Chi possiede un immobile in Francia è soggetto ai seguenti eventi imponibili:
- Imposta sulla proprietà (“Taxe Foncière”): è a carico della persona che possedeva un immobile il 1° gennaio di ogni anno.
- Imposta sull’abitazione (“Taxe d’habitation”): è generalmente a carico del proprietario (pro rata temporis nell’anno di acquisto) o dell’affittuario se residente al 1° gennaio, e viene calcolata diversamente a seconda del comune. Dal 1° gennaio 2023 la residenza principale in Francia è esente dall’imposta di residenza. Se si tratta solo di una casa per le vacanze, l’imposta di residenza deve essere pagata come imposta (“penale”) da gennaio 2023.
- Imposta sul reddito (“Impôt sur le Revenu”): si applica quando la proprietà viene affittata o affittata o da essa vengono generati altri redditi. In quanto straniero, questo reddito dovrà essere dichiarato soggetto all’imposta francese entro il 30 giugno dell’anno successivo, previa progressione.
Se possiedi un patrimonio immobiliare imponibile superiore a 1,3 milioni di euro, è dovuta anche l’imposta sul patrimonio immobiliare (“IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière”). L’imposta è compresa tra lo 0,5% e l’1,5% del patrimonio netto. L’aliquota parte dallo 0,5% e aumenta fino all’1,5% per i beni superiori a 10.000.000,00 di euro. I primi 800.000,00 euro però sono esentasse, tanto che con un patrimonio immobiliare di 1.300.001,00 euro vengono tassati solo 500.000,00 euro. Per i residenti fiscali in Francia, la valutazione tiene conto sia degli immobili situati in Francia che all’estero. La base per la valutazione è il valore di mercato. Possono essere detratti ulteriori costi di acquisizione, costi di ristrutturazione, imposta sulla proprietà, tra le altre cose. Viene detratto anche il prestito utilizzato per finanziare l’acquisto. Ciò può portare a una riduzione permanente dell’imposta sul patrimonio. Per l’abitazione principale viene detratto il 30% dal valore di mercato.
Se i costi superano i profitti, i proprietari possono decidere di vendere la proprietà.
Chi vuole vendere un immobile situato in Francia è comunque soggetto alla cosiddetta imposta sulle plusvalenze (“impôt sur la plus-value immobilière”), a meno che non si applichi un’esenzione.
In caso di vendita di un immobile ereditato o di donazione in vita, è necessario verificare caso per caso se la vendita prevista è soggetta all’imposta sulle plusvalenze.
- Importo dell’imposta aggiuntiva
L’imposta sulle plusvalenze è composta per il 19% da imposte sul reddito e per il 17,2% da contributi previdenziali, ovvero un totale del 36,2% dell’aumento di valore. Le persone soggette a contributi di previdenza sociale in un altro paese SEE (UE, Islanda, Norvegia, Lichtenstein) o in Svizzera sono esentate dai contributi di previdenza sociale (CSG/CRDS). Sono invece soggetti ad un’aliquota forfettaria ridotta (contributo di solidarietà) del 7,5%.
Se l’utile netto imponibile supera i 50.000 €, a partire dal 1° gennaio 2013 viene applicata un’imposta aggiuntiva progressiva (taxe addnelle) dal 2% (50.001 €) al 6% (oltre 260.000 €), a seconda dell’importo dell’utile netto. .
- Fatti di esenzione
Le vendite sono esenti dall’imposta sulle plusvalenze,
- un immobile che è di proprietà del venditore da più di 30 anni;
- l’abitazione principale e le sue strutture (garage, posti auto, cortili, ecc.);
- una seconda casa, purché
*Si tratta della prima vendita di una seconda casa dal 1 febbraio 2012;
*il venditore non era proprietario della sua abitazione principale negli ultimi 4 anni prima della vendita,
*il prezzo di vendita verrà utilizzato in tutto o in parte per l’acquisto di prima casa entro 24 mesi. In questo caso l’esenzione si applica alla parte reinvestita.
- il cui prezzo di vendita non superi i 15.000 euro;
- dove è avvenuto l’esproprio;
- a favore di un istituto di edilizia sociale;
- quando il venditore è titolare di pensione di vecchiaia o di invalidità (attenzione però, vanno rispettati i limiti di reddito – significa test) ed è ospitato in un istituto, purché
*era la sua abitazione principale prima di essere collocato nella struttura,
*ha già abitato nell’immobile per un periodo di 2 anni,
* l’immobile non è stato occupato né utilizzato per nessun altro scopo da quando se n’è andato;
Se la vendita è stata avviata immediatamente dopo il trasloco e si è conclusa entro il primo anno, l’esenzione può avvenire anche senza verifica dei mezzi.
- di cittadini (soprattutto del SEE) che non hanno la residenza fiscale in Francia, a condizione che
sono imponibili in Francia da almeno 2 anni,
vendere l’immobile entro il 31 dicembre del quinto anno successivo al trasferimento della residenza fiscale fuori dalla Francia, o senza limiti di tempo se l’immobile non è stato affittato dal 1° gennaio dell’anno precedente la vendita,
- e il venditore non si è ancora avvalso di tale esenzione in una precedente vendita successiva al 1° gennaio 2006.
- Riduzioni fiscali secondo la tabella degli ammortamenti
Se si detiene la proprietà per ventidue anni, non vi è più alcuna imposta sulle plusvalenze (reddito). Dopo il quinto anno l’imposta viene ridotta del 6% annuo, e nel ventiduesimo anno di un ulteriore 4%.
Tuttavia i contributi sociali del 15,5% scompaiono completamente solo dopo 30 anni. Dopo il quinto anno le imposte vengono ridotte dell’1,65% annuo, al ventiduesimo anno dell’1,6% e per ogni anno successivo del 9%.
La tabella di ammortamento si applica sia alle proprietà sviluppate che a quelle non sviluppate dal 2014.
Ulteriori detrazioni sono possibili in singoli casi in caso di vendita di immobili. Ad esempio, uno sconto del 60% può essere preso in considerazione se l’acquirente deve costruire nuovi appartamenti sulla proprietà in una zona con carenza di alloggi (Zona A). Se si tratta della costruzione di alloggi sociali, lo sconto può arrivare fino all’85%.
- Calcolo dell’incremento di valore lordo
L’aumento lordo di valore è la differenza tra il prezzo di vendita corretto e il prezzo di acquisto corretto.
Prezzo di vendita corretto:
Il prezzo di vendita è il prezzo al quale avviene effettivamente il trasferimento della proprietà, cioè il prezzo registrato nell’atto notarile.
Eventuali costi e indennizzi vengono maggiorati sul prezzo di vendita se risultano dall’atto (ad esempio se il proprietario deve un indennizzo al locatario per un trasloco anticipato e l’acquirente si impegna a versare tale indennizzo nel contratto di compravendita).
Al prezzo di vendita vengono ridotti i costi che il venditore deve sostenere a seguito della vendita (es. perizie da redigere, cancellazione ipoteche, ecc.).
L’aumento o la diminuzione dovranno essere comprovati da fatture.
CONSIGLIO: Poiché il prezzo delle masserizie (beni mobili) non viene preso in considerazione per determinare l’aumento di valore, le masserizie, i mobili, ecc. possono essere venduti separatamente. Ma il loro prezzo deve anche essere dimostrato (attraverso fatture, inventario da parte di un incaricato pubblico) e la vendita deve essere registrata nel contratto preliminare.
Prezzo di acquisto corretto:
Il prezzo di acquisto è ancora quello che risulta dall’atto notarile.
Se la proprietà di un immobile è stata acquisita tramite donazione o eredità, il prezzo di acquisto dovrebbe basarsi sul valore di mercato, utilizzato anche per calcolare l’imposta sulle donazioni o sulle successioni.
Il prezzo di acquisto può essere aumentato
- sui costi di acquisto aggiuntivi, che possono essere calcolati forfettariamente al 7,5% del prezzo di acquisto. Se questi fossero più elevati, verranno presi in considerazione i costi effettivi se possono essere dimostrati. In caso di donazione non viene presa in considerazione la somma forfettaria, ma solo i costi effettivi.
- sui costi per lavori di costruzione e ristrutturazione o ampliamento, purché comprovati da fatture aziendali.
- Se la vendita avviene dopo che l’immobile è di proprietà da più di cinque anni, possono essere addebitati forfait del 15% per lavori di costruzione, ristrutturazione o ampliamento, anche senza fatture e prove (ristrutturazioni, lavori di manutenzione e materiali edili già sono esclusi) che con il forfait per le spese di acquisto aggiuntive può essere applicato un totale del 22,5% del prezzo di acquisto e può essere aggiunto al prezzo di acquisto.
- Caratteristiche speciali
Un’altra particolarità è che le persone la cui residenza fiscale non è in Francia o nel SEE (eccetto Lichtenstein), Islanda o Norvegia, devono nominare un rappresentante/garante fiscale (raprésentant fiscal) se il ricavato della vendita dell’immobile supera € 150.000. Il rappresentante fiscale prepara e firma la dichiarazione di plusvalenza, che deve essere presentata. Ne garantisce l’esattezza e si impegna a pagare le tasse e, in caso di correzione fiscale, ad effettuare pagamenti aggiuntivi.
Se a vendere non è una persona fisica, ma una ditta/società vale quanto segue:
- È necessario nominare un rappresentante fiscale se i non residenti detengono una quota complessiva superiore a 150.000 euro in una società di diritto civile francese o se il socio è una società straniera.
È necessario avere un rappresentante fiscale nominale e non residenti che abbiano una quota complessiva superiore a 150.000 euro in una società civile francese o in un’impresa socio-economica.
- Deve essere sempre nominato un rappresentante fiscale.
- Regole di calcolo specifiche: nessun tasso forfettario del 7,5% o 15%, ammortamento legale dei costi di acquisizione.
- Nessuna esenzione per periodi di proprietà superiori a 30 anni.
- Aliquota fiscale del 33,1/3% sulle plusvalenze (o 75% per NCCT).
- Sono deducibili solo i lavori di costruzione e ristrutturazione o ampliamento (fatture e ricevute di pagamento intestate all’impresa).
- Norme speciali per le aziende europee.
- Il rappresentante fiscale garantisce inoltre il pagamento di un’imposta annua pari al 3% sul valore di mercato dell’immobile (§ 990 E del Codice tributario francese; si applica solo alle società extraeuropee).
Questo saggio non può sostituire la consulenza individuale.
Doris Reichel – Avvocato + Rechtsanwältin – Anwaltskanzlei Reichel