Deutschland ist sowohl für Anleger als auch für Eigennutzer einer Immobilie attraktiv. Für eine Kaufentscheidung spielen die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Diese sollen im Folgenden aufgezeigt werden.
Deutschland ist sowohl für Anleger als auch für Eigennutzer einer Immobilie attraktiv.
Für eine Kaufentscheidung spielen die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen eine Rolle. Diese sollen im Folgenden aufgezeigt werden.
Das Immobilienrecht in Deutschland
Deutschland kennt keine Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer. Dies bedeutet, dass Schweizer Bürger Immobilien in jeder Größenordnung in Deutschland erwerben und halten können.
Der Erwerb einer Immobilie wird durch das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.
Wichtigstes Element des Immobilienerwerbs ist hierbei das sogenannte Abstraktionsprinzip. Dieses besagt, dass durch den Abschluss des (beim Immobilienkauf zwingend notariellen) Kaufvertrages noch kein Eigentum des Käufers entsteht. Dieses entsteht grundsätzlich erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch.
Man unterscheidet in Deutschland grundsätzlich das Eigentum an einer Immobilie im Ganzen und das Wohnungseigentum. Letzteres entsteht durch den Erwerb von Sondereigentum an der abgegrenzten Wohneinheit und Gemeinschaftseigentum zu bestimmten Bruchteilen an den übrigen Teilen der Liegenschaft.
An dem Immobilieneigentum können – insbesondere zur Sicherung von Krediten – Grundpfandrechte in Form von Hypotheken oder Grundschulden bestellt werden. Letztere sind seit mehreren Jahren das für Banken übliche Grundpfandrecht.
Der Kaufvertrag
Das deutsche Recht schreibt vor, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Privatschriftliche Kaufverträge über Immobilien sind nichtig und nicht bindend.
Wesentliche Elemente müssen die genaue Bezeichnung der Immobilie und der Kaufpreis sein.
Es ist davor zu warnen, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag (um Notarkosten und Grunderwerbssteuern zu sparen) geringer anzugeben als tatsächlich vereinbart. Dies führt nach deutschem Recht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages.
Der Notar bzw. die Angestellten des Notars werden im Vertrag regelmäßig bevollmächtigt, die Eintragung im Grundbuch und damit den Eigentumserwerb zu vollziehen.
Regelmäßig wird auch unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, um zu verhindern, dass die Immobilie anderweitig veräußert wird.
Meist wird auch im Kaufvertrag geregelt, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zu bezahlen ist. Bei Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar sodann die Eintragung und damit den Eigentumsübergang.
Weiterhin befriedigt der Notar auch eventuell vorhandene dinglich gesicherte Gläubiger, so dass die Immobilie lastenfrei erworben werden kann.
Vorkaufsrechte
Beim Kauf zu beachten sind eventuelle Vorkaufsrechte, die sich entweder aus Gesetz oder aus Vertrag – dann sind sie ebenfalls im Grundbuch vermerkt – ergeben können.
Ein wichtiges Vorkaufsrecht, auf das an dieser Stelle hingewiesen werden soll, ist das Vorkaufsrecht der Mieter, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte.
Dingliche Belastungen
Belastungen zu Gunsten Dritter sind aus dem Grundbuch ersichtlich.
Es wird daher empfohlen, vor einer Kaufentscheidung einen aktuellen Grundbuchauszug zu prüfen.
Zubehör und Inventar
Es ist beim Kauf einer gebrauchten Immobilie unbedingt darauf zu achten, dass das mitveräußerte Inventar vollständig aufgeführt ist. Weiterhin ist darauf zu drängen, dass der Verkäufer in Bezug auf die vorhandenen Installationen (Wasser, Elektrik usw.) deren Mangelfreiheit zusichert.
Meist werden nämlich in den Kaufverträgen Haftungsausschlüsse des Verkäufers vereinbart. Auf diese Haftungsausschlüsse kann sich der Verkäufer jedoch dann nicht berufen, wenn er die Mangelfreiheit zugesichert hat.
Spätestens an dieser Stelle empfiehlt es sich auch, anwaltlichen Beistand zu suchen. Der Notar wird nämlich aufgrund seiner von den Parteien unabhängigen Stellung hierauf nicht drängen.
Nebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist zu beachten, dass in der Regel der Käufer die Nebenkosten trägt, die mit dem Immobilienkauf verbunden sind.
Zumindest mit folgenden Kosten ist zu rechnen: Grunderwerbsteuer (mindestens 3,5 Prozent vom Kaufpreis), Notarkosten für Kaufabwicklung (ca. 1 Prozent vom Kaufpreis), Grundbuchkosten für Eigentumseintragung (ca. 0,5 Prozent vom Kaufpreis), Maklerprovision (üblich 3,48 Prozent vom Kaufpreis inkl. MwSt).
Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer ist zu beachten, dass diese durch verschiedene Bundesländer in letzter Zeit erhöht wurde oder erhöht wird. Teilweise beträgt diese bereits 5 Prozent. Die Erhöhung tritt in vielen Bundesländern ab dem Jahr 2012 in Kraft. In Berlin beträgt die Grunderwerbssteuer bereits seit 2007 4,5 Prozent.
Vollmachten
Der Kaufvertrag kann auch durch bevollmächtigte Personen abgeschlossen werden.
Allerdings unterliegt die Bevollmächtigung derselben Form wie der Vertrag selbst, also der notariellen Beurkundung.
Es ist auch möglich, dass der Notarvertrag von einem nicht bevollmächtigten Vertreter, einem sogenannten Vertreter ohne Vertretungsmacht, geschlossen wird. Die notarielle Genehmigung wird dann erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgen. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Finanzierung
Die Finanzierung eines Immobilienkaufs über eine deutsche Bank ist in der Regel problemlos. Dies gilt auch bei einem Erwerb durch einen Ausländer.
Zu beachten ist aber natürlich, dass der entsprechende objektive Wert der Immobilie gegeben sein muss und dass der Ausländer – wie im Übrigen der Inländer auch – eine entsprechende Bonität aufweisen muss.
Auch muss in den meisten Fällen ein Eigenkapital von wenigstens 20 % eingebracht werden.
Erbrecht
Von Interesse ist natürlich, welches Erbrecht einschlägig ist, falls ein Schweizer Eigentümer einer Immobilie in Deutschland verstirbt.
Das deutsche internationale Erbrecht geht vom Staatsangehörigkeitsprinzip aus, während das Schweizer Erbrecht vom Wohnsitzprinzip ausgeht.
Faktisch kommt es aufgrund der in den jeweiligen gesetzlichen Vorschriften enthaltenen Rück- und Weiterverweisungen jedoch in diesem Fall zur Anwendung von Schweizer Erbrecht.
Steuern
Ein wichtiger Faktor, der in die Überlegung zum Kauf einer Immobilie in Deutschland einfließt, ist der Faktor der anfallenden Steuern.
Zu unterscheiden ist zwischen den Steuern, die durch den Erwerb anfallen und den laufenden Steuern.
Beim Erwerb fallen die bereits erwähnten Grunderwerbsteuern an.
Diese betragen – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 5 Prozent aus dem Kaufpreis.
Es ist jedoch auch an die laufende Besteuerung für das Halten der Immobilie in Deutschland zu denken.
Hier ist zunächst an die Grundsteuer zu denken. Diese stellt eine laufende Besteuerung auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung dar.
Die Höhe der Grundsteuer kann hier nicht genannt werden, da diese letztendlich durch die jeweilige Gemeinde bestimmt wird. Technisch ist die Errechnung kompliziert und ohnehin wird die jeweilige Gemeinde einen Steuerbescheid zusenden. Die Grundsteuer wird in fünf Raten fällig, die bei einer in Deutschland üblichen einzugsermächtigung direkt vom Konto eingezogen werden.
Zu denken ist weiterhin an Einkommenssteuern, die in Deutschland zu entrichten sind, falls die Immobilie vermietet und hierdurch Gewinn erwirtschaftet wird. Ein nicht in Deutschland Ansässiger müßte eine pauschale Steuer von 25 % auf das zu versteuernde Einkommen entrichten.
Rechtlich eine besondere Stellung nimmt die Vermögenssteuer ein.
In Deutschland gibt es zur Zeit keine Vermögenssteuer. Jedoch stellt sich die Frage, ob in der Schweiz Vermögenssteuer auf eine in Deutschland gehaltene Immobilie anfällt.
Diese Frage ist zu verneinen.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz regelt, dass die Schweiz dann eine Vermögenssteuer nicht verlangen kann, wenn Deutschland eine solche verlangen könnte.
Ob Deutschland diese nun verlangt oder nicht ist hierfür nicht entscheidend. Es kommt lediglich auf die Möglichkeit an.
Demnach ist für die in Deutschland gehaltene Immobilie keine Vermögenssteuer zu entrichten.
Von Interesse sind natürlich weiterhin die bei einer Veräußerung anfallenden Steuern.
Der Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie gemacht wird, die weniger als 10 Jahre gehalten (Spekulationsfrist) wird, unterliegt der Einkommenssteuer in Deutschland.
Natürlich unterliegt auch die in Deutschland zu bezahlende Einkommenssteuer auf den Immobiliengewinn dem Doppelbesteuerungsabkommen. Zu einer weiteren Besteuerung des Gewinns in der Schweiz wird es daher nicht kommen.
Abschließend sei gesagt, dass, auch wenn die Sprachbarriere zwischen Deutschland und der Schweiz nicht vorhanden ist, sich aufgrund der Besonderheiten des deutschen Immobilienrechts die rechtzeitige Zuziehung eines Anwalts, der die entsprechenden Kenntnisse im Immobilienrecht hat, empfiehlt.
Studio Legale Reichel
Doris Reichel
Rechtsanwältin/Avvocato