Sie haben gemeinsam mit weiteren Erben in Erbengemeinschaft eine Immobilie oder ein Grundstück in Italien geerbt. Jetzt stellt sich die Frage, wie es damit weitergehen soll. Nachfolgend ein erster Überblick.
Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wie die Miterben verfahren können. Dazu gehören z. B.:
- Weiterführung der Miterbengemeinschaft
- ein Miterbe übernimmt den Miteigentumsanteil (z. B. durch Kauf, Schenkung)
- Verkauf des Miteigentumsanteils an Dritte
- Übertragung des Miteigentumsanteils auf die eigenen Kinder im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung (unter bestimmten Voraussetzungen auch schon zu Gunsten minderjähriger Kinder möglich)
- Teilung oder Auflösung der Miterbengemeinschaft
Die Weiterführung der Miterbengemeinschaft und die gemeinsame Verwaltung ist zwischen den beteiligten Miterben häufig nicht immer einfach und kann zu Streitigkeiten führen. Entscheidet sich daher ein Miterbe dazu, seinen Miteigentumsanteil zu verkaufen, so sollte er Folgendes wissen:
Aus der Rechtsnatur der Gemeinschaft als gemeinsame Inhaberschaft eines Rechtes und aus dem Prinzip der Anteilmäßigkeit des Rechtsanspruches entsteht der Grundsatz der freien Verfügungsmöglichkeit über den eigenen Anteil. So entspricht es dem Wortlaut des Art. 1103 des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuches („codice civile“= c.c.):
„Jeder Miteigentümer kann über sein eigenes Recht verfügen und innerhalb der Grenzen des eigenen Anteils anderen die Nutzung der Sache abtreten.“
D. h. also, dass der Miteigentumsanteil grundsätzlich veräußert werden kann und der Käufer bei Veräußerung des Anteils in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt.
Aber Achtung!
Zugunsten der anderen Miterben besteht ein Vorkaufsrecht. Art. 732 c.c. regelt ausdrücklich den Fall der Veräußerung eines Erbanteils an Dritte. Hiernach muss der veräußernde Miterbe das Kaufangbot den anderen Miterben bekannt geben und diese haben das Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen, die dem Dritten angeboten wurden. Die Fristen für die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts laufen 2 Monate ab Zustellung der Mitteilung. Das Vorkaufsrecht bei der Erbengemeinschaft entfaltet volle dingliche Wirksamkeit: Wurden die Miterben nicht zuvor über die Veräußerung informiert, sind sie berechtigt, den Anteil vom kaufenden Dritten oder seinem/n Rechtnachfolger(n) zum gleichen Kaufpreis zurückzukaufen, solange die Erbengemeinschaft noch besteht.
Kein Vorkaufsrecht besteht hingegen bei Schenkungen oder Tauschgeschäften.
Auch wenn die Miterben ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben und der Verkauf des Miteigentumsanteils an einen Dritten damit grundsätzlich möglich ist, so muss jedoch erst einmal ein Käufer gefunden werden, der am Erwerb eines Miteigentumsanteils überhaupt Interesse hat. Vielfach scheitert der versuchte Verkauf des Miteigentumsanteils nämlich schlichtweg schon daran, dass sich kein Erwerber findet, der Interesse am Kauf nur eines Miteigentumsanteils und dem damit verbundenen Eintritt in eine bestehende Miteigentümergemeinschaft hat.
Scheiden dann auch andere Möglichkeiten zur Lösung aus (Beispiele s. o.), bleibt vielfach nur die Teilung bzw. die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft, die jeder Miteigentümer verlangen kann. Dies kann außergerichtlich durch die sog. Teilung (d. h. durch Vertrag zwischen den Miteigentümern) oder gerichtlich durch die sog. Auflösung (d. h. durch richterliche Entscheidung) erfolgen.
Sehr detailliert regelt das c.c. in den Art. 713 ff. die Auflösung und Teilung einer Erbengemeinschaft.
Die Teilung ist üblicherweise ein einfacher Vertrag, dessen Hauptzweck die Auflösung der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich aller oder einiger der in Rede stehenden Immobilien/Grundstücke ist. Bei Immobilien und Grundstücken ist die notarielle Form erforderlich. Der Vertrag muss dann in die italienischen Immobilienregister eingetragen werden, wofür der Notar zu sorgen hat.
Im Vergleich dazu ist die sog. Auflösung etwas aufwändiger, denn sie erfolgt in einem mehrstufigen Gerichtsverfahren und endet durch richterliche Entscheidung über die Auf- und Zuteilung von Eigentumsrechten.
Studio Legale Reichel
Beatrice Großblotekamp
Rechtsanwältin