{"id":888,"date":"2024-07-17T18:06:36","date_gmt":"2024-07-17T18:06:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/?p=888"},"modified":"2025-06-23T08:23:59","modified_gmt":"2025-06-23T08:23:59","slug":"immobilienerwerb-in-italien-praxistipps-und-neues-zu-kauf-maengeln-steuern","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocato-reichel.com\/it\/immobilienerwerb-in-italien-praxistipps-und-neues-zu-kauf-maengeln-steuern\/","title":{"rendered":"Immobilienerwerb in Italien: Praxistipps und Neues zu Kauf, M\u00e4ngeln, Steuern!"},"content":{"rendered":"\n

Der Trend, Geld in Sachwerte, wie z.B. Immobilien, zu investieren, scheint seit dem Beginn der Finanzkrise ungebrochen. So auch in Italien: nach der Erkl\u00e4rung der italienischen Notenbank, dass der italienische Immobilienmarkt einer der stabilsten Europas sei, ist jedenfalls eine anziehende Auslandsnachfrage auff\u00e4llig. Dies nicht nur von Privatpersonen, die ihr Geld in eine Ferienimmobilie investieren m\u00f6chten, sondern auch von ausl\u00e4ndischen Unternehmen.\u00a0<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

KAUF:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

1.<\/strong> Sowohl ausl\u00e4ndische Privatpersonen wie auch Unternehmen k\u00f6nnen in Italien Immobilieneigentum erwerben. F\u00fcr Angeh\u00f6rige der EU-Staaten gibt es keine Beschr\u00e4nkungen, wohingegen f\u00fcr Nicht-EU-Ausl\u00e4nder das Prinzip der Gegenseitigkeit zur Anwendung kommt. Danach genie\u00dft ein Ausl\u00e4nder in Italien diejenigen Rechte, \u00fcber die ein Italiener im Staat des Ausl\u00e4nders verf\u00fcgen w\u00fcrde. Insoweit bestehen zwischen Italien und zahlreichen Staaten entsprechende Vertr\u00e4ge.<\/p>\n\n\n\n

Neben dem direkten Kauf einer Immobilie besteht in Italien auch die M\u00f6glichkeit, eine Gesellschaft oder einen Betrieb zu erwerben, der\/dem die Immobilie geh\u00f6rt, was unter steuerrechtlichen Gesichtspunkten sehr vorteilhaft und daher interessant sein kann. In diesem Fall erfolgt der Erwerb der Immobilie indirekt \u00fcber die erworbene Gesellschaft<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Wer eine Immobilie in Italien erwerben m\u00f6chte, sollte sich allerdings immer vor Augen halten, dass sich das italienische Immobilienrecht grundlegend vom deutschen Recht unterscheidet. So gibt es -mit Ausnahme einiger Regionen- z.B. keine Grundb\u00fccher in Italien und f\u00fcr die \u00dcbertragung des Eigentums an einer Immobilie ist, anders als in Deutschland, die Eintragung in das Grundbuch nicht erforderlich.<\/p>\n\n\n\n

Wie in Deutschland aber auch, wird zum Erwerb einer Immobilie h\u00e4ufig ein Makler eingeschaltet. Dieser muss bei der \u00f6rtlichen Handelskammer ordnungsgem\u00e4\u00df registriert sein, was eine entsprechende fachliche Qualifikation voraussetzt und gleichzeitig sicherstellen soll, dass der Makler haftpflichtversichert ist. Stellt sich heraus, dass der Makler nicht ordnungsgem\u00e4\u00df oder gar nicht registriert ist, kann er wegen Aus\u00fcbung einer nicht genehmigten T\u00e4tigkeit belangt werden. Auch hat er dann keinen Anspruch auf die Maklercourtage, die ihm in Italien \u00fcblicherweise sowohl vom K\u00e4ufer als auch vom Verk\u00e4ufer bezahlt wird.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong>Ob mit oder ohne Makler: der Immobilienerwerb beginnt in den allermeisten F\u00e4llen mit der (a.) Unterbreitung eines Angebots und (b.) einer sorgf\u00e4ltigen Pr\u00fcfung der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

a. Das Angebot kann bindend oder nicht bindend sein. Bei einem nicht bindenden Angebot ist besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass eine m\u00f6gliche vorvertragliche Haftung und daraus folgende Schadensersatzanspr\u00fcche nicht entstehen k\u00f6nnen. Eine solche vorvertragliche Haftung kann sich z.B. dann ergeben, wenn Vertragsverhandlungen ohne rechtfertigenden Grund abgebrochen werden.<\/p>\n\n\n\n

Das bindende Angebot muss alle Informationen enthalten, die f\u00fcr den Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben sind, d.h. unter anderem Angaben zu K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer enthalten, zur Immobilie und ihrem Kaufpreis sowie zur Zahlungsabwicklung und erforderlichenfalls zu Baugenehmigungen.<\/p>\n\n\n\n

b. Die Pr\u00fcfung der Immobilie sollte zum einen eine sorgf\u00e4ltige Recherche zu Eigentumsfragen und Belastungen beinhalten wie auch eine entsprechende Risikoabw\u00e4gung. Unerl\u00e4sslich ist die \u00dcberpr\u00fcfung, wer tats\u00e4chlich Eigent\u00fcmer der Immobilie ist. Hierf\u00fcr kann durch einen Notar beim Liegenschaftsregister ein Bericht \u00fcber die die Immobilie betreffenden Rechtsgesch\u00e4fte der letzten 20 Jahre angefordert werden. Zus\u00e4tzlich sollte beim Katasteramt ein Auszug angefordert werden, um weitere Informationen zu erhalten. Damit sind auch Informationen dar\u00fcber zu erhalten, ob f\u00fcr die Immobilie Belastungen wie Hypotheken u. \u00e4. bestehen, ob es Miteigent\u00fcmer gibt oder ob umwelt- oder denkmalschutzrechtliche Auflagen existieren.<\/p>\n\n\n\n

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Villa oder um Grundbesitz mit gesetzlichem Vorkaufsrecht zur landwirtschaftlichen Nutzung sind Landwirte, P\u00e4chter und Nachbarn \u00fcber den geplanten Verkauf zu unterrichten; sie haben das Vorkaufsrecht, wenn das Agrarland in direkter Nachbarschaft liegt.<\/p>\n\n\n\n

4. <\/strong>\u00dcblicherweise wird sowohl ein Vorvertrag als auch ein Notarvertrag abgeschlossen. Der Vorvertrag ist in vollem Umfang bindend, er muss nicht beurkundet werden.<\/p>\n\n\n\n

Der notarielle Kaufvertrag dient der Eigentums\u00fcbertragung. Mit Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum \u00fcber. Das Immobilienregister in Italien hat lediglich deklaratorischen Charakter.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

M\u00c4NGEL:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

1.<\/strong> Bestehen vor Abschluss des Kaufvertrages Bedenken im Hinblick auf die Rechts- oder Sachm\u00e4ngelfreiheit der Immobilie oder soll entsprechenden Risiken entgegengewirkt werden, so ist es nach dem italienischen Recht grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich, mit dem Verk\u00e4ufer weitergehende Gew\u00e4hrleistungspflichten, als die gesetzlich vorgesehenen, zu vereinbaren.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df den entsprechenden Bestimmungen des italienischen b\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs muss die \u00dcbergabe der Immobilie in dem Zustand erfolgen, den sie zum Zeitpunkt des Verkaufs hat. Haben K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer nichts anderes vereinbart, so sind zusammen mit der Immobilie das Zubeh\u00f6r sowie vom Verkaufszeitpunkt an die Fr\u00fcchte der Immobilie zu \u00fcbergeben. Der Verk\u00e4ufer hat des weiteren alle Rechtstitel und Urkunden, die das Eigentum und den Gebrauch betreffen, zu \u00fcbergeben. Dazu z\u00e4hlt auch die Bauabnahmebescheinigung. Wird diese nicht vorgelegt, so hat der Verk\u00e4ufer den Kaufvertrag nicht ordnungsgem\u00e4\u00df erf\u00fcllt.<\/p>\n\n\n\n

Der Verk\u00e4ufer ist nach italienischem Recht verpflichtet zu gew\u00e4hrleisten, dass das Eigentum an der Immobilie \u00fcbertragen wird und die Immobile frei von Belastungen (Hypotheken etc.) ist. Wurde das Eigentum nicht ordnungsgem\u00e4\u00df \u00fcbertragen, k\u00f6nnen Dritte Anspr\u00fcche auf die Immobilie  durchsetzen und diese dem K\u00e4ufer ganz oder teilweise entgegenhalten, liegt ein Fall der \u201cEntziehung\u201d, sog. evizione<\/em>, vor. In diesem Fall ist der Verk\u00e4ufer im Regelfall verpflichtet, den Kaufpreis ganz oder teilweise zu erstatten und den entstandenen Schaden zu ersetzen.<\/p>\n\n\n\n

Liegt ein Sachmangel – das sind solche M\u00e4ngel, die die Immobilie zum bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch ungeeignet machen oder ihren Wert in nennenswerter Weise mindern- vor, kann der K\u00e4ufer wahlweise die Aufhebung des Vertrages oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen.<\/p>\n\n\n\n

Der K\u00e4ufer ist zur M\u00e4ngelanzeige innert 8 Tagen ab Entdeckung verpflichtet, es sei denn, er hat mit dem Verk\u00e4ufer eine andere Frist vereinbart. Hat der Verk\u00e4ufer das Bestehen des Mangels anerkannt oder diesen verheimlicht, so ist die Anzeige durch den K\u00e4ufers allerdings nicht erforderlich.<\/p>\n\n\n\n

Die M\u00f6glichkeit, M\u00e4ngel geltend zu machen, verj\u00e4hrt innerhalb eines Jahres ab \u00dcbergabe der Immobilie. Anders jedoch bei Immobilien, die direkt von Bauunternehmen erworben werden: hier betr\u00e4gt die Gew\u00e4hrleistung 10 Jahre und das Bauunternehmen ist au\u00dferdem gesetzlich verpflichtet, eine Versicherung \u00fcber die Laufzeit von zehn Jahren gegen schwerwiegende Baum\u00e4ngel abzuschlie\u00dfen.<\/p>\n\n\n\n

STEUERN:<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

1. <\/strong>a.) Italien hat seine Steuergesetze den Vorgaben von EU- Richtlinien anpassen m\u00fcssen. Eine Folge davon war es, dass das seinerzeit weitgehend steuerfreie Immobilieneigentum steuerpflichtig zu machen war. Zu diesem Zweck waren zun\u00e4chst eingef\u00fchrt worden eine j\u00e4hrlich f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer anfallende Gemeindeimmobiliensteuer (ICI) wie auch eine Einkommenssteuer auf Einkommen aus der Immobile (IRPEF). Im Zuge weiterer Anpassungen wurden beide mit der italienischen Steuerreform im Jahr 2012 abgeschafft. Stattdessen wurde die ebenfalls j\u00e4hrlich zu entrichtende, sog. IMU (imposta municipale unica) <\/em>eingef\u00fchrt. Deren H\u00f6he wird von den Gemeinden festgelegt und ist auch abh\u00e4ngig davon, ob die Immobilie dem Erstwohnsitz dient oder nicht. Beim Erstwohnsitz kann die Besteuerung zwischen 0,4 % plus\/minus 0,2 liegen, d.h. die Besteuerung liegt bei mindestens 0,2 % und h\u00f6chstens bei 0,6 %. Berechnungsgrundlage ist der Katasterwert, der mit Hilfe des aufgewerteten Katasterertrages (sog. rendita catastale<\/em>) ermittelt wird. Dieser ist ein amtlich festgelegter durchschnittlicher Sch\u00e4tzwert der Grundst\u00fccks- und Geb\u00e4udeertr\u00e4ge und wird mit einem Faktor multipliziert, der wiederum abh\u00e4ngig ist von der Art der Immobilie. Das bedeutet allerdings nicht, dass man in Italien gleich mit einer hohen Besteuerung rechnen muss: die Sch\u00e4tzwerte sind sehr tief angesetzt und selbst nach der Faktor-Multiplikation liegt der so ermittelte Wert i.d.R. ganz deutlich unter dem tats\u00e4chlichen Verkehrswert der Immobilie.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr zu Eigenzwecken genutzte Immobilien gew\u00e4hrt der Fiskus eine Steuererm\u00e4\u00dfigung auf die IMU, wobei die Gemeinden die M\u00f6glichkeit haben, die Steuer zu erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n

1<\/strong>. b.) Beim Kaufvertrag \u00fcber die Immobilie sind die Register-, Hypothekar- und die Katastersteuer zu ber\u00fccksichtigen, bei gewissen Transaktionen f\u00e4llt alternativ die Mehrwertsteuer an. Bez\u00fcglich der jeweiligen Prozents\u00e4tze und deren Bemessungsgrundlage darf verwiesen werden auf die Artikel hier im Nachrichtenarchiv (2009):<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • \u201cSteuerrechtliche Aspekte des Immobilienerwerbs in Italien<\/em><\/strong>\u201d,<\/li>\n\n\n\n
  • \u201cSteuerrechtliche Aspekte des Immobilieneigentums in Italien<\/em><\/strong>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    F\u00fcr die Praxis bedeutet das<\/strong>:<\/h2>\n\n\n\n
      \n
    • Bei Einschaltung eines italienischen Immobilienmaklers ist zumindest darauf zu achten, dass dieser bei der \u00f6rtlich zust\u00e4ndigen Handelskammer ordnungsgem\u00e4\u00df registriert ist. Ist das nicht der Fall, kann es in Betracht kommen, den Makler zu belangen und gezahlte Courtage zur\u00fcckzufordern.<\/li>\n\n\n\n
    • Sowohl direkter wie auch indirekter Immobilienerwerb erfordern eine sorgf\u00e4ltige Vorpr\u00fcfung. Beim indirekten Erwerb ist nicht nur die Immobilie selbst zu pr\u00fcfen, sondern auch die Gesellschaft\/der Betrieb.<\/li>\n\n\n\n
    • Beim nicht bindenden Angebot ist darauf zu achten, dass keine vorvertragliche Haftung und daraus folgend Schadensersatzanspr\u00fcche entstehen k\u00f6nnen. Eine solche Haftung kann sich z.B. dann ergeben, wenn grundlos Verhandlungen abgebrochen werden.<\/li>\n\n\n\n
    • Bestehen nach der sorgf\u00e4ltigen Pr\u00fcfung der Immobilie keine Bedenken und f\u00e4llt die Entscheidung zugunsten eines Kaufs aus, so ist es im Regelfall vor Abschluss des Kaufvertrages empfehlenswert, einen Vorvertrag abzuschlie\u00dfen. Andernfalls, d.h. existieren kritische Punkte, ist es ratsam, diese im bindenden Angebot oder im Vorvertrag zu ber\u00fccksichtigen. Zu denken ist in diesem Zusammenhang z.B. an Klauseln mit aufhebender Wirkung oder Preis Einbehalt.<\/li>\n\n\n\n
    • Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb auf den Inhalt dieses Vertrages genau zu achten ist!<\/li>\n\n\n\n
    • Um der Gefahr entgegenzuwirken, dass Dritte Rechte im Liegenschaftsregister eintragen lassen, den \u201csicheren Weg\u201d w\u00e4hlen, d.h. einen notariellen Kaufvertrag abschlie\u00dfen und im Liegenschaftsregister eintragen lassen. Nur dann hat das eingetragene Recht des K\u00e4ufers Vorrang gegen\u00fcber Rechten Dritter, die nachtr\u00e4glich eingetragen wurden\/werden.<\/li>\n\n\n\n
    • Beim Kauf die steuerlichen Aspekte nicht \u00fcbersehen. Ein indirekter Erwerb kann viele steuerliche Vorteile mit sich bringen. Aber auch der direkte Erwerb bringt im Normalfall  keine hohe Besteuerung mit sich, Italien ist an entsprechende EU-Vorgaben gebunden.<\/li>\n\n\n\n
    • Bestehen Bedenken oder sollen einfach Risiken minimiert werden, kann es ratsam sein, von der M\u00f6glichkeit Gebrauch zu machen, dem Verk\u00e4ufer im Kaufvertrag weitere als die gesetzlich vorgesehenen Gew\u00e4hrleistungspflichten aufzuerlegen.<\/li>\n\n\n\n
    • Beim Auftreten von Sachm\u00e4ngeln ist auf die Einhaltung der Anzeigefrist zu achten und es sind die Fristen von einem Jahr bzw. zehn Jahren zu beachten.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      In diesem Rahmen k\u00f6nnen nur einige der zahlreichen wichtigen Punkte beim Immobilienerwerb angesprochen werden. Ersichtlich kann der Kauf einer Immobilie in Italien aber in jeglicher Hinsicht zahlreiche Fu\u00dfangeln bergen. Daher ist es ratsam, der Verlockung, den Kauf in Eigenregie abzuwickeln, zu widerstehen. Auch sollte sich nicht in die H\u00e4nde von Maklern begeben werden, die nicht ausreichend qualifiziert und dem K\u00e4ufer nicht hinreichend bekannt sind. Interessenten kann geraten werden, die Abwicklung der F\u00f6rmlichkeiten nicht allein dem Makler zu \u00fcberlassen, sondern von Anfang an rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Das Verst\u00e4ndnis der juristischen Feinheiten und die Unterst\u00fctzung durch zweisprachige, im Bereich des Immobilienrechts erfahrene Rechtsanw\u00e4lte ist eine der wesentlichen Voraussetzungen daf\u00fcr, den Erwerb einer Immobilie m\u00f6glichst reibungslos und z\u00fcgig abwickeln zu k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n

      Studio Legale Reichel – Beatrix Grossblotekamp, LL.M. – Rechtsanw\u00e4ltin<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Der Trend, Geld in Sachwerte, wie z.B. Immobilien, zu investieren, scheint seit dem Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 ungebrochen. 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