Steuerrechtliche Aspekte des Immobilieneigentums in Italien

Steuerrecht – Das Eigentum an einer in Italien gelegenen Immobilie wirft vielfältige Fragen steuerrechtlicher Natur auf. Diese betreffen nicht nur die Frage, welche Steuern beim Erwerb zu bezahlen sind, sondern insbesondere auch die Frage, welche laufenden Steuern zu entrichten sind. Insbesondere ist zu klären, ob für das Immobilieneigenum in Italien Vermögenssteuern in der Schweiz zu entrichten sind.

Sehr viele Schweizer Staatsangehörige besitzen Immobilieneigentum im Nachbarland Italien oder spielen mit dem Gedanken, solches zu erwerben.

Neben vielfältigen anderen rechtlichen und sonstigen Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb spielt die Frage, wie eine solche Immobilie steuerlich in Italien und in der Schweiz zu behandeln ist, sowohl bei der Kaufentscheidung als auch bei der Deklaration dieses Immobilieneigentums in der Schweizerischen Steuererklärung eine große Rolle.

Im Folgenden soll aufgezeigt werden, wie ein solches Immobilieneigentum steuerlich in beiden Ländern behandelt wird. Ein besonderer Augenmerk soll hierbei auf die Vermögenssteuer geworfen werden, die es derzeit im Gegensatz zu vielen Schweizerischen Kantonen in Italien nicht gibt.

Die Behandlung der Vermögenssteuer

Eine Vermögenssteuer, also entsprechend der Regelung in den meisten Schweizerischen Kantonen, gibt es in Italien nicht.

Für in der Schweiz steuerpflichtige Personen stellt sich somit insbesondere die Frage, ob in der Schweiz für in Italien gelegene Immobilien eine Vermögenssteuer zu entrichten ist, wenn in Italien keine Vermögenssteuer geschuldet ist.

Entscheidend ist hier das Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Italienischen Republik zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Regelung einiger anderer Fragen auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen vom 09.03.1976, in Kraft getreten am 27.03.1979 (kurz: Doppelbesteuerungsabkommen).

Dieses Abkommen gilt nach dessen Art 2 Abs. 3 b (2) ausdrücklich auch für die Vermögenssteuer.

Gem. Art 22 Abs. 1 des Doppelbesteuerungsabkommens kann unbewegliches Vermögen, also Immobilien, in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt. In diesem Fall also Italien.

Ob Italien nun eine Vermögenssteuer kennt oder nicht, spielt insofern keine Rolle. Entscheidend ist im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens, dass dieses unbewegliche Vermögen in Italien besteuert werden könnte (nicht wird!), wenn Italien eine Vermögenssteuer hätte.

Wie die Besteuerung nun erfolgt, bestimmt sich nach Art. 24 Abs. 3 des Doppelbesteuerungsabkommens. Diese Vorschrift bestimmt:
„Bezieht eine in der Schweiz ansässige Person Einkünfte oder hat sie Vermögen und können diese Einkünfte oder dieses Vermögen nach diesem Abkommen in Italien besteuert werden, so nimmt die Schweiz diese Einkünfte oder diese Vermögen von der Besteuerung aus.“

Wie oben dargelegt, darf die in Italien gelegene Immobilie nach diesem Abkommen, nämlich nach dessen Art. 22 Abs. 1 in Italien besteuert werden.

Hierbei ist allein maßgeblich, dass eine Besteuerung erfolgen kann, nicht dass eine Besteuerung auch tatsächlich erfolgt. Dass eine Vermögenssteuer aktuell in Italien nicht besteht, spielt keine Rolle. Art. 24 Abs. 3 des Doppelbesteuerungsabkommens verpflichtet die Schweiz dennoch, in Italien gelegene Immobilien von der Besteuerung in der Schweiz praktisch komplett auszunehmen.

Ausgehend von diesen Regelungen in dem Doppelbesteuerungsabkommen Italien / Schweiz darf eine Vermögenssteuer auf in Italien gelegene Immobilien von der Schweiz nicht erhoben werden.

Gleiches gilt im Übrigen für eventuelle Mieteinnahmen aus der Immobilie, da diese Einkommen im Sinne des Art. 24 Abs. 3 wären. Auf diese wird im Zusammenhang mit der Bestuerung in Italien weiter unten noch eingegangen werden.

Allerdings ist  noch auf Folgendes aufmerksam zu machen:
Art. 24 Abs. 3 bestimmt, dass die Schweiz für die Festsetzung der Steuer für das übrige (also in der Schweiz erzielte) Einkommen oder das übrige (in der Schweiz gelegene) Vermögen den Steuersatz anwenden kann, der dem Gesamteinkommen oder dem Gesamtvermögen ohne diese Befreiung entspricht („Progressionsvorbehalt“). Dies bedeutet, dass sich durch die Deklaration der in Italien gelegenen Immobilie der Steuersatz in der Schweiz ändern kann.

Steuerliche Situation in Italien

Will man die steuerliche Situation durchleuchten, die im Zusammenhang mit einem Immobilieneigentum in Italien gegeben ist, so muss man zwischen den Steuern, die beim Kauf der Immobilie anfallen, denen die jährlich wiederkehrend durch das „Halten“ der Immobilie entstehen und denen, die bei einem eventuellen Verkauf anfallen, unterscheiden.

Steuern beim Immobilienkauf

Die folgenden Ausführungen beschränken sich auf den Kauf eine Wohnimmobilie, da diese für Ausländer die am meisten gekaufte Immobilienart ist. Lediglich am Rande soll hier darauf hingewiesen werden, dass für Schweizerische Staatsangehörige beim Immobilienkauf in Italien das Gegenseitigkeitsprinzip Anwendung findet. Danach können Schweizer Bürger nicht unbegrenzt in Italien Immobilien erwerben. Ratsam ist es, diese Frage noch vor Verkaufsverhandlungen definitiv zu klären.

Beim Kauf einer Immobilie ist zu unterscheiden, ob von einer Privatperson gekauft wird oder von einem gewerblichen Verkäufer / Bauträger.

Steuern beim Kauf von einer Privatperson

Wenn es sich bei dem Verkäufer um eine nicht der Mehrwertsteuer unterliegende Privatperson handelt, fallen beim Immobilienkauf die Verkehrssteuern, also Registersteuer, Hypothekarsteuer und Katastersteuer, an.

Die Registersteuer beträgt  7 %, die Hypothekarsteuer 2 % und die Katastersteuer 1 % aus dem Kaufpreis.

Vorteile entstehen dann, wenn der Käufer seinen Wohnsitz in die Gemeinde verlegt, in der er die Immobilie erwirbt. Er kann dann die Vergünstigungen für die so genannte „Erstwohnung“ geltend machen, falls es sich bei der Immobilie nicht um eine Luxuswohnung handelt. In diesem Fall beträgt die Registersteuer lediglich 3 %. Die Hypothekar- und Katastersteuer fallen als Fixgebühr in Höhe von jeweils 168 Euro an.

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuern ist, wenn es sich bei dem Käufer um eine Privatperson handelt, der Katasterwert der Immobilie. Dieser ist in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert.

Auch wenn die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuern der Katasterwert ist, muss im notariellen Kaufvertrag der volle Kaufpreis angegeben werden. Geschieht dies nicht und wird im notariellen Kaufvertrag ein niedrigerer Wert angegeben („Unterverbriefung“), so kann das Finanzamt die anfallenden Steuern nach dem Verkehrswert berechnen, so dass der Käufer die Vorteile der Berechnung nach dem Katasterwert verliert. Außerdem können in diesem Fall noch Geldstrafen in Höhe von 50 – 100 % der nach dem Verkehrswert neu ermittelten Steuerschuld verlangt werden.

Steuern beim Kauf von einem Bauunternehmer

Wenn es sich beim Verkäufer um einen Bauunternehmer handelt, der die Immobilie errichtet oder Umbauarbeiten vorgenommen hat, fällt die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis an, wenn seit der Fertigstellung nicht mehr als vier Jahre vergangen sind.

Der anzuwendende Mehrwertsteuersatz hängt wiederum von der Art der Immobilie ab. In der Regel beträgt der Mehrwertsteuersatz 10%. Bei Luxuswohnungen beträgt er jedoch 20% und beim Erwerb der Erstwohnung 4%. Bemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer ist der Verkehrswert. Die oben erwähnten Verkehrssteuern sind dann  lediglich als Fixgebühr zu bezahlen. Diese beträgt jeweils € 168,–.

Die Bemessungsgrundlage zur Errechnung der Mehrwertsteuer ist nicht der bezahlte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert der Immobilie. Entspricht dieser nicht dem in der notariellen Urkunde angegebenen Entgelt, kann das Finanzamt eine Korrektur vornehmen.

Die laufende Besteuerung

In Italien sind bezüglich einer Immobilie folgende Steuern zu bezahlen:
Die ICI eine kommunale Abgabe, die der Gemeinde zugute kommt, in der die Immobilie liegt. Die Höhe ermittelt sich aus dem – modifizierten – Katasterertrag der Immobilie, multipliziert mit einem bestimmten Koeffizienten, der für Wohnungen 100 ist. Hiervon beträgt die Abgabe 0,4 bis 0,7  %, von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Es werden auch die Mieteinkünfte aus dem Immobilienbesitz besteuert (Einkommensteuer).

Bei Eigennutzung von Immobilien wird fiktiv besteuert. Dazu wird bei Gebäuden der mit 0,5 % aufgewertete Katasterertrag als Bemessungsgrundlage herangezogen. Ergibt diese Berechnung einen Betrag von weniger als € 500,–, ist keine Einkommenssteuererklärung abzugeben und es erfolgt keine Besteuerung.

Liegt dieser Betrag über € 500,– so hat der Immobilieneigentümer selbst und unaufgefordert dafür zu sorgen, dass die Steuern deklariert und bezahlt werden. Ein Bescheid vom Finanzamt ergeht nicht.

Die Steuersätze für die Einkommenssteuer reichen von 23 % bis 43 %. Zusätzlich zur Einkommensteuer müssen ein Regionalsteuerzuschlag (0,9 % bis 3,65 %, je nach Einkommen und Region) und ein Gemeindesteuerzuschlag (0 % bis 0,5 %), je nach Gemeinde, entrichtet werden.

Steuern bei Veräußerung und Vererbung der Immobilie

Bei Veräußerung einer Immobilie unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer, wenn die Immobilie vor Ablauf einer Frist von fünf Jahren wieder verkauft wird. Bei im Ausland ansässigen Eigentümern wird diese Spekulationssteuer pauschal mit 20 % versteuert.

Nach Ablauf von fünf Jahren wird keine Spekulationssteuer geschuldet.

Ebenso unterliegen Immobilien der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Hier ist von Folgendem auszugehen:

Bemessungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist bei Immobilien grundsätzlich der Verkehrswert. Wird jedoch für Wohnimmobilien ein Verkehrswert erklärt, der den Katasterwert nicht unterschreitet, kann das Finanzamt keine Berichtigung zur Höhe des Verkehrswertes vornehmen.

Die Steuersätze die zur Anwendung kommen, sind folgende:
Übertragungen zugunsten des Ehegatten und der Verwandten in direkter Linie: 4 % auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 1.000.000 Euro;
bei Übertragungen an Geschwister: 6 % auf den jeweiligen Anteil, nach Abzug eines Freibetrages (für jeden Begünstigten) in Höhe von 100.000 Euro;
bei Übertragungen zugunsten von anderen Verwandten bis zum 4. Grad, Verschwägerte in direkter Linie sowie in Nebenlinie bis zum 3. Grad: 6 % (ohne Freibetrag);
andere Begünstigte: 8 % (ohne Freibetrag);
bei Übertragungen an Personen mit einer Behinderung gilt ein allgemeiner Freibetrag von 1.500.000 Euro.

Es fällt zusätzlich für die Umschreibung beim Katasteramt die Hypothekar- und Katastersteuer in der Höhe von insgesamt 3 % an. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist dieselbe wie für die Erbschafts- und Schenkungssteuer selbst. Will der Beschenkte oder Erbe die Immobilie selbst als Erstwohnsitz nutzen, fallen statt diesen Steuern wieder die Fixgebühren von jeweils € 168,– an.

Mit dieser Zusammenfassung sollten lediglich die Grundsätze der steuerlichen Behandlung von Immobilienbesitz in Italien aufgezeigt werden. Da die Regelungen in sich nicht unkompliziert sind, empfiehlt es sich jedoch in jedem Fall, einen Spezialisten zu Rate zu ziehen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.