{"id":2296,"date":"2024-07-19T12:30:39","date_gmt":"2024-07-19T12:30:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=2296"},"modified":"2024-07-19T12:30:39","modified_gmt":"2024-07-19T12:30:39","slug":"le-compravendite-immobiliari-in-germania","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/it\/le-compravendite-immobiliari-in-germania\/","title":{"rendered":"Le compravendite immobiliari in Germania"},"content":{"rendered":"\n

Compravendite immobiliari<\/strong> \u2013 Investire in immobili in Germania: perch\u00e9 no? La costante attrattiva, per gli italiani, del paese di (in rigoroso ordine alfabetico) Bach, Beethoven, Goethe, Kant, Mann e Schiller. Il rinnovato fascino di Berlino, Monaco, Amburgo e delle altre grandi citt\u00e0 tedesche: investimenti ad alta rendita in contesti che offrono un\u2019alta qualit\u00e0 di vita. <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il mercato immobiliare tedesco si sta rivelando ultimamente assai attrattivo per gli investitori italiani. Esaminiamo sinteticamente gli aspetti giuridici e fiscali connaturati ad un acquisto immobiliare in Germania.<\/p>\n\n\n\n

Premessa: perch\u00e9 \u00e8 conveniente investire in immobili in Germania?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Tre buoni motivi:<\/p>\n\n\n\n

1. \u201cHa la sicurezza del Bund con il rendimento del BTP<\/em>\u201d- ecco la risposta che negli ultimi tempi si sente spesso dare quando, considerata l\u2019attuale crisi e volendo trovare rifugio nei beni materiali, si domandi perch\u00e9 sia soprattutto l\u2019acquisizione di immobili in Germania a essere tanto interessante.<\/p>\n\n\n\n

2. I tassi d\u2019interesse sul credito sono bassi.<\/p>\n\n\n\n

3. Il finanziamento per l\u2019acquisto d\u2019un immobile pu\u00f2 generalmente avvenire senza problemi attraverso una banca tedesca, anche quando l\u2019acquisto sia effettuato da una persona straniera.<\/p>\n\n\n\n

Il diritto immobiliare in Germania.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Inquadramento giuridico.<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

In Germania, l\u2019acquisto d\u2019un immobile da parte di uno straniero \u00e8 ammesso senza alcuna limitazione, quindi sia i privati cittadini, sia le imprese italiani possono acquisire immobili di ogni ordine di grandezza in Germania.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019acquisto di immobili in Germania \u00e8 regolato dal codice civile tedesco (BGB-B\u00fcrgerliches Gesetzbuch<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Elemento importante dell\u2019acquisto di immobili per il codice civile tedesco \u00e8 il cosiddetto \u2018principio di astrazione\u2019, concetto ignoto al diritto italiano: la conclusione del contratto d\u2019acquisto (che in caso di immobili deve obbligatoriamente assumere la forma notarile) non comporta ancora l\u2019acquisizione della propriet\u00e0 da parte dell\u2019acquirente: essa verr\u00e0 di fatto acquisita dal compratore solo con la registrazione al catasto.<\/p>\n\n\n\n

Il diritto tedesco distingue fra propriet\u00e0 dell\u2019intero immobile e propriet\u00e0 in condominio: quest\u2019ultima deriva dall\u2019acquisizione della propriet\u00e0 particolare sull\u2019unit\u00e0 abitativa circoscritta e dalla propriet\u00e0 collettiva delle restanti parti dell\u2019immobile per quote ideali determinate.<\/p>\n\n\n\n

Sulla propriet\u00e0 dell\u2019immobile possono essere costituiti, soprattutto a garanzia del credito, diritti reali immobiliari sotto forma di ipoteche o di debiti immobiliari, i quali rappresentano da parecchi anni la principale forma di diritto reale di garanzia per le banche.<\/p>\n\n\n

\n
\"Zwangsvollstreckung<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Forma del contratto.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Secondo la legge tedesca il contratto d\u2019acquisto necessita dell\u2019autenticazione notarile. Gli atti d\u2019acquisto per scrittura privata che riguardino gli immobili sono pertanto da considerarsi nulli.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto d\u2019acquisto pu\u00f2 venire stipulato anche da persone autorizzate mediante procura. Questa deve assumere la stessa forma del contratto e richiede dunque l\u2019autenticazione notarile. \u00c9 inoltre prevista la stipulazione del contratto d\u2019acquisto con autentica notarile anche da parte di rappresentanti senza procura (i cosiddetti rappresentanti privi di potere di rappresentanza). In tal caso l\u2019approvazione notarile viene concessa solo dopo la firma del contratto di acquisto che, fino a quel momento, \u00e8 da considerarsi provvisoriamente invalido.<\/p>\n\n\n\n

Elementi essenziali del contratto d\u2019acquisto sono, tra gli altri, la determinazione precisa dell\u2019immobile e del prezzo d\u2019acquisto. Nell\u2019atto notarile d\u2019acquisto si sconsiglia vivamente di indicare un prezzo pi\u00f9 basso di quello pattuito (per risparmiare i costi del notaio e le imposte d\u2019acquisto): la pena prevista dalla legislazione tedesca \u00e8 infatti l\u2019invalidit\u00e0 del contratto d\u2019acquisto!<\/p>\n\n\n\n

Nel contratto \u00e8 d\u2019uso autorizzare il notaio o i suoi impiegati alla registrazione catastale in modo da perfezionare il trasferimento della propriet\u00e0 e per evitare che l\u2019immobile venga ceduto anche ad altri.<\/p>\n\n\n\n

Nella maggior parte dei casi il contratto prevede altres\u00ec che il prezzo d\u2019acquisto venga versato su un conto fiduciario del notaio, il quale provvede alla registrazione e al passaggio di propriet\u00e0 non appena ottenuto il versamento del prezzo d\u2019acquisto. Il notaio pu\u00f2 inoltre soddisfare eventuali creditori assistiti da ipoteche o da altro, per consentire all\u2019immobile di essere acquisito completamente sgravato da qualsiasi onere.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019acquisto deve tenere conto di:<\/p>\n\n\n\n

a) Eventuali diritti di prelazione derivanti dalle disposizioni di legge o da contratto; di norma essi sono annotati nel registro catastale. Un diritto di prelazione importante \u00e8 quello che spetta ai conduttori qualora il locatore intenda vendere l\u2019immobile a terzi.<\/p>\n\n\n\n

b) Eventuali oneri, pesi o vincoli materiali a favore di terzi, che si evincono dal registro catastale. Prima dell\u2019acquisto \u00e8 pertanto consigliabile consultare un estratto del registro catastale aggiornato.<\/p>\n\n\n\n

c) Descrizione completa ed inventario delle pertinenze acquisite con l\u2019immobile, conferma dell\u2019assenza di loro difetti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se l\u2019acquisto riguarda un immobile non di nuova costruzione, \u00e8 assolutamente necessario prestare attenzione alla presenza dell\u2019inventario completo dei beni alienati insieme con l\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n

Occorre inoltre verificare che il venditore garantisca l\u2019ineccepibilit\u00e0 degli impianti presenti nell\u2019immobile (impianto idraulico, impianto elettrico, etc.). Spesso nei contratti d\u2019acquisto vengono concordate clausole d\u2019esonero di responsabilit\u00e0 del venditore alle quali il venditore che abbia comunque garantito l\u2019ineccepibilit\u00e0 non pu\u00f2 appellarsi. Per non incorrere in inconvenienti, in ogni caso \u00e8 sempre consigliabile farsi assistere nell\u2019acquisto da un legale: il notaio, infatti, vista la sua posizione indipendente rispetto alle parti contrattuali, non potr\u00e0 occuparsi di tali aspetti.<\/p>\n\n\n\n

d) Spese accessorie.<\/strong> Le spese accessorie collegate all\u2019acquisizione dell\u2019immobile sono di regola a carico dell\u2019acquirente. Tra quelle previste vi sono senz\u2019altro le seguenti: costi notarili per l\u2019evasione della pratica di acquisizione (circa 1 % del prezzo d\u2019acquisto); spese catastali relative al passaggio di propriet\u00e0 (circa 0,5 % del prezzo d\u2019acquisto); provvigione del mediatore (correntemente pari al 3-6 % del prezzo d\u2019acquisto, pi\u00f9 IVA. La percentuale delle provvigioni di mediazione varia tuttavia da regione a regione); imposta sull\u2019acquisto di immobili: quest\u2019ultima \u00e8 pari a circa il 3,5 % negli stati federali di Baviera, Assia e Sassonia, mentre ammonta al 4,5 % a Brema, Amburgo, Bassa Sassonia e nella regione della Saar; negli altri nove stati federali, tra cui anche Berlino, l\u2019imposta si attesta attualmente sul 5 % del prezzo d\u2019acquisto.<\/p>\n\n\n\n

Il quadro fiscale: le imposte collegate all\u2019acquisto.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Vanno distinte le imposte derivanti dall\u2019atto di acquisto e le imposte correnti.<\/p>\n\n\n\n

All\u2019atto d\u2019acquisto \u00e8 collegata l\u2019imposta sull\u2019acquisto di immobili<\/strong> (si veda pi\u00f9 sopra al punto 3d).<\/p>\n\n\n\n

Le imposte correnti riguardano, da un lato, l\u2019imposta immobiliare<\/strong> che \u00e8 l\u2019imposizione fiscale ordinaria prevista per la propriet\u00e0 di terreni e fabbricati stabilita in autonomia dai singoli Comuni ed il cui ammontare pu\u00f2 essere richiesto direttamente al Comune ove \u00e8 situato l\u2019immobile, anche se in ogni caso sar\u00e0 il Comune stesso ad inviare spontaneamente al proprietario la relativa cartella esattoriale.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019imposta immobiliare \u00e8 suddivisa in cinque rate che potranno essere riscosse mediante prelievo diretto dal conto corrente con domiciliazione bancaria, consueta in Germania.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019altro lato occorre tenere conto dell\u2019imposta sul reddito<\/strong> che in Germania va pagata se l\u2019immobile, concesso in locazione, faccia realizzare un utile. L\u2019aliquota d\u2019imposta sull\u2019affitto dell\u2019immobile pu\u00f2 raggiungere anche il 25 % per chi non risieda in Germania. Se l\u2019acquisto dell\u2019immobile fosse stato finanziato attraverso un credito bancario, l\u2019imposizione fiscale potrebbe essere tuttavia minore. Nel calcolo d\u2019imposta vanno considerati una serie di fattori tra i quali, per esempio, il rapporto tra prezzo di acquisto e reddito locativo oppure i costi legati alla locazione dell\u2019immobile o ancora il rimborso del credito.<\/p>\n\n\n\n

In Germania \u2013 come attualmente anche in Italia \u2013 non \u00e8 ancora stata introdotta l\u2019imposta sul patrimonio.<\/p>\n\n\n\n

Il profitto derivante dall\u2019alienazione d\u2019un immobile detenuto per meno di dieci anni (intervallo temporale di speculazione) \u00e8 soggetto in Germania all\u2019imposta sul reddito. L\u2019imposta reddituale sugli utili immobiliari da versare allo Stato tedesco \u00e8 sottoposta alla convenzione sulla doppia imposizione tra Italia e Germania. Non si avr\u00e0 pertanto una tassazione dello stesso reddito in Italia.<\/p>\n\n\n\n

Per le particolarit\u00e0 del diritto immobiliare tedesco \u2013 e non solo per motivi linguistici \u2013 si consiglia alle persone interessate all\u2019acquisto d\u2019un immobile in Germania di ricorrere tempestivamente ad un avvocato che abbia le competenze necessarie per muoversi all\u2019interno della legislazione immobiliare tedesca. La comprensione di tutte le finezze e di tutte le sfumature giuridiche in materia di acquisizione immobiliare in Germania \u00e8 condizione indispensabile allo svolgimento rapido e senza difficolt\u00e0 dell\u2019operazione.\u00ec<\/p>\n\n\n\n

Studio Legale Reichel – RA\u2019in Beatrix I. Gro\u00dfblotekamp – Avv. Andrea Cominelli<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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