Compravendite immobiliari – Investire in immobili in Germania: perché no? La costante attrattiva, per gli italiani, del paese di (in rigoroso ordine alfabetico) Bach, Beethoven, Goethe, Kant, Mann e Schiller. Il rinnovato fascino di Berlino, Monaco, Amburgo e delle altre grandi città tedesche: investimenti ad alta rendita in contesti che offrono un’alta qualità di vita.
Il mercato immobiliare tedesco si sta rivelando ultimamente assai attrattivo per gli investitori italiani. Esaminiamo sinteticamente gli aspetti giuridici e fiscali connaturati ad un acquisto immobiliare in Germania.
1) Premessa: perché è conveniente investire in immobili in Germania?
Tre buoni motivi:
1. “Ha la sicurezza del Bund con il rendimento del BTP”- ecco la risposta che negli ultimi tempi si sente spesso dare quando, considerata l’attuale crisi e volendo trovare rifugio nei beni materiali, si domandi perché sia soprattutto l’acquisizione di immobili in Germania a essere tanto interessante.
2. I tassi d’interesse sul credito sono bassi.
3. Il finanziamento per l’acquisto d’un immobile può generalmente avvenire senza problemi attraverso una banca tedesca, anche quando l’acquisto sia effettuato da una persona straniera.
2) Il diritto immobiliare in Germania.
Inquadramento giuridico.
In Germania, l’acquisto d’un immobile da parte di uno straniero è ammesso senza alcuna limitazione, quindi sia i privati cittadini, sia le imprese italiani possono acquisire immobili di ogni ordine di grandezza in Germania.
L’acquisto di immobili in Germania è regolato dal codice civile tedesco (BGB-Bürgerliches Gesetzbuch).
Elemento importante dell’acquisto di immobili per il codice civile tedesco è il cosiddetto ‘principio di astrazione’, concetto ignoto al diritto italiano: la conclusione del contratto d’acquisto (che in caso di immobili deve obbligatoriamente assumere la forma notarile) non comporta ancora l’acquisizione della proprietà da parte dell’acquirente: essa verrà di fatto acquisita dal compratore solo con la registrazione al catasto.
Il diritto tedesco distingue fra proprietà dell’intero immobile e proprietà in condominio: quest’ultima deriva dall’acquisizione della proprietà particolare sull’unità abitativa circoscritta e dalla proprietà collettiva delle restanti parti dell’immobile per quote ideali determinate.
Sulla proprietà dell’immobile possono essere costituiti, soprattutto a garanzia del credito, diritti reali immobiliari sotto forma di ipoteche o di debiti immobiliari, i quali rappresentano da parecchi anni la principale forma di diritto reale di garanzia per le banche.
3) Forma del contratto.
Secondo la legge tedesca il contratto d’acquisto necessita dell’autenticazione notarile. Gli atti d’acquisto per scrittura privata che riguardino gli immobili sono pertanto da considerarsi nulli.
Il contratto d’acquisto può venire stipulato anche da persone autorizzate mediante procura. Questa deve assumere la stessa forma del contratto e richiede dunque l’autenticazione notarile. É inoltre prevista la stipulazione del contratto d’acquisto con autentica notarile anche da parte di rappresentanti senza procura (i cosiddetti rappresentanti privi di potere di rappresentanza). In tal caso l’approvazione notarile viene concessa solo dopo la firma del contratto di acquisto che, fino a quel momento, è da considerarsi provvisoriamente invalido.
Elementi essenziali del contratto d’acquisto sono, tra gli altri, la determinazione precisa dell’immobile e del prezzo d’acquisto. Nell’atto notarile d’acquisto si sconsiglia vivamente di indicare un prezzo più basso di quello pattuito (per risparmiare i costi del notaio e le imposte d’acquisto): la pena prevista dalla legislazione tedesca è infatti l’invalidità del contratto d’acquisto!
Nel contratto è d’uso autorizzare il notaio o i suoi impiegati alla registrazione catastale in modo da perfezionare il trasferimento della proprietà e per evitare che l’immobile venga ceduto anche ad altri.
Nella maggior parte dei casi il contratto prevede altresì che il prezzo d’acquisto venga versato su un conto fiduciario del notaio, il quale provvede alla registrazione e al passaggio di proprietà non appena ottenuto il versamento del prezzo d’acquisto. Il notaio può inoltre soddisfare eventuali creditori assistiti da ipoteche o da altro, per consentire all’immobile di essere acquisito completamente sgravato da qualsiasi onere.
L’acquisto deve tenere conto di:
a) Eventuali diritti di prelazione derivanti dalle disposizioni di legge o da contratto; di norma essi sono annotati nel registro catastale. Un diritto di prelazione importante è quello che spetta ai conduttori qualora il locatore intenda vendere l’immobile a terzi.
b) Eventuali oneri, pesi o vincoli materiali a favore di terzi, che si evincono dal registro catastale. Prima dell’acquisto è pertanto consigliabile consultare un estratto del registro catastale aggiornato.
c) Descrizione completa ed inventario delle pertinenze acquisite con l’immobile, conferma dell’assenza di loro difetti.
Se l’acquisto riguarda un immobile non di nuova costruzione, è assolutamente necessario prestare attenzione alla presenza dell’inventario completo dei beni alienati insieme con l’immobile.
Occorre inoltre verificare che il venditore garantisca l’ineccepibilità degli impianti presenti nell’immobile (impianto idraulico, impianto elettrico, etc.). Spesso nei contratti d’acquisto vengono concordate clausole d’esonero di responsabilità del venditore alle quali il venditore che abbia comunque garantito l’ineccepibilità non può appellarsi. Per non incorrere in inconvenienti, in ogni caso è sempre consigliabile farsi assistere nell’acquisto da un legale: il notaio, infatti, vista la sua posizione indipendente rispetto alle parti contrattuali, non potrà occuparsi di tali aspetti.
d) Spese accessorie.
Le spese accessorie collegate all’acquisizione dell’immobile sono di regola a carico dell’acquirente. Tra quelle previste vi sono senz’altro le seguenti: costi notarili per l’evasione della pratica di acquisizione (circa 1 % del prezzo d’acquisto); spese catastali relative al passaggio di proprietà (circa 0,5 % del prezzo d’acquisto); provvigione del mediatore (correntemente pari al 3-6 % del prezzo d’acquisto, più IVA. La percentuale delle provvigioni di mediazione varia tuttavia da regione a regione); imposta sull’acquisto di immobili: quest’ultima è pari a circa il 3,5 % negli stati federali di Baviera, Assia e Sassonia, mentre ammonta al 4,5 % a Brema, Amburgo, Bassa Sassonia e nella regione della Saar; negli altri nove stati federali, tra cui anche Berlino, l’imposta si attesta attualmente sul 5 % del prezzo d’acquisto.
Il quadro fiscale: le imposte collegate all’acquisto.
Vanno distinte le imposte derivanti dall’atto di acquisto e le imposte correnti.
All’atto d’acquisto è collegata l’imposta sull’acquisto di immobili (si veda più sopra al punto 3d).
Le imposte correnti riguardano, da un lato, l’imposta immobiliare che è l’imposizione fiscale ordinaria prevista per la proprietà di terreni e fabbricati stabilita in autonomia dai singoli Comuni ed il cui ammontare può essere richiesto direttamente al Comune ove è situato l’immobile, anche se in ogni caso sarà il Comune stesso ad inviare spontaneamente al proprietario la relativa cartella esattoriale.
L’imposta immobiliare è suddivisa in cinque rate che potranno essere riscosse mediante prelievo diretto dal conto corrente con domiciliazione bancaria, consueta in Germania.
D’altro lato occorre tenere conto dell’imposta sul reddito che in Germania va pagata se l’immobile, concesso in locazione, faccia realizzare un utile. L’aliquota d’imposta sull’affitto dell’immobile può raggiungere anche il 25 % per chi non risieda in Germania. Se l’acquisto dell’immobile fosse stato finanziato attraverso un credito bancario, l’imposizione fiscale potrebbe essere tuttavia minore. Nel calcolo d’imposta vanno considerati una serie di fattori tra i quali, per esempio, il rapporto tra prezzo di acquisto e reddito locativo oppure i costi legati alla locazione dell’immobile o ancora il rimborso del credito.
In Germania – come attualmente anche in Italia – non è ancora stata introdotta l’imposta sul patrimonio.
Il profitto derivante dall’alienazione d’un immobile detenuto per meno di dieci anni (intervallo temporale di speculazione) è soggetto in Germania all’imposta sul reddito. L’imposta reddituale sugli utili immobiliari da versare allo Stato tedesco è sottoposta alla convenzione sulla doppia imposizione tra Italia e Germania. Non si avrà pertanto una tassazione dello stesso reddito in Italia.
Per le particolarità del diritto immobiliare tedesco – e non solo per motivi linguistici – si consiglia alle persone interessate all’acquisto d’un immobile in Germania di ricorrere tempestivamente ad un avvocato che abbia le competenze necessarie per muoversi all’interno della legislazione immobiliare tedesca. La comprensione di tutte le finezze e di tutte le sfumature giuridiche in materia di acquisizione immobiliare in Germania è condizione indispensabile allo svolgimento rapido e senza difficoltà dell’operazione.ì
Studio Legale Reichel
RA’in Beatrix I. Großblotekamp
Avv. Andrea Cominelli