{"id":651,"date":"2024-07-17T18:21:27","date_gmt":"2024-07-17T18:21:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=651"},"modified":"2024-07-17T18:21:28","modified_gmt":"2024-07-17T18:21:28","slug":"immobilienerwerb-in-italien-eine-leitlinie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/it\/immobilienerwerb-in-italien-eine-leitlinie\/","title":{"rendered":"IMMOBILIENERWERB IN ITALIEN: EINE LEITLINIE"},"content":{"rendered":"\n

Das erste Schritt, um eine Immobilie in Italien zu erwerben, sollte die Beratung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltes sein, da die Abwicklung des Immobilienerwerbs in Italien f\u00fcr den K\u00e4ufer einige Gefahren mit sich bringt und man riskiert nicht unerhebliche Betr\u00e4ge zu verlieren.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Das Kaufangebot<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Verk\u00e4ufer fordert von dem potentiellen K\u00e4ufer zun\u00e4chst ein Kaufangebot, <\/strong>was in der Regel grunds\u00e4tzlich nicht erforderlich ist, aber als Zeichen des ernsthaften Willens, gesehen wird und von manchem Verk\u00e4ufer gew\u00fcnscht ist.  Meist ist mit der Einreichung des Kaufangebotes eine Kaution zu hinterlegen. Dieser Kautionsbetrag (ein Festbetrag oder Prozentsatz in Abh\u00e4ngigkeit des Kaufpreises) wird, wenn der Verk\u00e4ufer das Angebot des K\u00e4ufers annimmt, meist in eine Anzahlung auf den Kaufpreis umgewandelt. In der Regel ist die Frist innerhalb derer der Verk\u00e4ufer das Angebot annehmen muss recht kurz und liegt zwischen 5 \u2013 14 Tage.  Vorsicht ist vor allem dann geboten, wenn diese Kaufangebote sich automatisch in einen Vorvertrag umwandeln, da man damit keinen Verhandlungsspielraum mehr besitzt und der auf diese Weise entstandene Vorvertrag nur sehr selten den notwendigen Erfordernissen, die an einen Vorvertrag zu stellen sind, gen\u00fcgt.<\/p>\n\n\n\n

Abschluss des Vorvertrages<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Vorvertrag, als der eigentlich wichtigste Vertrag, sollte von einem Spezialisten im Interesse des K\u00e4ufers errichtet werden, insbesondere wenn die Immobilie problembehaftet ist. Dies ist in der Regel nicht Sache eines Notars, sondern eines Vertrauensanwaltes. Als wesentliche Elemente muss der Vorvertrag folgendes enthalten: die H\u00f6he des Kaufpreises, die Anzahlung, die Identifizierung der Parzellen, die Herkunft des Eigentums, der Termin und die Modalit\u00e4ten der Abwicklung des Eigentums\u00fcbertragungsvertrages, die Zahlungsmodalit\u00e4ten, die Zusicherungen \u00fcber das Fehlen von Belastungen von Rechten Dritter (Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte), das Fehlen von Baurechtsverst\u00f6\u00dfen oder das Vorhandensein von Unterlagen \u00fcber deren nachtr\u00e4gliche Heilung.<\/p>\n\n\n\n

Macht der Verk\u00e4ufer besondere Zusicherungen \u00fcber bauliche Ma\u00dfnahmen (z.B. Zusage, dass ein Schwimmbad gebaut werden darf, oder Vergr\u00f6\u00dferungsma\u00dfnahmen vorgenommen werden d\u00fcrfen) sollte dies als notwendige Bedingung f\u00fcr den Erwerb in den Vorvertrag aufgenommen werden und die entsprechenden Genehmigungen sollten im Vorfeld eingeholt werden.<\/p>\n\n\n\n

Falls der K\u00e4ufer vom Vorvertrag zur\u00fccktreten will, ist der Verk\u00e4ufer berechtigt, die Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten. Allerdings k\u00f6nnte der Verk\u00e4ufer dar\u00fcber hinaus Schadenersatz verlangen oder auf Erf\u00fcllung bestehen, was er dann im Wege eines Gerichtsverfahrens erstreiten m\u00fcsste. Umgekehrt m\u00fcsste der Verk\u00e4ufer, falls er den Vorvertrag nicht mehr erf\u00fcllen will, dann das Doppelte der Summe der Anzahlung zur\u00fcckerstatten.<\/p>\n\n\n

\n
\"Immobilienrecht<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Der Notar, bei Beauftragung zur Verbriefung, f\u00fchrt sorgf\u00e4ltige \u00dcberpr\u00fcfungen durch Einsichtnahmen in die Immobilienregister durch<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Der Notar haftet dem K\u00e4ufer gegen\u00fcber daf\u00fcr, dass er die Immobilie frei von Lasten (Hypotheken, Zwangsvollstreckungsverfahren) erh\u00e4lt. Er stellt die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Eigent\u00fcmerschaft fest und welche eventuellen weiteren Rechte Dritter zugunsten oder zu Lasten auf der Immobilie lasten. Der K\u00e4ufer hat das Recht, den Notar auszuw\u00e4hlen. Anders als in Deutschland erfolgt die \u00dcbertragung des Eigentums an den K\u00e4ufer bereits mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag. Daher muss sichergestellt sein, dass der Verk\u00e4ufer im gleichen Moment den vollst\u00e4ndigen Kaufpreis erh\u00e4lt sozusagen Zug um Zug erh\u00e4lt. Dies geschieht entweder durch die \u00dcbergabe von sog. \u201eassegni circolari, eine Art bankbest\u00e4tige Schecks, die nur \u00fcber ein italienisches Konto erh\u00e4ltlich sind und bei der die Bank die Schecks f\u00fcr den Beg\u00fcnstigten ausstellt, sofern das Konto die entsprechende Deckung aufweist.  Alternativ kann man aber auch den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars \u00fcberweisen, so dass der Notar am Tag der Verbriefung die \u00dcberweisung veranlasst und die Daten der \u00dcberweisung in seinen Kaufvertrag aufnimmt. Ganz wichtig: wer in Italien eine Immobilie kaufen m\u00f6chte, muss sich zuvor rechtzeitig eine italienische Steuernummer, sog. codice fiscale besorgt haben. Dies sollte fr\u00fchzeitig besorgt werden, da sie auch f\u00fcr die Registrierung (aus fiskalischen Gr\u00fcnden) des Vorvertrages ben\u00f6tigt wird.<\/p>\n\n\n\n

Den codice fiscale erh\u00e4lt man in Italien bei jedem Registerb\u00fcro direkt zugeteilt. Man braucht nur einen Ausweis oder Pass und ein Miniformular auszuf\u00fcllen. Man kann sich aber auch an ein italienisches Konsulat in seinem Heimatland wenden. Bei den Konsulaten sind teilweise die Wartezeiten etwas lang, so dass es angebracht ist, sich gleich am Anfang diese Steuernummer zu besorgen. Es handelt sich hierbei um eine Steuernummer, die sich aus dem Geburtsdatum und dem Namen zusammensetzt und die man lebenslang beh\u00e4lt. Der codice fiscale ist kostenfrei.<\/p>\n\n\n\n

Der Notar hat daf\u00fcr zu sorgen, dass der Kaufvertrag bei den Registern zeitnah registriert wird. Die Registrierung hat den Zweck, den Eigent\u00fcmer vor einem Gutglaubenserwerb Dritter zu sch\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n

Der Notar muss am Verbriefungstag auch die sog. Grunderwerbssteuern einkassieren und an den Fiskus weiterleiten. Diesem gegen\u00fcber haftet er sogar. Das bedeutet, dass neben dem Kaufpreis auch die Steuern, Geb\u00fchren und das Notarhonorar f\u00e4llig werden und entweder auf dem Konto des Notars sein m\u00fcssen oder per \u201eassegno circolare\u201c, ausgestellt auf den Namen des Notars, beglichen werden m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

Steuern und Geb\u00fchren eines Immobilienkaufs<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nachfolgend soll ein kleiner \u00dcberblick \u00fcber die anzufallenden Steuern und Geb\u00fchren anhand gegeben werden.<\/p>\n\n\n\n

Kosten der Register-, Hypotheken- und Katastersteuer: Steuers\u00e4tze und Betr\u00e4ge<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Kosten der Register-, Hypotheken- und Katastersteuer<\/strong><\/td>Erstwohnsitz; Privaterwerb<\/td>Zweitwohnung, Privaterwerb<\/td>Kauf von einer Baufirma<\/td><\/tr>
Registersteuer<\/td>2%<\/td>9%<\/td>200 Euro<\/td><\/tr>
Katastersteuer<\/td>50 Euro<\/td>50 Euro<\/td>200 Euro<\/td><\/tr>
Hypothekensteuer<\/td>50 Euro<\/td>50 Euro<\/td>200 Euro<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, Steuersatz 2018: <\/strong>gem\u00e4\u00df dem Gesetzesdekret N. 104 des 12\/09\/2013, sind die folgenden Steuers\u00e4tze derzeit noch g\u00fcltig:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Registersteuer f\u00fcr den Erwerb der Erstwohnung 2 %.<\/strong><\/li>\n\n\n\n
  • F\u00fcr jedes andere entgeltliche Immobiliengesch\u00e4ft, wie bei Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen,\u00a0betr\u00e4gt die Register-, Hypotheken- und Katastersteuer 9 %.<\/strong><\/li>\n\n\n\n
  • F\u00fcr die \u00dcbertragung der Erstwohnung zahlt man feste Hypotheken- und Katastersteuern in H\u00f6he von jeweils 50 Euro.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Besteuerungsgrundlage ist in diesen F\u00e4llen nicht der im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis, sondern der Katasterwert<\/strong>, was eine Art errechenbarer Steuerwert ist.<\/p>\n\n\n\n

    Falls der Erwerb von einem Bautr\u00e4ger erfolgt, ist neben der Register-, Hypotheken- und Katastersteuer (ein Gesamtbetrag von \u20ac 200) auch die Mehrwertsteuer in H\u00f6he von 4 % zu bezahlen.<\/p>\n\n\n\n

    F\u00fcr diejenigen, die nicht steuerbeg\u00fcnstigt erwerben k\u00f6nnen, zahlen beim Bautr\u00e4gererwerb eine MwSt. in H\u00f6he von 10 %. Besteuerungsgrundlage ist allerdings der tats\u00e4chliche Kaufpreis<\/strong>. Dieser Kaufpreis wird auch im Falle des steuerbeg\u00fcnstigten Erwerbs vom Bautr\u00e4ger als Berechnungsgrundlage herangezogen.<\/p>\n\n\n\n

    Maklerprovision<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Sollte der Immobilienerwerb mittels Hilfe eines Maklers zustande gekommen sein, m\u00fcssen sowohl K\u00e4ufer als auch Verk\u00e4ufer dem Makler eine Provision zahlen sind, die allerdings grunds\u00e4tzlich verhandelbar ist.<\/p>\n\n\n\n

    Die Maklerprovision kann zwischen 3 % bis 8 % liegen. Hinzu kommt die MwSt. von derzeit 22 %.  Nach dem Gesetz steht dem Makler eine Provision mit Abschluss des Vorvertrages zu. Man kann aber auch vereinbaren, dass die Zahlung der Provision erst im Zeitpunkt der Abwicklung des Notarkaufvertrages geschuldet wird. Im Notarkaufvertrag muss notwendigerweise angegeben werden, ob ein Makler involviert war und wie hoch seine Provision ist, die er von K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer erhalten hat oder noch erhalten wird.<\/p>\n\n\n\n

    Studio Legale Reichel – Avvocato und Rechtsanw\u00e4ltin Doris Reichel<\/strong><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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