Wer in Frankreich eine Immobilie besitzt, unterliegt nachstehenden Steuertatbeständen:

• Grundsteuer („Taxe Foncière“): trägt derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer einer Immobilie war.
• Wohnsteuer („Taxe d’habitation“): trägt generell der Eigentümer (im Erwerbsjahr pro rata temporis) bzw. der Mieter, wenn dieser zum 1. Januar der Bewohner war, und berechnet sich je nach Gemeinde unterschiedlich. Seit dem 01. Januar 2023 ist der Hauptwohnsitz in Frankreich von der Wohnsteuer befreit. Handelt es sich lediglich um ein Feriendomizil, so ist die Wohnsteuer seit 01/2023 als („Straf-„) Steuer zu zahlen.
• Einkommenssteuer („Impôt sur le Revenu“): fällt an, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird oder sonstige Einkünfte aus dieser erzielt werden. Als Ausländer wären diese Einkünfte auf die französisch beschränkte Steuerpflicht bis zum 30. Juni des Folgejahres unter Progressionsvorbehalt zu erklären.

Bei einem steuerbaren Immobilienvermögen von mehr als 1,3 Millionen Euro fallen weiter noch Immobilienvermögensteuer („IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière“) an. Die Steuer beträgt zwischen 0,5% und 1,5% des Nettovermögens. Der Steuersatz beginnt bei 0,5% und steigt ab einem Vermögen von mehr als 10.000.000,00 Euro auf bis zu 1,5%. Die ersten 800.000,00 Euro sind jedoch steuerfrei, sodass bei einem Immobilienvermögen von 1.300.001,00 Euro nur 500.000,00 Euro besteuert werden. Für Personen mit Steuersitz in Frankreich wird bei der Wertermittlung sowohl die in Frankreich als auch die im Ausland gelegenen Immobilien berücksichtigt. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert. Erwerbsnebenkosten, Renovierungskosten, Grundsteuer können u.a. davon abgezogen werden. Der in Anspruch genommene Kredit zur Erwerbsfinanzierung wird auch in Abzug gebracht. Dies kann zu einer dauerhaften Reduzierung der Vermögensteuer führen. Für den Hauptwohnsitz wird von dem Verkehrswert 30% in Abzug gebracht.

Wenn die Kosten den Gewinn übersteigen, können sich die Eigentümer dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen.

Wer eine in Frankreich belegene Immobilie veräußern möchte, unterliegt grds. weiter einer sogenannten Wertzuwachssteuer („impôt sur la plus-value immobilière“), sofern kein Befreiungstatbestand greift.

Auch bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie oder im Falle einer Schenkung zu Lebzeiten muss im Einzelfall geprüft werden, ob die beabsichtigte Veräußerung, der Wertzuwachssteuer unterliegt.

• Höhe des Zuwachssteuer

Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn setzt sich zusammen aus 19% Einkommenssteuer und 17,2% Sozialversicherungsabgaben, mithin insgesamt 36,2% des Wertzuwachses. Personen, die in einem anderen Land des EWR (EU, Island, Norwegen, Lichtenstein) oder der Schweiz sozialversicherungspflichtig sind, sind von den Sozialversicherungsabgaben (CSG/CRDS) befreit. Stattdessen unterlegen sie einem vergünstigten Pauschalbetrag (Solidaritätszuschlag) in Höhe von 7,5 %.

Sofern der steuerpflichtige Nettogewinn 50.000 € übersteigt, entsteht seit dem 01.01.2013 eine zusätzliche gestaffelte Zusatzsteuer (taxe additionnelle) von 2% (50.001 €) bis 6% (über 260.000 €) je nach Höhe des Nettogewinnes.

• Befreiungstatbestände

Von der Wertzuwachssteuer befreit sind Veräußerungen,

• einer Immobilie, die länger als 30 Jahre im Eigentum des Veräußerers steht;
• des Hauptwohnsitzes und dessen Anlagen (Garagen, Stellplätze, Höfe etc.);
• eines Zweitwohnsitzes, sofern

* es sich um den ersten Verkauf eines Zweitwohnsitzes seit dem 01.02.2012 handelt;

* der Veräußerer in den letzten 4 Jahren vor der Veräußerung nicht Eigentümer seines Hauptwohnsitzes war,

* der Verkaufspreis ganz oder teilweise innerhalb von 24 Monaten für den Kauf eines Hauptwohnsitzes dient. In diesem Fall greift die Befreiung für den wiederinvestierten Teil.

• deren Verkaufspreis 15.000 € nicht übersteigt;
• wo eine Enteignung stattgefunden hat;
• zugunsten einer Institution für sozialen Wohnraum;
• bei denen der Veräußerer Bezieher von Altersruhegeld oder Invalidenrente ist (aber Vorsicht Einkommensgrenzen sind zu beachten – Bedürftigkeitsprüfung) und in einer Einrichtung untergebracht ist, sofern

* es sich vor der Unterbringung in der Einrichtung um seinen Hauptwohnsitz gehandelt hat,

* er die Immobilie zuvor in einem Zeitraum von 2 Jahren bewohnt hat, 

* die Immobilie seit seinem Auszug nicht anderweitig bewohnt oder genutzt worden ist;

Sofern die Veräußerung unmittelbar nach Auszug in die Wege geleitet und innerhalb des ersten Jahres abgewickelt wurde, kann die Befreiung auch ohne eine Bedürftigkeitsprüfung erfolgen.

• von Bürgern (vor allem aus der EWR), die ihren Steuersitz nicht in Frankreich haben, sofern
  • sie in Frankreich mindestens 2 Jahre lang steuerpflichtig waren,
  • die Immobilie spätestens am 31.12 des fünften Jahres nach Verlagerung des steuerlichen Wohnsitzes außerhalb Frankreichs veräußern, oder ohne Zeitbegrenzung, wenn die Immobilie seit dem 1. Januar des Jahres vor dem Verkauf nicht vermietet war,
  • und der Veräußerer hat noch nicht von dieser Befreiung bei einem vorherigen Verkauf nach dem 01.01.2006 Gebrauch gemacht.

• Steuerreduzierungen gemäß Abschreibungstabelle

Hält man die Immobilie zweiundzwanzig Jahre, so fällt keine Wertzuwachs(einkommens)steuer mehr an. Nach dem fünften Jahr reduziert sich die Steuer um jeweils 6% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um weitere 4%.

Die Sozialversicherungsabgaben von 15,5% entfallen hingegen lediglich nach 30 Jahren vollkommen. Nach dem fünften Jahr reduzieren sich die Abgaben um jeweils 1,65% pro Jahr, im zweiundzwanzigsten Jahr um 1,6% und für jedes weitere Jahr jeweils um 9%.

Die Abschreibungstabelle gilt seit 2014 sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke.

Weitere Abschläge sind im Einzelfall bei einem Immobilienverkauf möglich. Zum Beispiel kann ein 60%iger Abschlag in Betracht kommen, wenn der Käufer auf dem Grundstück in einem Gebiet mit Wohnungsnot (Zones A) neue Wohnungen bauen soll. Handelt es sich um den Bau von Sozialwohnungen, kann der Abschlag bis zu 85% betragen.

• Berechnung des Brutto-Wertzuwachses

Der Brutto-Wertzuwachs ist die Differenz zwischen dem korrigierten Verkaufspreis und dem korrigierten Kaufpreis.

Korrigierter Verkaufspreis:

 

Der Verkaufspreis ist der Preis, zu welchem die Übertragung des Eigentums tatsächlich erfolgt, d.h. der Preis, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.

 

Der Verkaufspreis wird erhöht um etwaige Kosten und Entschädigungen, sofern sie in der Urkunde festgehalten sind (z.B. wenn ein Eigentümer einem Mieter eine Entschädigung für einen vorzeitigen Auszug schuldet und der Käufer sich im notariellen Kaufvertrag verpflichtet, diese Entschädigung zu übernehmen).

Der Verkaufspreis wird gemindert durch die Kosten, die der Verkäufer infolge des Verkaufes tragen muss (z.B. die zu erstellenden Gutachten, Löschung von Hypotheken etc.).

Die Erhöhung oder Minderung müssen durch Rechnungen belegt werden.

TIPP: Da der Preis von Hausrat (beweglichen Sachen) nicht bei der Ermittlung des Wertzuwachses zu berücksichtigen ist, kann der Hausrat, Möbel etc. getrennt veräußert werden. Aber auch deren Preis muss nachgewiesen werden (durch Rechnungen, Inventaraufstellung durch eine öffentlich bestellte Person) und der Verkauf muss im Vorvertrag festgehalten werden.

Korrigierter Kaufpreis:

Der Kaufpreis ist wiederum der, der in der notariellen Urkunde festgehalten ist.

Wurde das Eigentum an einer Immobilie infolge einer Schenkung oder eines Erbfalles erlangt, ist als Kaufpreis der Verkehrswert zugrunde zu legen, der auch für die Berechnung der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer zugrunde gelegt wurde.

Der Kaufpreis kann erhöht werden,

• um die Kaufnebenkosten, welche pauschal mit 7,5% des Kaufpreises berechnet werden können. Sollten diese höher gewesen sein, werden die tatsächlichen Kosten berücksichtigt, sofern sie nachgewiesen werden. Bei einer Schenkung kann der Pauschalbetrag nicht, sondern nur die tatsächlichen Kosten berücksichtigt werden,

• um Kosten für Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten, sofern diese durch Firmenrechnungen nachgewiesen werden können.

• Erfolgt der Verkauf nachdem die Immobilie mehr als fünf Jahre im Eigentum war, kann für Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten ein Pauschalbetrag von 15% auch ohne Rechnungen und Nachweise in Ansatz gebracht werden (bereits abgesetzte Renovierungen, Instandhaltungsarbeiten und Baumaterialien sind ausgeschlossen), so dass mit der Pauschale für Kaufnebenkosten insgesamt eine Pauschale von 22,5% vom Kaufpreis in Ansatz gebracht werden und auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann.

• Besonderheiten

Weitere Besonderheit ist, dass bei Personen, die ihren steuerlichen Sitz nicht in Frankreich oder in der EWR (außer Lichtenstein), Island oder Norwegen, haben einen steuerlichen Vertreter/Bürgen (représentant fiscal) benennen müssen, sofern der Verkaufserlös der Immobilie 150.000 € übersteigt. Der steuerrechtliche Vertreter erstellt und unterzeichnet die Wertzuwachserklärung, die abgegeben werden muss. Er garantiert für ihre Richtigkeit und verpflichtet sich zur Zahlung der Steuern sowie im Fall einer Steuerberichtigung zur Nachzahlung.

Veräußert nicht eine natürliche Person, sondern eine Firma/Gesellschaft, so gilt Folgendes:

• Es muss ein steuerlicher Vertreter benannt werden, sofern gebietsfremde Personen insgesamt einen Anteil von mehr als 150.000 € an einer französischen bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft halten oder ein Teilhaber eine ausländische Gesellschaft ist.

Halten ausländische Firmen eine Immobilie,

• so muss immer ein steuerlicher Vertreter benannt werden.
• Spezifische Berechnungsregeln: kein Pauschalbetrag von 7,5 % oder 15 %, gesetzlich vorgeschriebene Abschreibung der Anschaffungskosten.
• Keine Befreiung für Besitzfrist von mehr als 30 Jahren.
• Steuersatz von 33,1/3 % auf den Wertzuwachs (oder 75 % für NCCT).
• Lediglich Bau- und Sanierungs- oder Vergrößerungsarbeiten sind absetzbar (Rechnungen und Zahlungsbelege auf den Namen der Gesellschaft).
• Besondere Vorschriften für europäische Unternehmen.
• Der steuerliche Vertreter garantiert ferner die Zahlung einer jährlichen Steuer von 3 % auf den Verkehrswert des Gebäudes (§ 990 E französische Steuerordnung; gilt nur für nichteuropäische Firmen).

Dieser Aufsatz kann eine individuelle Beratung nicht ersetzen.

Doris Reichel – Avvocato + Rechtsanwältin – Anwaltskanzlei Reichel