Se possiedi un patrimonio immobiliare imponibile superiore a 1,3 milioni di euro, \u00e8 dovuta anche l’imposta sul patrimonio immobiliare (\u201cIFI \u2013 Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re\u201d). L’imposta \u00e8 compresa tra lo 0,5% e l’1,5% del patrimonio netto. L\u2019aliquota parte dallo 0,5% e aumenta fino all\u20191,5% per i beni superiori a 10.000.000,00 di euro. I primi 800.000,00 euro per\u00f2 sono esentasse, tanto che con un patrimonio immobiliare di 1.300.001,00 euro vengono tassati solo 500.000,00 euro. Per i residenti fiscali in Francia, la valutazione tiene conto sia degli immobili situati in Francia che all’estero. La base per la valutazione \u00e8 il valore di mercato. Possono essere detratti ulteriori costi di acquisizione, costi di ristrutturazione, imposta sulla propriet\u00e0, tra le altre cose. Viene detratto anche il prestito utilizzato per finanziare l’acquisto. Ci\u00f2 pu\u00f2 portare a una riduzione permanente dell\u2019imposta sul patrimonio. Per l’abitazione principale viene detratto il 30% dal valore di mercato.<\/p>\n
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Se i costi superano i profitti, i proprietari possono decidere di vendere la propriet\u00e0.<\/p>\n\n
Chi vuole vendere un immobile situato in Francia \u00e8 comunque soggetto alla cosiddetta imposta sulle plusvalenze (\u201cimp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re\u201d), a meno che non si applichi un\u2019esenzione.<\/p>\n\n
In caso di vendita di un immobile ereditato o di donazione in vita, \u00e8 necessario verificare caso per caso se la vendita prevista \u00e8 soggetta all’imposta sulle plusvalenze.<\/p>\n\n
- \n
- Importo dell’imposta aggiuntiva<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
L’imposta sulle plusvalenze \u00e8 composta per il 19% da imposte sul reddito e per il 17,2% da contributi previdenziali, ovvero un totale del 36,2% dell’aumento di valore. Le persone soggette a contributi di previdenza sociale in un altro paese SEE (UE, Islanda, Norvegia, Lichtenstein) o in Svizzera sono esentate dai contributi di previdenza sociale (CSG\/CRDS). Sono invece soggetti ad un\u2019aliquota forfettaria ridotta (contributo di solidariet\u00e0) del 7,5%.<\/p>\n\n
Se l’utile netto imponibile supera i 50.000 \u20ac, a partire dal 1\u00b0 gennaio 2013 viene applicata un’imposta aggiuntiva progressiva (taxe addnelle) dal 2% (50.001 \u20ac) al 6% (oltre 260.000 \u20ac), a seconda dell’importo dell’utile netto. .<\/p>\n\n
- \n
- Fatti di esenzione<\/li>\n<\/ul>\n\n
Le vendite sono esenti dall’imposta sulle plusvalenze,<\/p>\n\n
- \n
- un immobile che \u00e8 di propriet\u00e0 del venditore da pi\u00f9 di 30 anni;<\/li>\n\n\n\n
- l’abitazione principale e le sue strutture (garage, posti auto, cortili, ecc.);<\/li>\n\n\n\n
- una seconda casa, purch\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n
*Si tratta della prima vendita di una seconda casa dal 1 febbraio 2012;<\/p>\n\n
*il venditore non era proprietario della sua abitazione principale negli ultimi 4 anni prima della vendita,<\/p>\n\n
*il prezzo di vendita verr\u00e0 utilizzato in tutto o in parte per l’acquisto di prima casa entro 24 mesi. In questo caso l\u2019esenzione si applica alla parte reinvestita.<\/p>\n\n
- \n
- il cui prezzo di vendita non superi i 15.000 euro;<\/li>\n\n\n\n
- dove \u00e8 avvenuto l’esproprio;<\/li>\n\n\n\n
- a favore di un istituto di edilizia sociale;<\/li>\n\n\n\n
- quando il venditore \u00e8 titolare di pensione di vecchiaia o di invalidit\u00e0 (attenzione per\u00f2, vanno rispettati i limiti di reddito – significa test) ed \u00e8 ospitato in un istituto, purch\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n\n
*era la sua abitazione principale prima di essere collocato nella struttura,<\/p>\n\n
*ha gi\u00e0 abitato nell’immobile per un periodo di 2 anni,<\/p>\n\n
* l’immobile non \u00e8 stato occupato n\u00e9 utilizzato per nessun altro scopo da quando se n’\u00e8 andato;<\/p>\n\n
Se la vendita \u00e8 stata avviata immediatamente dopo il trasloco e si \u00e8 conclusa entro il primo anno, l’esenzione pu\u00f2 avvenire anche senza verifica dei mezzi.<\/p>\n\n
- \n
- di cittadini (soprattutto del SEE) che non hanno la residenza fiscale in Francia, a condizione che\r\n\r\nsono imponibili in Francia da almeno 2 anni,\r\nvendere l’immobile entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al trasferimento della residenza fiscale fuori dalla Francia, o senza limiti di tempo se l’immobile non \u00e8 stato affittato dal 1\u00b0 gennaio dell’anno precedente la vendita,\n
- \n
- e il venditore non si \u00e8 ancora avvalso di tale esenzione in una precedente vendita successiva al 1\u00b0 gennaio 2006.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n
- \n
- Riduzioni fiscali secondo la tabella degli ammortamenti<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
Se si detiene la propriet\u00e0 per ventidue anni, non vi \u00e8 pi\u00f9 alcuna imposta sulle plusvalenze (reddito). Dopo il quinto anno l’imposta viene ridotta del 6% annuo, e nel ventiduesimo anno di un ulteriore 4%.<\/p>\n\n
Tuttavia i contributi sociali del 15,5% scompaiono completamente solo dopo 30 anni. Dopo il quinto anno le imposte vengono ridotte dell’1,65% annuo, al ventiduesimo anno dell’1,6% e per ogni anno successivo del 9%.<\/p>\n\n
La tabella di ammortamento si applica sia alle propriet\u00e0 sviluppate che a quelle non sviluppate dal 2014.<\/p>\n\n
Ulteriori detrazioni sono possibili in singoli casi in caso di vendita di immobili. Ad esempio, uno sconto del 60% pu\u00f2 essere preso in considerazione se l’acquirente deve costruire nuovi appartamenti sulla propriet\u00e0 in una zona con carenza di alloggi (Zona A). Se si tratta della costruzione di alloggi sociali, lo sconto pu\u00f2 arrivare fino all’85%.<\/p>\n\n
- \n
- Calcolo dell’incremento di valore lordo<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
L’aumento lordo di valore \u00e8 la differenza tra il prezzo di vendita corretto e il prezzo di acquisto corretto.<\/p>\n\n
Prezzo di vendita corretto:<\/em><\/h3>\n\n
\u00a0<\/h3>\n\n
Il prezzo di vendita \u00e8 il prezzo al quale avviene effettivamente il trasferimento della propriet\u00e0, cio\u00e8 il prezzo registrato nell’atto notarile.<\/h3>\n\n
\u00a0<\/h3>\n\n
Eventuali costi e indennizzi vengono maggiorati sul prezzo di vendita se risultano dall’atto (ad esempio se il proprietario deve un indennizzo al locatario per un trasloco anticipato e l’acquirente si impegna a versare tale indennizzo nel contratto di compravendita).<\/p>\n\n
Al prezzo di vendita vengono ridotti i costi che il venditore deve sostenere a seguito della vendita (es. perizie da redigere, cancellazione ipoteche, ecc.).<\/p>\n\n
L’aumento o la diminuzione dovranno essere comprovati da fatture.<\/p>\n\n
CONSIGLIO: Poich\u00e9 il prezzo delle masserizie (beni mobili) non viene preso in considerazione per determinare l’aumento di valore, le masserizie, i mobili, ecc. possono essere venduti separatamente. Ma il loro prezzo deve anche essere dimostrato (attraverso fatture, inventario da parte di un incaricato pubblico) e la vendita deve essere registrata nel contratto preliminare.<\/p>\n\n
Prezzo di acquisto corretto:<\/p>\n\n
Il prezzo di acquisto \u00e8 ancora quello che risulta dall’atto notarile.<\/p>\n\n
Se la propriet\u00e0 di un immobile \u00e8 stata acquisita tramite donazione o eredit\u00e0, il prezzo di acquisto dovrebbe basarsi sul valore di mercato, utilizzato anche per calcolare l’imposta sulle donazioni o sulle successioni.<\/p>\n\n
Il prezzo di acquisto pu\u00f2 essere aumentato<\/p>\n\n
- \n
- sui costi di acquisto aggiuntivi, che possono essere calcolati forfettariamente al 7,5% del prezzo di acquisto. Se questi fossero pi\u00f9 elevati, verranno presi in considerazione i costi effettivi se possono essere dimostrati. In caso di donazione non viene presa in considerazione la somma forfettaria, ma solo i costi effettivi.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- \n
- sui costi per lavori di costruzione e ristrutturazione o ampliamento, purch\u00e9 comprovati da fatture aziendali.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- \n
- Se la vendita avviene dopo che l’immobile \u00e8 di propriet\u00e0 da pi\u00f9 di cinque anni, possono essere addebitati forfait del 15% per lavori di costruzione, ristrutturazione o ampliamento, anche senza fatture e prove (ristrutturazioni, lavori di manutenzione e materiali edili gi\u00e0 sono esclusi) che con il forfait per le spese di acquisto aggiuntive pu\u00f2 essere applicato un totale del 22,5% del prezzo di acquisto e pu\u00f2 essere aggiunto al prezzo di acquisto.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- \n
- Caratteristiche speciali<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
Un’altra particolarit\u00e0 \u00e8 che le persone la cui residenza fiscale non \u00e8 in Francia o nel SEE (eccetto Lichtenstein), Islanda o Norvegia, devono nominare un rappresentante\/garante fiscale (rapr\u00e9sentant fiscal) se il ricavato della vendita dell’immobile supera \u20ac 150.000. Il rappresentante fiscale prepara e firma la dichiarazione di plusvalenza, che deve essere presentata. Ne garantisce l’esattezza e si impegna a pagare le tasse e, in caso di correzione fiscale, ad effettuare pagamenti aggiuntivi.<\/p>\n\n
Se a vendere non \u00e8 una persona fisica, ma una ditta\/societ\u00e0 vale quanto segue:<\/p>\n\n
- \n
- \u00c8 necessario nominare un rappresentante fiscale se i non residenti detengono una quota complessiva superiore a 150.000 euro in una societ\u00e0 di diritto civile francese o se il socio \u00e8 una societ\u00e0 straniera.<\/li>\n<\/ul>\n\n
\u00c8 necessario avere un rappresentante fiscale nominale e non residenti che abbiano una quota complessiva superiore a 150.000 euro in una societ\u00e0 civile francese o in un’impresa socio-economica.<\/p>\n\n
- \n
- Deve essere sempre nominato un rappresentante fiscale.<\/li>\n\n\n\n
- Regole di calcolo specifiche: nessun tasso forfettario del 7,5% o 15%, ammortamento legale dei costi di acquisizione.<\/li>\n\n\n\n
- Nessuna esenzione per periodi di propriet\u00e0 superiori a 30 anni.<\/li>\n\n\n\n
- Aliquota fiscale del 33,1\/3% sulle plusvalenze (o 75% per NCCT).<\/li>\n\n\n\n
- Sono deducibili solo i lavori di costruzione e ristrutturazione o ampliamento (fatture e ricevute di pagamento intestate all’impresa).<\/li>\n\n\n\n
- Norme speciali per le aziende europee.<\/li>\n\n\n\n
- Il rappresentante fiscale garantisce inoltre il pagamento di un’imposta annua pari al 3% sul valore di mercato dell’immobile (\u00a7 990 E del Codice tributario francese; si applica solo alle societ\u00e0 extraeuropee).<\/li>\n<\/ul>\n\n
Questo saggio non pu\u00f2 sostituire la consulenza individuale.<\/strong><\/p>\n\n
Doris Reichel – Avvocato + Rechtsanw\u00e4ltin – Anwaltskanzlei Reichel<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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- \u00c8 necessario nominare un rappresentante fiscale se i non residenti detengono una quota complessiva superiore a 150.000 euro in una societ\u00e0 di diritto civile francese o se il socio \u00e8 una societ\u00e0 straniera.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- Caratteristiche speciali<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
- Se la vendita avviene dopo che l’immobile \u00e8 di propriet\u00e0 da pi\u00f9 di cinque anni, possono essere addebitati forfait del 15% per lavori di costruzione, ristrutturazione o ampliamento, anche senza fatture e prove (ristrutturazioni, lavori di manutenzione e materiali edili gi\u00e0 sono esclusi) che con il forfait per le spese di acquisto aggiuntive pu\u00f2 essere applicato un totale del 22,5% del prezzo di acquisto e pu\u00f2 essere aggiunto al prezzo di acquisto.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- sui costi per lavori di costruzione e ristrutturazione o ampliamento, purch\u00e9 comprovati da fatture aziendali.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- sui costi di acquisto aggiuntivi, che possono essere calcolati forfettariamente al 7,5% del prezzo di acquisto. Se questi fossero pi\u00f9 elevati, verranno presi in considerazione i costi effettivi se possono essere dimostrati. In caso di donazione non viene presa in considerazione la somma forfettaria, ma solo i costi effettivi.<\/li>\n<\/ul>\n\n
- Calcolo dell’incremento di valore lordo<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
- Riduzioni fiscali secondo la tabella degli ammortamenti<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n
- e il venditore non si \u00e8 ancora avvalso di tale esenzione in una precedente vendita successiva al 1\u00b0 gennaio 2006.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n
- di cittadini (soprattutto del SEE) che non hanno la residenza fiscale in Francia, a condizione che\r\n\r\nsono imponibili in Francia da almeno 2 anni,\r\nvendere l’immobile entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al trasferimento della residenza fiscale fuori dalla Francia, o senza limiti di tempo se l’immobile non \u00e8 stato affittato dal 1\u00b0 gennaio dell’anno precedente la vendita,\n
- Fatti di esenzione<\/li>\n<\/ul>\n\n