Per realizzare il sogno di possedere un immobile di proprietà, sono necessari alcuni passaggi, che vengono illustrati di seguito per avere una prima e rapida panoramica in caso di acquisto tra privati.

Passaggio 1: trova la proprietà! Con o senza broker…

Se decidi di avvalerti dell’aiuto di un agente immobiliare al momento dell’acquisto di un immobile, l’agente dovrebbe essere ben scelto e lavorare in modo rispettabile. In caso contrario potreste essere costretti a concludere rapidamente una proposta d’acquisto standardizzata con la giustificazione di presentare al proprietario un prezzo di acquisto. Di norma, tuttavia, non viene menzionato il fatto che sia stato stipulato un contratto preliminare giuridicamente vincolante quando il proprietario firma la proposta d’acquisto. Alla conclusione del contratto preliminare è dovuta per legge la provvigione del broker (solitamente compresa tra il 2% e il 6%).

Passaggio 2: controlla il registro immobiliare!

Il sistema catastale esiste parzialmente nelle province settentrionali d’Italia. In altre regioni d’Italia, invece, non esiste un catasto: i dati rilevanti vi si trovano nei registri immobiliari in cui sono conservati i contratti di vendita e gli altri contratti che creano gravami (ad esempio ipoteche, servitù, diritti di passaggio). I registri sono accessibili al pubblico. Inoltre, ogni immobile deve essere registrato nel catasto, anch’esso accessibile al pubblico. I dati rilevanti per la determinazione delle imposte si trovano anche nel catasto.

Si consiglia inoltre un controllo approfondito del registro immobiliare al fine di chiarire se le dimensioni e lo stato dell’immobile, così come presentato all’acquirente, corrispondono all’immobile così come risulta effettivamente censito al catasto. In caso contrario si rischia che il contratto di compravendita notarile possa essere impugnato e dichiarato nullo. Se si specifica un certo numero di vani abitativi occorre verificare che siano registrati come tali nel catasto. L’altezza minima di un vano abitativo in Italia è di 2,70 m Spesso si “creano” spazi abitativi laddove ciò non è possibile per esigenze strutturali. Un attento controllo del registro immobiliare aiuta a garantire che i venditori astuti non possano facilmente mostrare all’acquirente un immobile in una bella posizione che dovrebbe essere venduto mentre nel catasto è registrato un immobile completamente diverso.

Fase 3: Richiedere un codice fiscale italiano (cosiddetto“codice fiscale“)!

È indispensabile che l’acquirente sia titolare di un codice fiscale italiano (il cosiddetto“codice fiscale”) sin dalla fase iniziale. Il codice fiscale deve essere indicato già nel contratto preliminare e ancor più nel contratto di compravendita autenticato. Il codice fiscale può essere richiesto e ottenuto gratuitamente tramite un consolato italiano nel paese d’origine.

Se è coinvolto un intermediario, questi si assicurerà che il contratto preliminare venga registrato ai fini fiscali, come previsto dalla legge.

4. Firma un contratto preliminare!

Se l’acquirente non è giunto alla conclusione di un contratto preliminare attraverso una proposta di acquisto accettata, è prassi comune in Italia che l’acquisto venga completato in due fasi. In primo luogo, viene negoziato e concluso un contratto preliminare. Ciò significa che entrambe le parti sono vincolate contrattualmente. È consuetudine che l’acquirente paghi un acconto sul prezzo di acquisto (noto come“caparra“). Di norma, tale caparra ammonta a circa il 10% – 30% del prezzo d’acquisto, ma può anche essere concordata liberamente.

Se l’acquirente annulla il contratto preliminare senza motivo o si rifiuta di concludere il contratto di compravendita notarile, perde la caparra versata. Se, invece, il venditore annulla il contratto preliminare, deve restituire all’acquirente il doppio della caparra. Il contratto preliminare può anche essere stipulato davanti a un notaio italiano per tutelare l’acquirente e poi essere iscritto nel registro immobiliare come una sorta di blocco, che ha una durata limitata nel tempo. Questa procedura notarile può comportare notevoli costi aggiuntivi.

In linea di principio è anche possibile – anche se non comune e non consigliabile farlo – rinunciare al contratto preliminare e concludere immediatamente il contratto di acquisto.

5° passo: stipulare un contratto di acquisto notarile!

Il contratto di acquisto deve essere firmato davanti a un notaio. Tuttavia non è necessario che le parti compaiano personalmente; Puoi farti rappresentare da un procuratore (es. avvocato) munito di procura speciale. Contestualmente alla firma del contratto di acquisto notarile, per così dire passo dopo passo, deve essere pagato il prezzo di acquisto (restante) e le imposte applicabili e le spese notarili. Con la conclusione del contratto di compravendita notarile la proprietà viene trasferita all’acquirente, a differenza dell’acquisto di un immobile secondo il diritto tedesco.

Hai ancora domande sull’acquisto (o sulla vendita) di un immobile in Italia? Allora non esitate a contattarci. Offriamo consulenza legale completa e supporto per acquisti e vendite immobiliari in tutta Italia, dalla transazione alla gestione continua della proprietà, anche se ovviamente prestiamo sempre attenzione all’ottimizzazione della situazione fiscale, dalla transazione alla gestione continua della proprietà, per cui ovviamente si presta sempre attenzione all’ottimizzazione della situazione fiscale.

Studio Legale Reichel

Doris Reichel – Rechtsanwältin / Avvocato