotto la supervisione del notaio l’atto definitivo di compravendita (il rogito). Perché questo avvenga le parti devono identificarsi mediante valido documento d’identità e indicare il proprio codice fiscale. Il codice fiscale rappresenta un requisito indispensabile per il compimento di qualsiasi attività negoziale: qualora l’acquirente non ne sia provvisto in quanto cittadino straniero, deve presentare apposita richiesta all’Agenzia delle Entrate. Il notaio provvede, successivamente, alla registrazione del rogito presso l’Ufficio delle Entrate e alla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. Le imposte sono necessarie ai fini della registrazione ufficiale della vendita immobiliare, la quale tutela l’acquirente contro eventuali pretese di terzi. Il notaio si assicura inoltre che le utenze siano trasferite al nome dell’acquirente e, entro le 48 ore successive, comunica alla Questura competente il mutamento del nome del proprietario, come disciplinato dalle leggi antimafia. La suddetta procedura ha una durata di circa 15 giorni.

Note concernenti i costi dell’operazione

I costi sono comprensivi delle spese per l’acquisto, dell’imposta di registro e delle altre imposte, della provvigione per l’agente.

Imposte

Per quanto riguarda la compravendita di immobili, quindi acquisto e vendita di immobili mediante atti tra vivi, è dovuta l’imposta di registro, o in alternativa, l’Iva e le imposte ipotecaria e catastale.

Per gli atti soggetti a Iva quindi sulla compravendita di immobile non si applica l’imposta proporzionale di registro ma l’imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale che attualmente è di 200,00 euro.

Costo imposta di registro ipotecaria e catastale 2018: aliquote e importi

Costo imposta di registro ipotecaria catastale Prima casa acquistata da un privato Immobile diverso da prima casa acquistato da privato Abitazione acquistata da impresa costruttrice
Imposta di registro 2% 9% 200 euro
imposta catastale 50 euro 50 euro 200 euro
imposta ipotecaria 50 euro 50 euro 200 euro

 

Imposta di registro, catastale e ipotecaria aliquote 2018: per effetto del D.L. n.104 del 12/09/2013 sono in vigore ancora oggi le seguenti aliquote.

  • Imposta di registro acquisto prima casa 2 %.
  • per gli altri tipi di trasferimento proprietà immobile a titolo oneroso, l’imposta di registro, catastale e ipotecaria è al 9 %,
  • in caso di trasferimento della “prima casa” le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna.

Costo Imposta catastale ipotecaria registro 2018 con agevolazioni prima casa:

L’imposta di registro, ipotecaria e catastale agevolazioni prima casa da parte di un privato, è dovuta l’imposta di registro nella misura del 2 % contro l’attuale 3 % e le imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro contro le vecchie 168 euro.

Nel caso in cui il venditore dell’immobile oggetto di agevolazione acquisto prima casa giovani coppie o acquisto prima casa , sia una società di costruzione oltre all’IVA del 4%, sono dovute imposte di registro, ipotecaria e catastale per un importo complessivo di euro 200 (contro i 168 euro).

Esempi di calcolo costo imposta catastale ipotecaria e di registro prima casa:

Ad esempio se si acquista una prima casa del valore di euro 200.000 da un privato, le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute saranno le seguenti:

  • Imposta di registro 2 % di euro 200.000: pari a 4.000,00;
  • Imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50,00 euro;
  • Imposta catastale in misura fissa pari a 50,00 euro.

Nel caso invece che l’acquisto prima casa fosse una cessione da un’impresa costruttrice, le imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute saranno così calcolate:

  • Iva 4 % di euro 200.000: 8.000,00 euro;
  • Imposta di registro in misura fissa pari a 200,00 euro;
  • Imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200,00 euro;
  • Imposta catastale in misura fissa pari a 200,00 euro.

Imposta catastale ipotecaria registro: misura fissa 200 euro

Sulle compravendite di immobile a seguito dell’entrata in vigore del Decreto Legge n.104 del 12/09/2013, ovvero, per le quali non si applica l’imposta proporzionale di registro, è prevista la tassazione con imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale che passa da 168,00 euro a 200,00 euro.

IVA ridotta 4 % e 10 %

Non è prevista invece alcuna modifica in caso di operazioni assoggettate ad IVA in alternativa all’imposta di registro, in quanto continuano ad applicarsi le aliquote Iva ridotte del 4 % per l’acquisto prima casa e del 10% per tutti gli altri tipi di immobili e nei casi di interventi di ristrutturazione effettuati dal venditore, costruttore.

Quando invece la vendita della casa è soggetta all’IVA, la base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale non è data dal valore catastale dell’immobile ma dal prezzo concordato tra le parti nell’atto di compravendita.

 La provvigione per l’agente immobiliare

La provvigione per l’agente immobiliare, a prescindere dal tipo di proprietà (commerciale, residenziale, ecc.), varia dal 3 % al 8 % e viene, di regola, divisa equamente tra acquirente e venditore. La provvigione è pagabile al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, ma i contraenti possono convenire con l’agente di versare il pagamento alla stipula del contratto definitivo.

Studio Legale Reichel

Avv. Andrea Cominelli