Il Decreto “Salva Casa” (D.Lgs. n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024) ha introdotto importanti semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici. In particolare, è stato modificato l’articolo 23-ter del Testo Unico delle Costruzioni (D.P.R. n. 380/2001), che disciplina le variazioni di destinazione d’uso rilevanti ai fini urbanistici.
In base alla nuova normativa, il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare senza interventi rientranti nella stessa categoria funzionale è sempre consentito, purché nel rispetto della normativa di settore. Tuttavia, negli strumenti di pianificazione comunali possono essere stabilite condizioni particolari.
L’articolo 23-ter stabilisce cinque categorie di funzioni:
– Residenziale
– Turistico
– Industriale / Artigianale
– Commerciale
– Rurale
Il cambio di destinazione d’uso segue queste regole principali:
– È sempre ammissibile all’interno della stessa categoria funzionale, poiché gli usi sono considerati omogenei dal punto di vista urbanistico.
– È consentito il passaggio tra diverse categorie funzionali per le unità immobiliari ubicate in edifici ubicati nelle zone A (centro storico), B (aree parzialmente edificate) e C (zone di espansione urbana), come definite dal D.M. 1444/1968. Anche in questo caso valgono le norme e le condizioni settoriali stabilite negli strumenti urbanistici.
Le nuove disposizioni prevedono quanto segue:
– Il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è subordinato alla dichiarazione certificata di inizio attività (SCIA).
– Il passaggio tra diverse categorie funzionali richiede il permesso di costruire per le opere necessarie, ma nel caso di opere che richiedono il certificato di inizio attività (CILA) resta applicabile la SCIA.
Un aspetto innovativo riguarda le unità immobiliari ubicate al piano primo fuori terra o nei piani interrati. La normativa rimette la disciplina di tali casi alle leggi regionali, lasciando agli strumenti urbanistici comunali la facoltà di determinare gli ambiti in cui trovano applicazione le disposizioni semplificate.
Nonostante le semplificazioni introdotte a livello nazionale, occorre tenere conto delle leggi regionali e dei piani regolatori comunali, che possono prevedere condizioni più restrittive. Ad esempio, per un cambio di destinazione d’uso da C 2 (magazzini e depositi) a A (appartamenti) in Toscana, è necessario consultare il piano urbanistico del comune di Carmignano per verificare eventuali prescrizioni aggiuntive.
