IMMOBILI EREDITATI: COMPRAVENDITA E TRASCRIZIONE DELL’ACCETTAZIONE TACITA DELL’EREDITA’

Desiderate vendere un immobile di cui siete entrati in possesso per successione, ma non avete mai accettato espressamente l’eredità: per garantire al vostro acquirente che il suo acquisto non possa mai essere messo in discussione, dovete prima trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità.

 

Cos’è l’accettazione dell’eredità?

Il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari, deve accettare l’eredità. L’accettazione può essere fatta espressamente, con un atto formale, o tacitamente, compiendo un atto che fa presupporre la volontà d’accettare (ad esempio, disponendo dei beni, operando su un conto corrente, etc.)

E quando fra i beni ereditati vi sono degli immobili da vendere?

Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili provenienti da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità.

Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene.

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità si rende opportuna anche per rispettare il principio della continuità delle trascrizioni: in assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto e, quindi, quest’ultimo non può far valere il proprio acquisto davanti ai terzi e l’eventuale ipoteca iscritta sul bene a favore di una banca mutuante non si costituisce, cioè non ha valore.

Nel caso poi l’immobile sia oggetto di procedura esecutiva, il Giudice dell’Esecuzione, rilevando l’assenza della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, deve dichiarare l’improcedibilità della procedura e ordinare la cancellazione del pignoramento.

Quando la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità non è più necessaria?

La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto: oltre i 20 anni, infatti, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto. Ciò perché non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione o interruzione dei termini dell’usucapione.
Sicuramente è errata la prassi che ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto (termine per accettare o rinunciare all’eredità).

Quali sono i costi per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità?

Per l’esecuzione della trascrizione dell’accettazione tacita di eredità sono dovuti degli oneri fiscali e degli oneri professionali. Gli oneri fiscali per ciascuna conservatoria dei registri immobiliari sono i seguenti:

  • € 200,00 di imposta ipotecaria;
  • € 59,00 di imposta di bollo;
  • € 35,00 di tassa ipotecaria.

Gli oneri professionali variano da notaio a notaio, di solito fra 100 e 300 euro (oltre ad IVA) per ciascuna formalità.

Al notaio che esegue la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità deve essere consegnato un certificato di morte del defunto.

Studio Legale Reichel

Avv. Andrea Cominelli