{"id":2293,"date":"2024-07-19T12:28:01","date_gmt":"2024-07-19T12:28:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=2293"},"modified":"2024-07-19T12:28:08","modified_gmt":"2024-07-19T12:28:08","slug":"la-scure-del-fisco-sugli-affitti-in-nero","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/it\/la-scure-del-fisco-sugli-affitti-in-nero\/","title":{"rendered":"La scure del Fisco sugli affitti in nero"},"content":{"rendered":"\n

Con il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, entrato in vigore il 7.4.2011, recante disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale,  \u00e8 stata prevista per il locatore la facolt\u00e0 di assoggettare il canone di locazione  relativo  ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e  le  relative pertinenze  locate   congiuntamente   all\u2019abitazione, ad  un\u2019imposta, operata nella forma della cedolare  secca,  sostitutiva  dell\u2019imposta sul reddito delle  persone  fisiche  e  delle  relative  addizionali, nonch\u00e9 delle imposte  di  registro  e  di  bollo  sul  contratto  di locazione.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla  risoluzione  e  sulle  proroghe  del  contratto  di locazione. Sul canone di locazione annuo  stabilito  dalle  parti  la cedolare secca si applica in ragione di un\u2019aliquota del 19 o 21 per cento, a seconda del tipo di contratto stipulato. La cedolare  secca  pu\u00f2  essere  applicata  anche  ai  contratti  di locazione per i quali non sussiste l\u2019obbligo di registrazione.<\/p>\n\n\n\n

Oltre all\u2019introduzione della cedolare secca, l\u2019articolo 3, comma 8 della norma sopra richiamata prevede un inasprimento delle sanzioni amministrative nelle ipotesi di omessa o infedele dichiarazione dei redditi da locazione, indipendentemente dall\u2019opzione per la cedolare secca e, al fine di favorire l\u2019emersione di redditi non dichiarati, permette all\u2019inquilino di procedere (in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, indicazione di un canone inferiore a quello reale ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio) alla registrazione pur in assenza di un apposito contratto scritto.<\/p>\n\n\n\n

In particolare, l\u2019inquilino che intenda denunciare un \u201caffitto in nero\u201d, anticipando il versamento dell\u2019imposta dovuta, ottiene, in cambio, contestualmente alla registrazione, il vantaggio di ottenere un contratto di affitto della durata di anni quattro prorogabile per altri quattro anni, con un canone annuo di locazione pari al triplo della rendita catastale dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

Quanta norma si applica ai contratti di locazione ad uso abitativo che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.<\/p>\n\n\n\n

Con tale previsione normativa, quindi, vengono regolati gli effetti della mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatore e conduttore per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo dello stesso e la determinazione del canone.<\/p>\n\n\n

\n
\"Steuern<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Le medesime disposizioni di cui al comma 8 dell\u2019art. 3 del D. Lgs n. 23\/2011, ai sensi del successivo comma 9, si applicano anche nei casi in cui:<\/p>\n\n\n\n

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a<\/p>\n\n\n\n

quello effettivo;<\/p>\n\n\n\n

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.<\/p>\n\n\n\n

Secondo la circolare del 2.5.12 emessa dall\u2019Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale della Calabria, in particolare, Il contribuente che intende provvedere alla registrazione di un contratto \u201cin nero\u201d dovr\u00e0 esibire la seguente documentazione:<\/p>\n\n\n\n

\u2013 autocertificazione, a norma di legge, nella quale la parte dichiara di trovarsi in una delle ipotesi previste dalla normativa sulla cedolare secca;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 il modello 69 per la richiesta di registrazione, debitamente compilato in ogni sua parte;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 l\u2019atto da registrare (il contratto sottoscritto dalle parti ma non registrato, la denuncia di contratto verbale di locazione, la denuncia di locazione con canone superiore a quello registrato, comodato fittizio);<\/p>\n\n\n\n

\u2013 il modello F23 attestante il pagamento dell\u2019imposta;<\/p>\n\n\n\n

\u2013 eventuali prove o elementi indiziari.<\/p>\n\n\n\n

In detta circolare viene anche affermato espressamente e senza alcun riguardo per i diritti dell\u2019eventuale proprietario \u201ctruffato\u201d che l\u2019ufficio che riceve la richiesta di registrazione di un contratto o la denuncia di una locazione abitativa, deve procedere alla sua registrazione in ogni caso, senza operare un preventivo accertamento dell\u2019attendibilit\u00e0 della stessa, anche in caso di seria probabilit\u00e0 di riscontrare fattispecie delatorie e \u201cci\u00f2, in virt\u00f9 del fatto che soluzioni alternative, oltre a compromettere l\u2019efficacia innovativa della norma e a dissuadere le parti dall\u2019avvalersene, comporterebbe un ulteriore appesantimento per l\u2019Ufficio e un allungamento dei tempi di lavorazione senza la garanzia che da questo ne possa derivare un maggiore introito erariale<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Se per un verso detta norma spinger\u00e0 molti inquilini obbligati a pagare canoni di locazione in nero ad autodenunciarsi, facendo cos\u00ec emergere redditi che l\u2019Erario potr\u00e0 finalmente assoggettare ad imposta, \u00e8 anche vero che la stessa norma incider\u00e0 gravemente sui diritti di quei contribuenti, che lungi dall\u2019aver locato il proprio immobile in nero, si trovino per esempio nella situazione opposta.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi agli innumerevoli casi di appartamenti occupati abusivamente o di quelle persone che in totale buona fede decidono di offrire ospitalit\u00e0 gratuita ad un amico o un parente in difficolt\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Queste persone rischiano cos\u00ec di venire trattate al pari degli evasori, trovandosi di fatto di fronte ad un contratto di locazione registrato d\u2019ufficio, contro la loro volont\u00e0, della validit\u00e0 di quattro anni, prorogabile per altri quattro, con un canone annuo di locazione pari al triplo della rendita catastale dell\u2019immobile, in altre parole con un canone che potrebbe non superare l\u2019importo di \u20ac 100,00 al mese!<\/p>\n\n\n\n

L\u2019evidente irragionevolezza di tale norma ha portato il Tribunale di Salerno \u2013 con ordinanza del 29\/03\/2012 \u2013 a sollevare la questione di legittimit\u00e0 costituzionale dell\u2019art. 3, comma 8 e 9 per molteplici motivi, tra cui: eccesso di delega, eccessiva onerosit\u00e0 della sanzione inflitta al solo locatore, eccessiva e ingiustificata compressione del diritto di propriet\u00e0 e degli effetti dell\u2019autonomia contrattuale legittimamente esplicata, riduzione del canone locatizio al di sotto dei valori di mercato, ad esclusivo vantaggio del conduttore ed a svantaggio delle entrate tributarie, manifesta contraddittoriet\u00e0 con la finalit\u00e0 fiscale sottesa alla norma.<\/p>\n\n\n\n

In attesa che il giudizio sulla legittimit\u00e0 costituzionale della norma in esame arrivi a conclusione \u00e8 quindi utile prendere alcune precauzioni, onde evitare di trovarsi aggrovigliati nelle temibili quanto spietate maglie del fisco, che come sappiamo bene \u00e8 solita trattare i contribuenti onesti, che magari hanno fatto un semplice errore o si sono fidati delle persone sbagliate, allo stesso modo degli evasori pi\u00f9 efferati.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi per esempio al caso di un contratto
di locazione regolarmente registrato: qualora l\u2019inquilino malizioso intenda sfruttare la norma in esame a suo favore al fine di ottenere la riduzione del canone ad una cifra irrisoria, gli baster\u00e0 effettuare un paio di bonifici di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400 per esempio) e poi denunciare il proprietario, assumendo che il vero contratto prevede un canone mensile di 500 euro, ma che lo stesso \u00e8 stato registrato per l\u2019importo di 400 euro,  e che i cento euro di differenza sono sempre stati versati in nero. In questo modo l\u2019Agenzia proceder\u00e0 a modificare il contratto di locazione d\u2019ufficio, prevedendo la riduzione del canone annuo al triplo della rendita catastale dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

Anche decidere di ospitare una persona in una casa di propriet\u00e0 pu\u00f2 diventare pericolosissimo, in quanto, come \u00e8 facilmente intuibile, la norma presta il fianco a facili truffe da parte di persone prive di scrupoli o semplicemente disperate a causa della grave situazione di crisi in cui da tempo versa il nostro Paese.<\/p>\n\n\n\n

Si pensi per l\u2019appunto al caso di una persona ospitata per amicizia, filantropia o carit\u00e0 cristiana che di punto in bianco decida di avvalersi della normativa in esame, inventandosi un contratto di locazione in nero e denunciando il tutto all\u2019Agenzia delle Entrate.<\/p>\n\n\n\n

In questo caso contro l\u2019occupazione abusiva dell\u2019immobile non si potr\u00e0 fare altro che incardinare un giudizio civile al fine di ottenere la liberazione dell\u2019immobile e nel frattempo difendersi dalle richieste dell\u2019Agenzia delle Entrate, che di certo non attender\u00e0 molto prima di venire a battere cassa, contestandovi l\u2019evasione delle imposte dovute sui canoni presuntivamente percepiti ma non dichiarati.<\/p>\n\n\n\n

Attenzione quindi e occhi ben aperti!<\/p>\n\n\n\n

Studio Legale Reichel – Avv. Rossella Corapi<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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