Mit dem „Save House“-Erlass (Gesetzesdekret Nr. 69/2024, umgewandelt mit Änderungen durch das Gesetz Nr. 105/2024) wurden wichtige Vereinfachungen für die Nutzungsänderung von Gebäuden eingeführt. Insbesondere wurde Artikel 23-ter des konsolidierten Baugesetzes (Präsidialdekret Nr. 380/2001), die städtebaulich relevanten Änderungen der Nutzungsbestimmung regelt, geändert.
Nach der neuen Regelung ist eine Änderung der Nutzungsbestimmung einer einzelnen Grundstückseinheit ohne Arbeiten innerhalb derselben Funktionskategorie immer zulässig, sofern sie den sektoralen Vorschriften entspricht. In den kommunalen Planungsinstrumenten können jedoch besondere Bedingungen festgelegt werden.
In Artikel 23-ter werden fünf Funktionskategorien festgelegt:
– Wohnen
– Touristisch-empfänglich
– Produktiv-ausgerichtet
– Gewerblich
– Ländlich
Die Änderung der Nutzung folgt diesen Hauptregeln:
– Innerhalb der gleichen Funktionskategorie ist sie immer zulässig, da die Nutzungen als städtebaulich homogen gelten.
– Ein Wechsel zwischen verschiedenen Funktionskategorien ist zulässig für Einheiten, die sich in Gebäuden in den Zonen A (historisches Zentrum), B (teilweise bebaute Gebiete) und C (Stadterweiterungszonen) befinden, wie im Ministerialdekret 1444/1968 definiert. Auch in diesem Fall gelten die sektoralen Vorschriften und die Bedingungen, die in den städtischen Stadtplanungsinstrumenten festgelegt sind.
Die neuen Vorschriften sehen Folgendes vor:
– Die Nutzungsänderung innerhalb derselben Funktionskategorie unterliegt einer zertifizierten Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit (SCIA).
– Der Wechsel zwischen verschiedenen Funktionskategorien erfordert eine Baugenehmigung für die erforderlichen Arbeiten, aber im Falle von Arbeiten, für die eine Bescheinigung über den Beginn der Tätigkeit (CILA) erforderlich ist, ist die SCIA weiterhin anwendbar.
Ein innovativer Aspekt betrifft Gebäudeeinheiten, die sich im ersten Stockwerk über der Erde oder in Kellern befinden. Die Gesetzgebung überlässt die Regelung dieser Fälle den regionalen Gesetzen, so dass die kommunalen Planungsinstrumente die Bereiche festlegen können, in denen die vereinfachten Bestimmungen gelten.
Trotz der auf nationaler Ebene eingeführten Vereinfachungen müssen die regionalen Gesetze und kommunalen Stadtpläne berücksichtigt werden, die unter Umständen restriktivere Bedingungen vorsehen. So muss beispielsweise für eine Nutzungsänderung von C 2 (Lager und Lagerräume) in A (Wohnungen) in der Toskana der Stadtplan der Gemeinde Carmignano konsultiert werden, um etwaige zusätzliche Anforderungen zu prüfen.
