Die italienische obergerichtliche Rechtsprechung hat interessante Entscheidungen zugunsten von Käufern von Immobilien erlassen und sich dabei mit praxisrelevanten Fragen im Zusammenhang mit dem Vorvertrag, der Entschädigung bei Nutzungseinschränkungen sowie des Anfalls von Maklerprovisionen befasst. Erwähnenswert ist auch eine Gesetzesänderung, die Käufer von Immobilien noch besser schützen soll.
Das Oberlandesgericht Mailand urteilt in seiner Entscheidung (Urteil Nr. 950 vom 07.03.2017) zugunsten des Käufers dahingehend, dass diesem ein Rücktrittsrecht vom Vorvertrag zusteht, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig die sog. Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegt. Gleichzeitig sprach es dem Käufer das Recht zu, die Rückzahlung des Kaufpreises und den Ersatz eines eventuellen Schadens zu verlangen.
Zugunsten der Käufer hat auch das Kassationsgericht in seinem Urteil Nr. 13368 vom 12.06.2017 entschieden. Das Gericht befand, dass die Helligkeit, der Ausblick und der Genuss der Immobilie kennzeichnend seien für das Eigentumsrecht. Die Einschränkung von Luft, Licht und des Landschaftsblicks aufgrund einer zwischenzeitlich durch die Gemeinde errichtenden Hochstraße reduziert nach Auffassung des Gerichts den Wert von Grundstück und Gebäude. Aus diesem Grund wurde den Eigentümern eine Entschädigung zugesprochen, die sich im entschiedenen Fall auf rund € 670.000,- beläuft.
Zum ebenfalls sehr praxisrelevanten Thema des Anfalls von Maklergebühren beim Immobilienerwerb hat das Landgericht Rom entschieden (Urteil Nr. 656 vom 05.04.2017). Hiernach kann ein Makler seine Maklerprovision nicht verlangen, wenn die Verhandlungen zwischen den Parteien zunächst unterbrochen wurden, weil der Makler das Kaufpreisangebot für zu niedrig hält, die Parteien dann aber mehrere Monate später doch einen Kaufvertrag abschließen. Nach der Entscheidung des Gerichts ist maßgeblich für den Anfall der Maklerprovision nicht der bloße Abschluss des Kaufvertrages, sondern vielmehr, dass der Vertragsabschluss auch wirklich auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist; eben diese Rückführung des Vertragsabschlusses auf die Tätigkeit des Maklers sah das Landgericht im entschiedenen Fall als nicht gegeben an mit der Folge, dass keine Maklerprovision zu bezahlen war.
Neben der Rechtsprechung hat auch die Gesetzgebung zu Gunsten der Immobilienkäufer reagiert und eine weitere Möglichkeit zum Schutz des Käufers ausgestaltet. Nach einer Gesetzesreform aus dem vergangenen Jahr kann ein vorhandenes Notaranderkonto hierfür genutzt werden: es kann jetzt vom Käufer verlangt werden, dass bei dem den Vertrag beurkundenden Notar der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto hinterlegt wird, bis die Eintragung des Kaufvertrages in den Immobilienregistern auch tatsächlich erfolgt ist.
Studio Legale Reichel
Doris Reichel
Rechtsanwältin/ Avvocato